刘静，北京市中闻律师事务所律师，北京多元调解发展促进会调解员，原北京市大兴区人民法院法官。

丛书主编：

张 润

湖北利川人，法学博士，中国人民公安大学法学院副院长、副教授、硕士研究生导师；最高人民法院中国应用法学研究所博士后，兼任中国人民公安大学纠纷解决智能化研究中心主任、最高人民法院诉讼服务志愿专家、中国法学会民事诉讼法学研究会理事、北京企业法律风险防控研究会常务副秘书长、北京市犯罪学研究会商事犯罪研究专业委员会副主任，入选“北京市法学会百名法学青年英才培养计划”；在《现代法学》《公安学研究》《新华文摘》《人民公安报》等刊物发表文章20余篇，主持中国法学会、科技部、国家民族事务委员会、中国博士后科学基金面上资助等省部级课题5项；出版专著、编著、教材5部；荣获中国法学会“中国法学青年论坛”征文比赛二等奖、北京师范大学法学院优秀博士学位论文奖、陈光中诉讼法学优秀硕士学位论文奖等。

 对于普通老百姓而言，在讨说法、打官司、谈条件之前，首先要知道自己遇到的事属于哪一类、法律是如何规定的。为了帮助遇事犯难的人们解决难题，引导人民群众办事依法、遇事找法、解决问题用法、化解矛盾靠法，我们以常见纠纷类型为依托，组织编写了本套遇事找法丛书。

本丛书以最贴近百姓生活的常见法律问题为目录，方便读者以最快捷的方式查找到自己最关心的问题。本丛书设置四大板块：遇事、说法、找法、举一反三。

【遇事】板块收录了各类纠纷的生活化小案例，方便读者对号入座，从案例中找到共鸣。

【说法】板块旨在用最简洁的话语告诉读者最可行的纠纷解决办法和最可能的纠纷处理结果。

【找法】板块附上了与“事”对应的相关法律法规、司法解释的规定，方便读者及时查阅。

【举一反三】板块旨在帮助读者通过一个问题类推出同类型纠纷的解决方法。

同时，为了增强阅读的趣味性，提升阅读效果，本丛书采用四宫格双色漫画和人物关系图两种方式辅助介绍案情，并提供二维码扫码语音阅读服务。

本书为《物业纠纷一站式法律指引》分册，从业主篇、物业管理服务企业篇两个视角，选取最常见的纠纷案例，对物业服务过程中发生的纠纷进行分析解答，旨在为处理和应对物业纠纷提供一份清晰明了的一站式法律指引。

 1.入住后发现房屋存在质量问题，业主应如何维权？

遇事

房地产开发公司与业主之间形成的是商品房买卖合同关系，房地产开发公司作为出卖人，其向业主交付房屋的质量应符合法定标准和约定标准。如房屋质量存在问题或瑕疵，根据问题的严重程度，业主可以要求与房地产开发公司解除商品房买卖合同并要求房地产开发公司赔偿损失，在房屋保修期内，业主也可以要求房地产开发公司承担修复、赔偿的责任，如房地产开发公司拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发公司承担。而物业公司与业主之间形成的是物业管理服务关系，除非物业公司受房地产开发公司的特别委托，否则物业公司对房屋质量问题不承担修复或赔偿的责任。

本案中，房地产公司交付给小李的房屋存在质量问题，影响小李对房屋的正常使用，房地产公司应依法承担修复房屋的责任并赔偿小李因此遭受的损失。小李可以通过提起民事诉讼的方式要求房地产公司承担修复及赔偿责任，也可以自行修复后要求房地产公司承担修复费用及赔偿损失。物业公司作为物业服务企业，没有对房屋质量问题进行修复及赔偿的义务，也没有义务替代房地产公司对房屋质量问题进行修复及赔偿。

找法

《中华人民共和国民法典》

第六百一十五条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

第六百一十六条 当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用本法第五百一十一条第一项的规定。

第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

举一反三

在日常生活中，常见的房屋质量问题还包括：房屋主体结构质量不合格，呈现结构性炸裂、倾斜、崩塌；不能正常供水供电及房屋渗水；地上空鼓、墙皮掉落等。业主在生活实践中经常会与房地产开发企业就房屋问题是否属于房屋质量缺陷产生争议，一旦无法达成一致，双方可共同委托具有房屋质量鉴定资质的机构进行质量鉴定。如遇到房地产开发企业一味推诿或无法协商选定鉴定机构，业主也可以提起民事诉讼，由人民法院选定有资质的鉴定机构对相关问题进行专门的质量鉴定。

一、业主篇

1.入住后发现房屋存在质量问题，业主应如何维权？    003

2.房地产开发公司向业主作出“赠送物业费”的承诺有效吗？    006

3.购房时签订的格式物业合同条款不合理，业主也一定要遵守吗？    009

4.前期物业服务合同对业主有约束力吗？ 012

5.开发商未经招投标程序签订的前期物业服务合同有效吗？ 014

6.业主可否对自己的房屋随意装修？ 017

7.物业公司有权收取装修押金、装修管理费吗？    020

8.业主是否可以提前终止前期物业服务合同？ 023

9.前期物业服务合同到期但尚未选聘新物业公司，业主还要交物业费吗？ 025

10.原物业服务企业拒不退出，业主应如何合法维权？   027

11.办理入住手续后并未实际居住，业主需要支付物业费吗？      030

12.居民委员会有权为未成立业主委员会的小区选聘临时物业服务人吗？   032

13.业主委员会成立后尚未备案期间签订的物业服务合同有效吗？      034

14.未交纳物业费的业主就没有资格竞选业主委员会委员吗？      036

15.业主对业主大会或业主委员会的决定有异议，应如何处理？   039

16.业主有权要求业主委员会公布哪些信息？   042

17.业主应如何对物业公司合法行使知情权？   044

18.业主行使知情权受诉讼时效的限制吗？      046

19.承租人受物业管理规约的约束吗？      049

20.业主和物业公司有权动用公共维修基金吗？      051

21.物业公司挪用公共维修基金，业主应如何维权？      053

22.合法筹集公共维修基金但部分业主拒绝交纳，如何处理？      056

23.物业服务存在瑕疵，业主能拒绝交纳物业费吗？      059

24.物业公司合同期满未续签但仍提供服务，业主能拒交物业费吗？   062

25.住在一层的业主，需要交纳电梯费吗？      065

26.业主专有部分设施设备的维修属于物业服务范围吗？      067

27.暖气不热，应由物业公司负责解决吗？      070

28.开发商交房时，是否有权要求业主预交物业费？      072

29.业主购买了产权车位，是否还要交纳停车管理费？   074

30.物业公司将小区空地划出车位对外出租，业主应如何维权？   076

31.业主出售房屋后，还能无偿使用小区的地面停车位吗？   079

32.法拍房的物业欠费应由谁负担？   082

33.业主未按时交纳物业费，物业公司有权停水停电吗？      084

34.业主不交物业费，物业公司可以降低服务标准吗？   086

35.业主有权要求物业公司归还共用部位、共用设施设备的经营性收益吗？      089

36.物业公司擅自占用小区共用部位，业主应如何维权？      091

37.部分业主擅自占用小区的共用部位，其他业主应如何维权？   093

38.业主车辆在小区停放期间丢失或受损，物业公司有责任吗？   095

39.业主家中失窃，财物丢失，物业公司要承担责任吗？      098

40.业主在小区内受到人身伤害，物业公司要承担责任吗？   100

41.非业主在小区内遭受人身伤害，物业公司要承担责任吗？      102

42.楼下业主因楼上漏水造成财产损失，应向谁主张赔偿？   105

43.物业公司有权对业主的不当行为进行罚款吗？   108

二、物业服务企业篇

44.没有物业用房，物业公司应该怎么办？      113

45.物业公司能否将小区的全部物业服务管理委托其他公司负责？      116

46.物业公司可以将专项服务委托给其他公司负责吗？   118

47.业主私搭乱建，物业公司应如何处理？      120

48.物业公司在紧急情况下，能否未经允许进入居民住宅？   123

49.承租人不遵守管理规约约定，物业公司该怎么办？   126

50.物业公司在小区宣传栏公示欠费业主房号，侵犯业主名誉权吗？   129

51.业主在小区张贴诋毁物业公司的小报，是否侵犯物业公司的名誉权？   132

52.物业公司有权阻拦业主安装太阳能热水器吗？   135

53.业主在自家窗户上贴广告，物业公司有权管理吗？   137

54.物业公司是否有权阻拦业主在车位上安装自用充电桩？   139

55.物业公司是否可以将小区车位出租给小区业主以外的人？      142

56.业主在小区内违规乱停车，物业公司应如何处理？   145

57.因电梯乘用人自身过错导致电梯事故受伤，物业公司需要承担责任吗？      147

58.业主高空抛物致人损害，物业公司需要承担责任吗？      150

59.楼体外墙脱落将行人砸伤，物业公司是否要承担责任？   153

60.物业公司同意业主购买游乐设施放置于小区公共区域，要承担维护义务吗？       155

61.业主家漏水导致电梯停运，物业公司有责任吗？      158

62.物业公司有义务公示哪些信息？   160

63.物业公司是否有权解除物业服务合同？      162

64.物业公司是否有权要求确认业主大会的决议无效？   165

65.业主聘请了新物业公司，原物业公司在交接过渡期应履行哪些义务？   168

66.物业公司中标后业主委员会迟迟不与其签订物业合同，物业公司该怎么办？       171

67.物业公司有权预收物业费吗？      173

68.物业公司的物业费收费标准未经备案，有效吗？      175

69.物业公司怎样调整物业费收费标准才是合理合法的？      178

70.承租人不遵守房屋租赁合同约定交纳物业费，物业公司该怎么办？      180

71.物业公司代收供暖费的，能否要求业主先交纳物业费才能交纳供暖费？      182

72.物业公司应从何时开始起收物业费？   184

73.物业公司更换后，新物业公司如何处理业主向原物业公司预交的物业费？       186

74.物业公司有权采取锁门、扣押业主物品等方式催收物业费吗？      188

75.物业公司向业主主张物业费的同时，可以主张违约金吗？      190

76.物业公司催收物业费，受诉讼时效限制吗？      192

77.小区公共绿地被侵占，物业公司可以不管吗？   195

78.业主违规在室内给电动车充电引发火灾，物业公司有责任吗？      197

79.业主在楼道堆放易燃物引发火灾，物业公司有责任吗？   199

80.物业公司的保安全将业主打伤，物业公司有责任吗？      202