李斌，博士，副教授，华中科技大学土木学院硕士研究生导师，公共管理学院副书记，国家注册房地产估价师，国家注册土地估价师。长期从事房地产研究，承担或作为主要参加人进行过多项国家自然科学基金、国家十五科技攻关及省市科研项目，获省市级科技进步奖2次。同时兼任武汉市房地产市场预警预报领导小组成员，湖北省资产评估协会常务理事，武汉市估价师学会常务理事、专家组成员，武汉市土地招投标评定委员会专家，湖北省司法鉴定人协会土地与房地产评估专业委员会委员。目前公开发表相关科技论文30余篇，著书2本。

    《物业管理》在辨析了物业与物业管理的概念以后，分析了物业管理的目标与原则以及国内外物业管理发展状况，介绍了物业管理所依据的基本理论——产权理论、委托代理理论、公共选择理论、社区理论、项目管理理论、物业管理可持续发展理论、现代城市管理理论，探讨了在我国现行的物业管理法律制度下的物业权益、业主自治以及物业管理公司与业主委员会的关系。其中，重点阐述了物业管理市场与物业管理的委托、前期物业管理、物业修缮管理、物业设备管理、物业综合服务管理、物业管理的资金管理以及分类型物业管理等方面的内容。同时，对如何充分开发、利用、经营物业管理的资源，促进物业管理机构财富最大化进行了尝试性的论述。
    《物业管理》可作为工程管理、公共管理、房地产管理等专业的主干课程教材，此外也可为物业管理从业人员、业主与物业使用者以及理论研究人员提供有益参考。

    物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它与委托合同存在如下差异：物业管理合同双方当事人不能随时随意解除合同；物业管理的管理服务是一种专业化、技术化的综合性有偿服务；物业管理是独立自主地开展物业管理服务活动，其活动不可能按照业主、业主大会及业主委员会的指示进行，业主、业主大会及业主委员会只有监督权，而没有指挥权；一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理；物管活动产生的法律后果应根据物业管理合同明确规定，双方当事人各自分别承担，而并非如委托合同一样概由委托人承担。由此可见，物业管理合同与委托合同有着明显的本质差别。
    在物业管理的服务内容中，不仅有对全体业主公共物业的管理，还涉及对业主个体相关财产的保管，以及对共有物业设施的购买、更换等等。因而物管服务合同中的性质比较复杂，混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
    虽然物业管理服务合同的性质不是单纯的委托合同的性质，而且一般来说，自己的物业，业主还可以自己来管理。但由于建筑技术的发展，社会分工的细化，对物业管理的专业要求越来越高，这使得业主们开始寻找代理人进行自己没有能力或者不愿进行的物业管理活动，物业管理活动的委托一代理关系也由此而产生。这种活动的性质不同于合同的性质。一、委托一代理的含义
    委托是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，为此委托人支付约定报酬（或不付报酬）的活动。委托关系之所以能够成立，是因为受托人能够解决委托人在生产、生活中自己不能解决或处理不好的事务。例如，对缺乏物业管理知识的人，可以委托物业管理公司办理有关物业管理事务；缺乏法律知识的人，可以委托律师或熟悉法律的人办理有关法律事务等。

前言
第一章物业管理概述
学习目标
第一节物业与物业管理
一、物业
二、物业管理
第二节物业管理产生和发展
一、物业管理的起源及其原因
二、我国物业管理的发展
三、可供借鉴的先进国家与地区物业管理的发展状况
第三节物业管理目标与原则
一、物业管理的目标
二、物业管理的基本原则
第四节物业管理的基本内容和环节
一、物业管理的基本内容
二、物业管理的主要环节
第五节物业管理的发展展望
一、设施管理的发展
二、智能建筑物业管理
本章小结
关键词
复习思考题

第二章物业管理基本理论
学习目标
第一节产权理论
一、产权的定义与特征
二、产权理论的主要观点
三、交易费用理论
第二节委托—代理理论
一、委托—代理的含义
二、物业管理的委托—代理关系
三、物业管理的委托—代理问题
四、物业管理委托—代理问题的解决
第三节公共选择理论
一、公共选择基本理论
二、物业管理中的公共选择
第四节社区理论
一、社区的概念
二、社区的要素和类型
三、社区的功能
四、和谐社区建设
五、社区管理与物业管理
第五节项目管理理论
一、项目管理概述
二、物业管理与项目管理的联系
三、运用项目管理方法指导物业管理
第六节物业管理可持续发展
一、可持续发展的概念
二、物业管理可持续发展的必要性
三、我国物业管理可持续发展的对策
第七节城市管理理论
一、城市管理的含义
二、城市管理的理论流派
三、现代城市管理的性质与特点
四、现代城市管理的目标系统
五、物业管理与城市发展
本章小结
关键词
复习思考题

第三章物业管理法律制度
学习目标
第一节物业管理法律制度概述
一、我国物业管理的立法
二、物业管理法律关系
第二节业主与业主大会
一、业主的权利与义务
二、业主大会的职责及其运行机制
三、业主委员会的职责及其运行机制
四、业主公约
第三节物业管理服务
一、物业管理企业资质管理
二、物业服务合同
三、物业服务收费
第四节物业的使用与维护
一、共用设施设备、共用部位的使用与管理
二、物业专项维修资金制度
第五节法律责任
一、法律责任的概念与种类
二、物业管理民事法律责任
三、物业管理刑事法律责任
四、物业管理行政法律责任
本章小结
关键词
复习思考题

第四章物业管理市场与物业管理委托
学习目标
第一节物业管理市场的概念与特征
一、物业管理市场的概念
二、物业管理市场的特征
第二节物业管理市场的结构体系
一、按交易对象划分的物业管理市场
二、按交易层次划分的物业管理市场
第三节物业管理市场的运行机制与供求分析
一、物业管理市场的运行机制
二、物业管理市场供求分析
第四节物业管理委托
一、物业管理委托的含义
二、物业管理委托主体
三、物业管理委托类型
四、物业管理委托的内容
五、物业管理委托的方式
第五节物业管理招标投标概述
一、物业管理招标投标概念
二、物业管理招标投标的原则和作用
三、物业管理招标投标的方式
第六节物业管理招标投标程序
一、物业管理招标程序
二、物业管理投标程序
三、物业管理开标、评标和中标
第七节物业管理招标投标文件的编制
一、物业管理招标文件的编制
二、物业管理投标文件的编制
本章小结
关键词
复习思考题

第五章前期物业管理
学习目标
第一节前期物业管理概述
一、前期物业管理的概念
二、前期物业管理中权利主体间的相互关系
三、前期物业管理的必要性
四、前期物业服务合同
五、前期物业管理的内容
第二节物业管理的早期介入
一、早期介入的含义
二、早期介入的工作内容与实施
三、物业管理早期介入应重点关注的问题
第三节物业的接管验收
一、物业接管验收的定义
二、物业接管验收制度
三、物业交接双方的责任
四、物业接管验收的条件
五、物业接管验收应提交的资料
六、物业接管验收的程序
七、物业接管验收的标准与内容
第四节入伙与装修管理
一、入伙的含义
二、入伙管理的有关手续文件
三、装修管理
第五节物业的档案资料的管理
一、物业档案资料的含义与作用
二、物业档案管理的主要环节
本章小结
关键词
复习思考题

第六章房屋维修管理
学习目标
第一节房屋维修管理概述
一、房屋的基本功能与损坏原因
二、房屋维修与维修管理
三、物业管理企业房屋维修管理的内容
四、房屋维修责任的划分
第二节房屋完损等级评定与危房鉴定
一、房屋完损等级评定
二、危房鉴定与管理
第三节房屋维修工程
一、房屋维修工程的分类
二、房屋维修的标准
第四节房屋的日常养护
一、房屋日常养护的含义
二、房屋日常养护的类型
三、房屋日常养护的内容
四、房屋日常养护的考核指标
本章小结
关键词
复习思考题

第七章物业设备管理
学习目标
第一节物业设备管理概述
一、物业设备管理的含义及意义
二、物业设备的构成与分类
三、物业设备管理的基本内容与要求
第二节给排水设备的管理与维修
一、给排水设备设施的管理内容
二、给排水设备管理机构构成及职责
三、给排水设备设施管理范围的界定
四、给排水设备的验收与检查
五、给排水设备的运行管理
六、给排水设备维修保养管理
第三节供电设备的管理与维修
一、供电设备管理的内容
二、供电设备管理范围的界定
三、物业电气设备的接管验收
四、供电设备的安全管理
五、供电设备设施的运行管理
六、供电设备设施的维修管理
七、避雷设施的管理
第四节供暖设备管理
一、供暖设备管理综述
二、供暖锅炉房的接管及其管理
三、供暖管网的接管及其管理
四、供暖设备运行中异常情况的处理
五、供暖用户管理
第五节电梯设备管理
一、电梯的接管验收
二、电梯的运行管理
三、电梯的安全管理
四、电梯的维修管理
本章小结
关键词
复习思考题

第八章物业服务综合管理
学习目标
第一节物业服务综合管理概述
一、物业服务综合管理的概念
二、物业服务综合管理的内容
第二节物业环境与安全管理
一、物业环境管理
二、物业安全管理
本章小结
关键词
复习思考题

第九章物业管理的资金管理
学习目标
第一节物业管理的资金管理概述
一、物业管理中的资金类型
二、物业管理资金的筹措
三、物业管理资金的使用原则
第二节物业服务费的构成与测算
一、物业服务费的含义
二、物业服务费的收费原则
三、物业服务费的定价形式和计费方式
四、物业服务费的构成
五、物业服务费的测算
第三节住房专项维修基金的筹集、使用与管理
一、住房专项维修基金的筹集
二、专项维修基金的使用与管理监督
第四节物业管理企业的财务管理
一、物业管理企业财务管理的含义与内容
二、有关物业管理企业财务管理的规定
三、《财务管理规定》的适用范围
四、代管基金的概念及管理
五、成本和费用
六、营业收入及利润
本章小结
关键词
复习思考题

第十章分类型物业管理
学习目标
第一节住宅小区的物业管理
一、住宅小区的含义、特点及功能
二、住宅小区物业管理的服务特点
三、住宅小区物业管理的内容
第二节写字楼物业管理
一、写字楼的含义、分类及特点
二、写字楼物业管理的服务特点
三、写字楼物业管理的内容
第三节商业物业管理
一、商业物业的含义、分类及特点
二、商业物业管理的特点
三、商业物业管理的内容
本章小结
关键词
复习思考题

第十一章物业管理资源经营
学习目标
第一节物业管理资源的内涵
一、物业管理资源经营的原则
二、物业管理资源经营的类别
第二节物业管理企业资源的经营
一、物业管理企业的资源
二、物业管理技术服务
三、物业管理品牌资源经营
四、物业管理人力资源经营
五、物业管理信息资源的经营
第三节物业资源经营
一、物业资源的含义
二、物业资源的经营原则及途径
三、停车场的经营
四、会所经营
五、社区广告经营
六、其他物业资源的经营
第四节业主资源经营
一、业主资源
二、业主资源经营的方式
三、业主资源经营方式的比较
四、社区商业经营
五、物业的租赁和代售
六、业主的动产及无形资产资源的经营
第五节物业管理文化资源经营
一、物业管理文化资源经营程序与方法
二、物业管理教育培训资源的经营
三、物业管理媒体经营
第六节物业管理企业资本经营
一、物业管理企业理财
二、合理避税
三、物业管理资金经营
四、物业管理企业扩张
本章小结
关键词
复习思考题
参考文献
部分复习思考题参考答案
附录
附1普通住宅小区物业管理服务一级标准（试行）
附2仁和家园物业管理招标文件目录
附3××物业管理有限公司仁和家园物业管理投标文件目录