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文献来源:
出版时间 :
房地产开发企业税务检查实用攻略
0.00     定价 ¥ 78.00
图书来源: 浙江图书馆(由JD配书)
此书还可采购25本,持证读者免费借回家
  • 配送范围:
    浙江省内
  • ISBN:
    9787509215999
  • 作      者:
    董宏,施玉明
  • 出 版 社 :
    中国市场出版社
  • 出版日期:
    2018-07-01
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产品特色
编辑推荐

★★房地产企业财务经理直接对照检查、亲测有效、五星推荐的内部税务检查、审计自查工具书★★#房地产企业涉税业务实战丛书#

国地税合并后,房地产税务检查培训辅导实操手册

■真案例,纯实战,直接参考

■4种高效税务检查角度/思路

■8个真实稽查大案深度解析

■对照满足3大检查看账需求


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作者简介

董宏,

注册税务师,江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部,从事税政及税务稽查一线工作二十多年,在《中国税务报》《涉外税务》等报纸、杂志上发表文章多篇,在业务上擅长房地产税务稽查,近8年来查处千万元以上案件十多起。

 

施玉明,

注册税务师,原江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部,现任金象国际集团副总裁,兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作,完成多起房地产开发企业大要案检查,业务上擅长房地产税务稽查及土地增值税清算。在企业任职后,一直从事财税、投融资管理等工作。


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内容介绍

★★本书读者对象★★

■国地税合并后所有税务稽查干部

■房地产企业财务、税务、内控人员

■财税培训机构、税务/审计中介机构

 

★★一线优秀税官和审计师税务检查思路与方法★★

1.按照房地产企业项目开发环节涉税资料展开检查 

检查细节不遗漏,纳税评估有依据

2.按照房地产企业会计核算三要素和对应税种展开检查 

特殊事项有技巧,对照自查控风险

3.从土地增值税清算检查的角度,对相关税种展开检查 

清算成果为基础,识别疑点见成效

4.按照一线税务检查高手实战过程展开综合检查 

梳理流程循章法,综合检查在实战

 

为房地产企业税务管理、税务检查和内部审计自查保驾护航!


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精彩书评
  本书作者提出了一个重要的税务稽查思路,就是树立“业务细节DI一”的观念,在检查中把理清查实涉税业务脉络作为工作首要,而把政策的判断把握交给更加专业的审理人员,使税务稽查过程更加流畅。
  ——南京市国家税务局第三稽查局副局长  罗向军

  两位作者的实际业务能力超强!由于工作上的联系,我在指导企业自查时,几乎直接按照书中讲解的要点,辅导企业对开发项目的各个环节进行检查。可见,本书有很高的参考价值。
  ——立信税务师事务所江苏分公司  曹丰

  房地产企业项目开发涉及税收业务繁多复杂,学习政策容易,但是发现问题,特别是发现企业自身问题较难。看了《房地产开发企业税务检查实用攻略》以后,按开发环节及利用土地增值税清算检查的内容进行税务检查,感觉在实际工作中完全可以参照这些内容对项目运行进行业务梳理,去发现尚未发现的问题,减少风险。
  ——苏宁置业集团有限公司财务部经理  石伟

  两位作者把复杂的检查方式、流程和内容汇总形成了检查要点工具书,内容很接地气,体现出了他们自身超强的实战能力。在辅导企业自查时,这本书的很多章节都可以直接参考。
  ——上海德勤税务师事务所江苏分所  林大蓼

  《房地产开发企业税务检查实用攻略》紧密结合房地产企业实际工作,比较系统地阐述了全新相关税收法规及制度在房地产开发企业操作层面的原则、方法,便于读者了解税务机关检查的思路、方法及执行口径等,是一本实操性很强的工具书。
  ——南京鑫磊房地产开发有限公司财务总监  陆勇

  在税收稽查中经常遇到的是:小问题容易疏漏,大问题无从发现,复杂问题无从下手。看了《房地产开发企业税务检查实用攻略》后,发现既有对小问题的过筛式检查,也有对大问题的要点提示,更有查处大要案的思路。这是一本真正的纯实战业务书。
  ——南京市地方税务局稽查局第二检查科科长  李璐
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精彩书摘

第7章  房地产开发企业税务稽查典型案例

为突出强调检查的方式方法,本书选编案例简化了相关查前自查及处理等相关内容,仅就选案、查前准备和检查过程进行叙述。本书案例仅供本书业务分析所用,文中各名称或业务纯属虚构,如有雷同敬请谅解。

案例一  某公司少算土地面积、股东无偿取得房屋及多转开发成本

某地税务局2011年7月对创佳房地产有限公司开展税务检查。该公司涉税分析疑点包括:2010年度预售收入和应缴纳营业税数据异常,数据比对差额过大。该公司自成立以来共计开发了七个项目,其中只有一个项目进行了土地增值税清算,需要进一步核查是否存在应清算未清算的项目等。

一、查前分析

检查人员分析,该公司大部分项目已经完工,企业所得税是检查重点,为此确定检查思路是:借助检查软件对ERP中的财务系统数据进行采集,以成本核算核查为中心,通过详细检查层层推进,重点检查成本的结转账务处理及不合法票据的税前列支问题,并以此为基础,在取得突破的基础上,全面核查各税种有可能存在的问题。

由于房地产开发企业开发过程中产生的各种批文、权属、合同等资料不仅是会计处理的依据,更是税收问题处理的重要证据材料,因此检查小组预先设置的具体检查方式为:通过对该公司项目开发全过程各种资料及数据的归集,用资料数据、实际数据及相关计算处理数据比对,去发现存在的问题。

具体检查实施逻辑顺序是:从电子账套到纸质账册、凭证,先核实简单直接问题,再核实成本结转问题。

二、检查出的问题

案源下达后,检查人员经过两个多月的努力,发现该公司存在以下问题:

(1)少申报缴纳城镇土地使用税。该公司2007—2010年应缴城镇土地使用税201.79万元,已申报缴纳税款117.47万元,少申报缴纳税款84.32万元。

(2)股东无偿取得开发的商品房未扣缴个人所得税。该公司一名股东无偿获得公司自行开发楼盘的房屋,总价410.35万元。根据相关法律法规应视同红利所得,该公司未按规定代扣代缴“利息、股息、红利所得”个人所得税。

(3)不符合规定票据入账及多计算扣除成本少缴土地增值税。该公司支付土地出让金,收取不符合规定票据,支出金额450.00万元,增加了土地增值税扣除金额,同时有少量未销售房屋结转了成本,增加了土地增值税的扣除金额,应补缴土地增值税188.49万元。

(4)多转成本挤占利润(应纳税所得额)少缴企业所得税。该公司A项目2010年度多转成本60.85万元,应调增应纳税所得额;B项目2010年度多转成本1314.58万元,应调增应纳税所得额。合计应调增2010年度应纳税所得额1375.43万元,补征2010年度企业所得税341.75万元。

三、检查过程及方式

1.掌控全盘数据,奠定检查基础

(1)了解情况归集资料。检查小组开始检查时,没有立即查阅相关账册,而是和企业财务人员就公司项目开发情况进行了沟通,了解到该公司共计开发了七个楼盘,在已经完成销售的五个项目中,成本已经全部结转完毕,其中B项目已经完成土地增值税清算。于是,检查小组获取了七个项目的土地合同、土地证、项目批文、土地规划设计、工程规划许可证、施工许可证、预售和销售许可证等资料,对已经全部完成销售的五个项目获取了房屋面积测绘表、竣工验收表,还让企业提供了所有项目的销售窗口表、成本计算单、土地增值税清算报告、企业所得税汇算清缴报告等相关资料。同时按制式规定调取了该公司相关年度的会计电子账套。

(2)资料分类,理清脉络。在获得该公司开发项目资料及会计电子账套后,检查小组人员对资料进行了分类,分类的方式是将所有获取的资料根据该公司会计核算数据,以成本核算单位为基础归类,不仅包括获取的纸质资料,还包括获取的各种电子资料。

2.电子数据和纸质资料相配合,直观问题水落石出

在获取了比较完备的数据和相关资料后,检查进入实质性核查阶段。通过对该公司电子账套中的“预收账款” “开发成本”  “管理费用” “应付税款”等科目及销售窗口表等数据的核对分析,比对了营业税、印花税、预缴土地增值税等计算公式和数据,没有发现该公司在这类涉税业务上存在问题,但发现城镇土地使用税和股东涉及的个人所得税存在一些问题。

(1)通过土地转让合同和销售窗口表数据的比对,核实应税土地面积变化情况,发现问题。该公司自成立以来,共计在城区、郊区及原县区等地区开发了7个楼盘项目,根据已经提取的土地转让合同计算,各楼盘土地占用面积合计近30万平方米。检查人员根据销售窗口表相关指标及土地面积指标,统计出各楼盘按年应税面积,计算出每年(每期)应缴纳城镇土地使用税税额,再通过“管理费用” “应付税款”科目及税务机关内部入库税款信息等,核实准确已经入库税款的数据,经过对比计算,发现有4个楼盘共计少缴纳城镇土地使用税84.32万元。

(2)通过“应收账款”等科目和销售窗口表的比对,核对股东购房情况,发现问题。检查人员首先通过税务登记信息获取该公司各自然人股东信息,然后通过从该公司销售系统中提取的销售窗口表核对信息,取得了股东或相关人员详细购房情况清单,再通过“应收账款”等往来科目寻找相对应的股东姓名或相关人员信息,对有疑问的业务调阅相关纸质凭证及合同等。最终,在对十几套股东及相关人员购房数据进行逐笔进行分析后,发现该公司某股东有一套购房存在较大疑问.检查人员深入追踪细查所有原始资料,并通过第三方核查购房信息,最终确定该股东购买公司自行开发的某楼盘房屋一套,合同日期2010年12月1日,总价410.34万元,未付款,但已取得房产证。根据相关政策,股东无偿获取自行开发的商品房应视为企业对个人投资者的红利分配,依照“利息、股息、红利所得”项目代扣个人所得税,应扣缴个人所得税82.07万元。

3.层层推进,未售房屋结转成本问题清晰显露

通过对该公司电子账套相关科目数据和纸质资料的仔细核对,基本解决了该公司存在的一些比较直观的涉税问题,在这个过程中,更加完备了各种资料的归集,检查人员也积累了有价值的核对成本等复杂问题的信息和资料,如各楼盘销售情况、成本结转时点等。通过对掌握的数据和资料的分析,检查人员依据职业判断,确定将两个已经全部完工并全部结转成本的项目(以下简称A项目、B项目)作为检查重点,其中一个项目已完成土地增值税清算(B项目)。该公司相关账目显示:截至2010年底,A项目累计结转成本2.67亿元,B项目累计结转成本22.98亿元。

在检查中,检查人员分以下四个阶段进行分析推进,最终取得突破。

(1)制作表格整理数据发现线索。检查人员查阅明细账没有发现问题,但在核对所有资料数据时发现了疑点。列表核对的数据资料有:土地面积、建筑面积、规划设计面积、施工许可面积、销售窗口表面积、竣工验收表面积、测绘表面积以及土地增值税清算中相关面积等。这些资料的数据虽然有一定的差异,不会完全相同,但有一定的逻辑关系。经过对数据的比对分析,检查人员发现了两个疑点:一是销售窗口表和竣工验收表面积、测绘表面积、土地增值税清算数据有较大误差;二是项目规划面积和施工许可面积、竣工验收表、测绘表面积等有较大误差。

(2)深入核查资料及科目发现问题。取得相关疑点线索后,检查人员从两方面开始深入核查。对于销售窗口表和建筑面积方面的差异,检查人员细分房号,对缺号及物业、会所用房情况进行仔细核对,再通过土地增值税清算报告等相关数据印证,发现A项目中有三套未售房屋的疑点较大,销售窗口表中未反映相关数据,三套房屋的成本已经结转。B项目是商业用房,销售面积与在窗口表中反映的数据有较大差距,而B项目商业用房已经全部结转成本;对于项目规划面积和施工许可证面积等方面的差异,检查人员仔细核对规划设计说明及施工许可证、面积测绘表等数据,并与“开发成本”明细科目核对,发现在B项目中“隐藏”有一个2800平方米左右的小项目,其信息数据既未列入立项规划,也未在销售窗口表中反映,但成本已经结转。

(3)现场查看确定部分问题。对于发现的问题,明显有现场查看的必要,就是检查房屋的用途及存在的真实性。检查人员到现场查看后,发现A项目中未销售的三套房屋有的空置,有的已作为非居住房使用;B项目中“隐藏”的2800平方米左右的小项目是一个别墅型小项目,而B项目中的商业用房有可能存在的问题,但无法通过现场查看直接做出判断。

(4)通过沟通落实所有企业所得税问题。到现场查看后,检查小组和企业会计人员就相关问题进行了沟通。由于证据资料准备充分、数据经多重逻辑核对,财务人员承认,A项目中有三套房屋未销售,主要是因为地点不好未及时售出,目前已经考虑改变用途,因为是尾盘,所以成本已经结转;而B项目中的别墅是超规划设计建设的,因没有取得相关手续,目前无法销售,但成本已经结转完毕。

对于检查人员提出的B项目中商业用房面积的疑问,企业财务人员承认,是B项目中有两个未售的商铺,因改变用途等原因还未售出,成本已经结转。随后,检查人员根据了解到的情况再次进行现场查看确认。

通过上述四个阶段推进检查,经过计算确定:A、B两个项目均存在房屋未销售而成本全部结转的问题,具体数据如下:

A项目有三套未售房屋,面积为96.09平方米。根据成本结转数据等资料计算,该项目总成本为2.67亿元,总可售面积4.22万平方米,已售面积4.21万平方米,单位成本0.63万元,其三套未售房屋(面积96.09平方米)的成本为60.85万元,确定2013年度多转成本60.85万元,应调增应纳税所得额。

B项目中有住宅(超规划别墅)、商铺等未售房屋,面积为6506.51平方米。根据成本结转数据等资料计算,该项目总成本22.98亿元,总可售面积11.37万平方米,已售面积10.72万平方米,单位成本0.20万元,其未售房屋(面积为6506.51平方米)的成本为1314.59万元,确定2010年度多转成本1314.59万元,应调增应纳税所得额,同时B项目已经进行了土地增值税清算,其扣除的成本数额,因未售房屋结转成本需要重新计算。

4.对采集数据进行电子筛选分析,发现相关票据问题

通过对该公司管理费用、成本等科目数据的电子筛选,检查人员将几十笔100万元数额以上的成本费用支出全部调出,通过逐笔分析,筛选出20多笔有疑点的成本费用支出再进一步核对原始凭证,发现有一笔成本费用支出的内容为土地出让金,共计450万元,原始支付凭证为某地产开发总公司开具的行政事业收据。根据相关政策规定,此票据支撑的支出不能作为土地增值税扣除项目扣除。

5.确定土地增值税问题

确定票据问题后,检查人员根据在成本核查中发现的未售房屋多结转成本问题,并结合中介机构的土地增值税清算报告内容,对该项目的土地增值税重新进行了全面的核查计算。结论是:B项目在土地增值税清算中,因非法票据入账和多记已售面积增加扣除额减少税款的金额共计188.48万元。

四、案例点评

对体量大的房地产开发企业进行税务检查,有的案情复杂,有的案情简单,但都有一个共同点,就是只要涉及成本核算,业务就烦琐复杂,查清相关问题的工作量会成倍增加。本案案情不太复杂,但无法直观掌握问题数据,只有通过不畏繁杂、层层计算才能水落石出。当然,对此类问题的检查不一定会发现“大石头”,但是通过详细核查企业的成本核算过程,能不断积累稽查经验。本案还有一个亮点就是:检查人员没有拘泥于就账查账,而是通过案头检查和现场实地核查有机结合,细致地查找出隐藏的不合规项目,以及账实不符存在的涉税问题,最终查清了该公司多转成本少缴企业所得税和土地增值税的违法事实。

……

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目录
第一章  房地产开发业务及其会计核算、涉税基本知识

第一节  房地产开发业务基本知识

一、房地产开发相关概念

二、房地产开发主要业务活动

三、房地产开发企业项目运作方式分类

四、房地产开发的主要阶段

第二节  房地产开发企业会计核算概述

一、营业收入

二、开发成本

三、营业成本

四、期间费用

五、应交税费

六、利润

第三节  房地产开发企业涉税影响

一、房地产开发企业运行特点对税收的影响

二、房地产开发涉及税种概述

第二章  房地产开发环节涉税资料及对应涉税检查要点

第一节  开发项目前期准备阶段

一、项目可行性研究环节

二、购置开发用地环节

三、取得建设用地规划许可证环节

四、项目规划设计与报建环节

第二节  开发项目工程实施阶段

一、房屋拆迁、安置环节

二、开发项目工程建设准备环节

三、施工队伍招投标环节

四、开发项目施工建设环节

五、开发项目竣工验收环节

第三节  房地产销售阶段

一、取得《销售许可证》环节

二、房地产销售的前期环节

三、签订买卖合同环节

四、房款的收取和催收环节

五、交付验收环节

六、利润分配环节

第四节  保有阶段

一、房地产开发企业将开发产品转自用

二、房地产开发企业出租开发产品

第三章  房地产开发企业按财务核算三要素及税种检查要点

第一节  销售收入的税务检查

一、销售收入检查需要归集查阅的资料

二、销售收入检查涉及的主要科目

三、销售收入检查涉及的税收政策

四、销售收入方面的常见税收问题及检查要点

第二节  成本费用的税务检查

一、成本费用检查需要归集查阅的资料

二、成本费用检查涉及的主要科目

三、成本费用检查涉及的税收政策

四、成本费用方面的常见税收问题及检查要点

第三节  房地产开发企业经营成果的税务检查

一、经营成果检查需要归集查阅的资料

二、经营成果检查涉及的主要科目

三、经营成果检查涉及的税收政策

四、经营成果方面的常见税收问题及检查要点

第四节  土地增值税清算涉及企业所得税问题的处理与检查

一、土地增值税清算涉及的退税政策

二、进行企业所得税检查时对土地增值税清算成果的应用

第五节  其他税种的税务检查

一、房产税

二、城镇土地使用税

三、印花税

四、个人所得税

第四章  房地产开发企业特殊涉税业务检查处理要点

第一节  房地产合作开发的税务处理

一、房地产合作开发的概念

二、合作建房的增值税(营改增前为营业税)处理

三、合作建房的企业所得税处理

四、合作建房的土地增值税处理

五、合作建房中特殊情况的房产税处理

六、合作建房的税务检查

七、合作建房涉税处理案例分析

第二节  代建工程的税务处理

一、仅收取代建手续费的代建行为

二、其他类型的代建行为

三、代建工程的企业所得税处理

四、代建工程涉税问题检查

第三节  视同销售行为的税务处理

一、视同销售行为的营业税规定

二、视同销售行为的增值税规定

三、视同销售行为的土地增值税规定

四、视同销售行为的企业所得税规定

五、无偿赠送商品房的综合税务处理案例分析

六、视同销售行为的税务检查

第四节  房地产开发企业特殊促销业务的税务处理

一、销售(营销)商品房赠送物品的处理

二、销售商品房赠送物品的会计核算及税务处理案例分析

三、售后回租的处理

四、售后回租业务中租房(房地产开发企业)

会计及增值税处理案例分析

五、售后回购的处理

六、售后回购的会计核算及税务处理案例分析

第五节  地下建筑涉税问题处理

一、土地出让金的涉税处理

二、地下车库(位)的土地增值税处理

三、地下人防设施的涉税处理

第六节  拆迁还房问题的处理

一、拆迁还房的主要形式

二、营业税处理

三、增值税处理

四、土地增值税处理

五、企业所得税处理

六、拆迁还房涉税审计检查

第七节  取得虚开增值税专用发票涉及的增值税和企业所得税税前扣除问题

一、取得虚开增值税专用发票的增值税处理

二、取得虚开的增值税专用发票的企业所得税税前扣除问题

第五章  房地产开发企业土地增值税清算检查要点

第一节  土地增值税清算检查风险模型

第二节  土地增值税预征及核定征收

一、土地增值税预征

二、土地增值税核定征收

第三节  土地增值税清算项目的确定

一、确定清算项目需要归集的资料

二、确定清算项目涉及的政策

三、税务检查要点

第四节  土地增值税清算应归集的资料

一、土地增值税清算需要归集的资料

二、土地增值税清算中产生的资料

三、分期、分项计算资料的应用

第五节  转让房地产收入总额的确定及检查

一、土地增值税清算涉及的房地产转让数据和资料

二、需要查看的科目

三、转让房地产收入涉及的政策

四、税务审计检查要点

第六节  取得土地使用权支付金额的检查

一、取得土地使用权支付金额涉及的资料

二、政策规定

三、税务审计检查要点

第七节  房地产开发成本的清算检查

一、房地产开发成本相关资料的归集

二、政策规定

三、检查方法及要点

第八节  房地产开发费用的确定和检查

一、房地产开发费用确认应归集的资料

二、政策规定

三、检查方式及要点

第九节  与转让房地产有关的税金的检查

一、税金扣除相关政策

二、其他政策规定

三、税金统计环节涉及资料的归集

四、检查方式及要点

第十节  财政部规定的其他扣除项目的检查

一、其他扣除项目涉及资料

二、相关政策规定

三、检查方式及要点

第十一节  特殊事项综合处理

一、特殊事项处理介绍

二、检查方式及要点

第十二节  其他土地增值税问题的处理

一、旧房和建筑物清算检查

二、清算结果和清算后问题

三、其他问题的处理

第六章  房地产开发企业综合税务检查实战技巧

第一节  查前准备

一、查前准备的重要性

二、查前信息资料的归集及分析方向

三、查前信息资料的分析判断

第二节  首次沟通交流

一、掌握需要了解的内容

二、通过沟通初步判断涉税问题

三、企业相关资料数据的归集

四、拷贝企业电子账套

第三节  检查、沟通要点

一、预收性质款项的检查

二、营业收入的检查

三、开发成本的检查

四、城镇土地使用税的检查

五、土地合同、勘测设计合同及金融企业贷款合同印花税的检查

六、单纯卖地行为涉税问题的检查

第四节  问题落实沟通及取证

一、问题落实沟通

二、取证

第七章  房地产开发企业税务稽查典型案例

案例一  某公司少算土地面积、股东无偿取得房屋及多转开发成本

一、查前分析

二、检查出的问题

三、检查过程及方式

四、案例点评

案例二  某公司预收账款挂账、多转预估成本、土地成本分摊不合理

一、查前准备

二、检查出的问题

三、检查过程和方式

四、案例点评

案例三  某公司虚增建筑成本

一、基本案情

二、检查过程与方法

三、案例点评

案例四  某公司代收装修款处理不当

一、查前分析

二、检查出的问题

三、检查过程及方式

四、案例点评

案例五  某公司代建工程少结转收入

一、基本案情

二、检查方法

三、案例点评

案例六  某公司取得不征税收入对应资产处理不当

一、检查出的问题

二、稽查方法

三、案例点评

案例七  某公司多提“暂估款”及融资费用处理不当

一、检查出的问题

二、检查过程及方法

三、案例点评

案例八  某公司材料成本差异结转及融资费用处理

一、基本案情

二、检查过程及方式

三、案例点评

 

附录  房地产开发企业涉税文件清单


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