本书是在清华大学精品课的教学实践基础上，为房地产方向研究生的专业学位课和高年级本科生专业课而编写的教材。本书的框架独具匠心，自成体系，突破了原有教材的编写模式。每章内容按照讲课流程编排，分为讲义内容、阅读与讨论、阅读材料和参考书目，体现出课程的研究性、开放性和互动性的特点。
　　全书内容共分为3篇：第1篇是总论；第2篇是房地产市场的微观经济学分析，集中探讨各分类房地产市场的微观机制，包括不同地点的住宅的价格决定、城市密度特征的演化、利润最大化的住宅开发密度的确定、商业和工业企业选址的决定因素、与工作人员居住所在地的关系、企业在空间上的集中化与分散化趋势、零售企业的选址等问题；第3篇着重阐述了对房地产市场的宏观研究，重点探讨房地产景气循环与周期、国际资本流动与房地产市场的关系、城市规划、城市土地利用与房地产市场的关系、政府政策对房地产市场的影响等。
　　本书主要是作为建设管理与房地产专业的研究生、本科生的教材，也可作为房地产行业的开发者、管理者和研究者的参考用书。

    7.7 房地产景气循环及其周期与投资决策
    7.7.1 房地产投资的概念
    根据房地产投资形式的不同，房地产投资可分为直接投资和间接投资两类。直接投资的投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作。直接投资又包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。其中开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报亦丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，可获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资的投资者不直接参与有关投资管理工作。间接投资的投资者将资金投资于与房地产相关的证券，具体包括房地产开发、投资企业的债券和股票、房地产投资信托（ REIT）基金、抵押贷款相关证券（MBS）等。本节主要考虑景气循环及其周期对房地产直接投资的影响。
    所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房屋及附属构筑物，即房地产商品，然后将其推向市场进行销售，将商品转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现开发商获取投资收益的目标。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。毫无疑问，房地产开发投资者的收入来源于所开发的房地产的销售。根据销售收入、开发成本费用和开发周期就可以计算房地产开发投资的收益率。
    与房地产开发投资相对应的是置业投资。置业投资的对象可以是开发商新建成的房地产（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房地产（市场上的存量房地产）。置业投资的目的有两类：一类是满足自身生活居住或生产经营的需要；另一类是作为投资，将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。置业投资的投资者在不愿意继续持有该项投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。置业投资的收益水平的影响因素包括房地产的获取（购买或者自建）成本、房地产持有期间内的租金收入（业主自用房地产按市场可比租金计算）、房地产持有成本、房地产的处置收入以及房地产的持有时间。
    7.7.2 房地产景气循环对房地产投资的影响
    对房地产开发投资而言，房地产景气循环的影响是显而易见的。开发投资的惟一现金流入就是所开发的房地产的销售收入。我们知道，在房地产景气循环中市场的吸纳量和房地产价格都是周期性变动的，所以房地产景气循环影响着所开发房地产的销售价格、销售持续时间甚至销售量（开发的部分房地产无法售出）。销售价格和销售量的变动导致销售收入的变动。销售持续时间的变动也直接影响房地产的开发周期。也就是说，房地产景气循环影响着决定开发投资收益的三项决定因素中的销售收入和开发周期两项，所以，房地产景气循环决定了房地产开发投资在财务上的成败。开发投资时机的选择对于房地产开发投资是至关重要的，开发投资者应该尽量将开发完成时间选择在市场的繁荣时期，以在尽量短的时间内将房地产销售出去，同时获得较高的销售价格，从而获得较高的投资收益。
    ……

第1篇 总论
绪论  房地产经济学：微观与宏观经济学分析………………………………3
0.1课程介绍…………………………………………………………………3
O.2经济学基本概念回顾……………………………………………………3
0.3经济学的基本分支………………………………………………………5
0.4经济学的研究方法………………………………………………………7
0.5房地产经济学的内容体系………………………………………………9
O.6本书的主要内容与结构安排……………………………………………11
本章参考文献与推荐书目……………………………………………………13
第1章  房地产、房地产市场与房地产业………………………………………15
1.1房地产：资产与物业……………………………………………………15
1.2房地产市场：资产市场与物业市场……………………………………21
1.3房地产业：产业分类、界定与地位……………………………………29
附录A英文中有关房地产的几个相关概念释义……………………………51
附录B常见的国民经济核算及统计指标、方法……………………………52
阅读与讨论1  主题：房地产业的产业地位与房地产资产价值…………61
本章参考文献与推荐书目……………………………………………………68
第2篇  微观的房地产经济学分析
第2章  土地市场：供求与地租、地价…………………………………………73
2.1供给………………………………………………………………………73
2.2土地供给…………………………………………………………………74
2.3需求………………………………………………………………………79
2.4土地需求…………………………………………………………………81
2.5地租：产生、理论与应用………………………………………………82
2.6土地价格…………………………………………………………………92
附录C土地生产潜力…………………………………………………………105
附录D与需求有关的弹性、收入效应、替代效应与商品分类……………106
阅读与讨论2  主题：地租、地价与房价的关系  ………………………109
本章参考文献与推荐书目……………………………………………………116
第3章  住宅市场：选址、空置、价格／租金与发展趋势………………………119
3.1区位理论、区位地租与住宅用地选址……………………………………119
3.2住宅市场中的空置…………………………………………………………125
3.3住房的市场租金与土地区位租金…………………………………………128
3.4住宅市场价格：价格分析方法与实证分析………………………………136
3.5国际住宅市场发展趋势探讨………………………………………………145
阅读与讨论3  主题：Hedonic模型的含义和应用……………………………151
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………163
第4章  零售业物业市场：定性与定量分析／历史与现实………………………165
4.1商业与商业房地产概述……………………………………………………165
4.2零售业物业分类……………………………………………………………166
4.3零售业物业市场分析………………………………………………………171
4.4零售业物业市场的定量分析：理论与模型………………………………182
4.5美国购物中心的发展与中国的选择………………………………………191
4.6  旧城更新中的零售业物业开发模式(以北京为例)……………………196
附录E零售业、零售业态及相关常识…………………………………………201
附录F城市居住区规划设计规范(节选)………………………………………205
阅读与讨论4  主题：零售业物业的市场分析方法与中国的
零售业物业发展…………………………………………………………………207
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………221
第5章  写字楼与仓储物业市场：市场分析、投资与创新………………………223
5.1写字楼及其分类、分级……………………………………………………223
5.2写字楼市场分析……………………………………………………………227
5.3写字楼市场动态研究模型…………………………………………………232
5.4写字楼市场的投资管理……………………………………………………235
5.5商业与办公物业的结合：都市综合体……………………………………240
5.6智能建筑与写字楼物业的智能化…………………………………………247
5.7现代物流业与仓储物业的发展……………………………………………251
附录G广州市办公楼(写字楼)分级标准………………………………………255
阅读与讨论5  主题：信息产业发展与写字楼市场…………………………257
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………268
第3篇宏观的房地产经济学分析
第6章  国际背景下的房地产市场：资本构成与流动……………………………273
6.1房地产市场的国际资本构成………………………………………………273
6.2国际资本流动对房地产市场的影响………………………………………277
6.3汇率变动对房地产投资市场的影响………………………………………283
6.4加入wT0对中国房地产市场的影响………………………………………287
附录H  与国际资本流动、WTO相关的基本常识……………………………294
阅读与讨论6主题：中外房地产市场发展特征比较…………………………299
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………306
第7章  房地产景气循环与周期……………………………………………………309
7.1经济周期……………………………………………………………………309
7.2房地产景气循环及其阶段解说……………………………………………315
7.3房地产市场周期的影响因素、指标与数据分析方法……………………320
7.4研究房地产周期的模型……………………………………………………327
7.5  中国商品住宅销售面积变动实证分析…………………………………331
7.6房地产景气循环与周期预警………………………………………………336
7.7房地产景气循环及其周期与投资决策……………………………………343
附录I经济周期与景气监测、预警……………………………………………348
阅读与讨论7  主题：房地产景气循环的形成机制与周期预警……………353
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………367
第8章  城市发展与房地产市场……………………………………………………369
8.1城市的形成与发展…………………………………………………………369
8.2城市化与郊区化进程中的房地产市场……………………………………373
8.3城市发展与住宅市场：实证分析…………………………………………378
附录J城市规模分布规律………………………………………………………399
附录K与城市发展有关的常识  ………………………………………………400
阅读与讨论8  主题：城市、产业结构与住房价格…………………………403
本章参考文献与推荐书目………………………………………………………417
第9章宏观经济与房地产市场………………………………………………………419
9.1  房地产与宏观经济互动机制的理论分析框架…………………………419
9.2宏观经济对房地产发展的影响研究………………………………………422
9.3房地产发展对宏观经济的影响研究………………………………………446
9.4房地产发展和宏观经济互动关系的实证研究……………………………454
附录L 拉氏指数、帕氏指数与理想指数………………………………………466
阅读与讨论9  主题：房地产价格与投资、消费  ……………………………469
本章参考文献与推荐书目…………………………………………………………474
第10章  房地产市场发展的政府干预…………………………………………………477
10.1市场失灵………………………………………………………………………477
lO.2政府对经济的干预……………………………………………………………485
10.3政府失灵………………………………………………………………………490
10.4房地产领域的市场失灵………………………………………………………492
10.5房地产市场的政府干预………………………………………………………494
10.6房地产领域的政府失灵与政府干预评价……………………………………507
附录M帕累托最优……………………………………………………………………515
附录N IS-LM模型  …………………………………………………………………516
阅读与讨论10主题：公共住房政策与物业税……………………………………519
本章参考文献与推荐书目…………………………………………………………528