刘洪玉，1962年10月生于天津，1985年毕业于清华大学土木工程系并留校任教，1988年获管理工程专业硕士学位。现为清华大学教授、博士生导师，清华大学房地产研究所所长（1997年6月19日）、清华大学建设管理系主任（2000年4月18日）、清华大学国际工程项目管理研究院副院长（2001年4月23日）。1980年9月考入清华大学土木工程系，1985年获结构工程专业学士学位，1988年获管理工程专业硕士学位。1985年10月留校参加工作，先后任清华大学土木工程系助教、讲师、副教授，创建了清华大学房地产研究所，并从1996年起任清华大学房地产研究所所长、教授，1999年3月获清华大学管理科学与工程专业博士生导师资格。
　　主要研究领域：房地产经济学、房地产金融与投资、房地产开发、房地产资产管理、土地管理、住房政策等。

　　房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素（如土地、厂房）和基本的生活资料（如住宅），是一种人们十分重视、十分珍惜的财产。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。随着经济的发展、社会的进步和人中的增长，人们对房地产的需求会日益增加。由房地产开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济的一个重要产业，并已经成为国民经济的支柱产业。
　　为使广大房地产投资者、经营者、管理者充分了解和认识我国的房地产制度，掌握房地产投资、开发、估价、营销、物业管理、金融、会计等方面的知识，避免房地产投资的盲目性，提高房地产专业服务水平和质量，我们曾在1993年编辑出版了《房地产开发经营指南》丛书。该丛书出版后得到了广大读者的欢迎，其中有的书连续重印十几次。鉴于近年来我国房地产业的迅速发展、制度政策环境的重大变化、房地产理论研究的不断深入，我们对原丛书进行了调整与修订，并增加了部分书目，使其更加适应市场与读者的需要。我们希望尽自己所能，为我国房地产业的持续、健康、规范发展作出一份贡献。

　　（一）目标的确定性
　　政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评价首先要考察这些目标的必要性和可行性；政策的后评价则要分析这些目标的实现程度、实际受益者是否与目标受益者相吻合、是否有负面作用等。这些目标通常包括：
　　1.实现房地产市场持续健康发展。由于房地产业的产业关联度高，而且是国民经济的支柱产业，因此必须努力实现房地产市场的持续健康发展，以不断提高居民住房水平、改善居住质量，不断促进消费、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。
　　2.使存量房地产资源得到最有效的使用。在任何时候，都需要有一个房地产存量来满足当前的生产生活需要。政府通常更关注新建商品房的人住情况，忽视存量房地产的空置问题，或对两者的重视程度不匹配，就很难使存量房地产资源发挥最大的效用。
　　3.保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。以住宅市场为例.长期的住房政策必须有改善住房质量的目标，必须对家庭居住偏好（如住宅产权、类型、位置）加以考虑，政府应允许超过需要数量的住宅剩余存在，因为空置住宅作为住宅市场上的“蓄水池”，可为居民变更住所提供方便，迫使已不符合居住标准的住宅被及时淘汰，满足部分家庭对拥有第二住所的需要。
　　4.引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。
　　5.满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中。某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面作出特殊的安排，以满足其住房需要；另外，随着新经济即知识经济时代的到来，发展高新技术成为提高中国综合国力的重要手段，因此对于高新技术产业发展所需要的土地，就需采取特殊的优惠政策。

第一章 房地产开发的程序与管理
第一节 房地产开发的概念
第二节 房地产开发的主要程序
第三节 土地使用权的获取
第四节 城市规划及其对房地产开发的影响

第二章 房地产市场及其运行规律
第一节 房地产市场概述
第二节 房地产市场的供求关系
第三节 房地产市场结构与市场指标
第四节 房地产市场的特性与功能
第五节 房地产市场的运行规律
第六节 政府对房地产市场的干预

第三章 房地产市场调查与市场分析
第一节 市场调查
第二节 市场分析的手段与方法
第三节 目标市场的细分与选择
第四节 竞争者分析
第五节 市场购买行为分析
第六节 房地产市场分析

第四章 房地产开发项目策划
第一节 房地产开发项目的类型与特点
第二节 房地产投资方向与时机的选择
第三节 房地产开发场地的选择
第四节 房地产产品功能的定位

第五章 房地产投资分析基础
第一节 现金流量的构成
第二节 资金时间价值与资金等效值计算
第三节 房地产投资经济效果评价指标
第四节 经济评价指标计算实例

第六章 房地产开发项目的可行性研究
第一节 可行性研究概述
第二节 可行性研究的内容与步骤
第三节 项目开发经营方案与评价参数选择
第四节 房地产开发项目投资与收入估算
第五节 房地产开发项目财务报表的编制
第六节 风险与不确定性分析
第七节 可行性研究报告的撰写

第七章 房地产开发的建设过程
第一节 建筑工程施工的招标与投标
第二节 建筑工程施工的合同形式与通用合同条款
第三节 工程项目管理
第四节 工程项目的竣工验收

第八章 房地产开发项目融资
第一节 房地产资本市场
第二节 房地产开发项目融资
第三节 金融机构对项目贷款的审查
第四节 房地产开发中的机构投资者参与

第九章 房地产市场营销
第一节 房地产销售形式分析
第二节 沟通与促销组合
第三节 宣传与广告策略
第四节 房地产定价方法与策略

第十章 房地产开发经营的税费
第一节 所得税
第二节 流转税
第三节 行为、目的税
第四节 资源、财产税
第五节 土地使用费及其他税费
第六节 房地产开发经营中的行政性收费
第七节 税收政策对房地产市场的干预

第十一章 物业与资产管理
第一节 房地产资产管理
第二节 从房地产开发到物业管理的过渡
第三节 收益性物业管理中的财务管理
主要参考文献