石原博光，1971年出生，毕业于美国大学，曾任职于东京都内商社。1997年，26岁时创立贸易公司，开启创业之路。2004年涉足房地产投资，仅4年时间便持有7栋楼、72间房，实现年销售额5000万日元，毛利率高达60%。他在本书中首次公开其投资策略，新旧版累计印刷27次，成为长期畅销书籍。

2012年起，他将房地产投资拓展至美国，并于2014年取得美国永久居住权，移居加利福尼亚。目前，他在日本拥有43间房，在美国持有6栋别墅。除房地产投资外，他还致力于写作与投资理念传播，并于2017年获得“加利福尼亚州房地产交易许可证”。他擅长以少量资金撬动高收益不动产，实现稳定盈利。

季老湿，一位深耕房产投资领域20余年的资深实践者，自嘲为“无证教师”的网红，因倾心授业、助人成功，而被学员们亲切地称为“脚常湿”的引路人。自2013年起公益分享，积累数百万字课堂笔记，成为房产投资领域的知识库。2017年移居东京，继续探索房产投资新机遇，为学员提供国际化视野。其著作包括《丑房焕新》《秒卖：写给业主的36个卖房大法》和《民宿赚钱的秘密》。

本书全面指导房东如何通过多个阶段实操房地产投资以实现租售溢价，内容简明、图文并茂。全书共9章：序章阐述房地产投资的优势；第1章对比小地方与市中心的房产投资差异；第2章指导如何选择有潜力的房产进行投资；第3章揭秘低资产性下如何从银行贷款；第4章介绍购入房产时的砍价策略；第5章教授如何选择房产租赁管理公司；第6章分享高效改造房产的方法；第7章揭示保持房产满租的秘诀；第8章详细分析租赁运营期间的风险管理。

《买楼收租：房地产投资完整手册》是一本实战型房产投资指南，由日美房产投资专家石原博光倾力打造。本书以作者从零起步、4年持有72间房的成功经验为基础，首次公开"小资金撬动高收益"的核心策略。

全书系统覆盖投资全流程：从选房技巧、银行贷款秘诀、砍价策略，到装修改造、满租经营和风险管理。特别包含4个真实投资案例和跨国投资经验，如"50万日元启动养老投资"等实用方案。附赠《问题清单和查看清单》等实操工具。

日本政府转变了方针，鼓励“做副业”
自2016年本书新版刊行以来，距离本书*新版出版已经过了5年。

当时，在首相安倍晋三的安倍经济政策的指引下，日本从2012年以来的经济低迷中走了出来，大家都期待着经济向 好发展。

如安倍经济政策所预期的那样，物价呈现出通货膨胀的趋势，然而工薪阶层的薪资水平却没有如期上升，消费依然疲 软……2021年2月日经平均股价时隔30年创下了3万多日元 的纪录，但是并没有多少人感受到泡沫时期的经济盛况，净是在聊一些关于新冠肺炎疫情的沉闷话题。根据国税厅发表的《民间薪资水平现状统计调查》，日本的平均年收入虽然从2012年开始有在一点点地上升，甚至在2018年达到了441万日元，但是2019年再次跌落到了436万日元。2020年因为新冠肺炎疫情，平均年收入继续下降。

经济不景气，再加上严峻的少子化和老龄化问题，国民退休金制度也面临着重大危机。2000年官方就曾提议退休年龄从60岁提高到65岁，退休金额度也在2021年4月时隔4年再次下调。今后退休金额度继续面临下调的情况是可以预想到的，民众对将来的不安也在与日俱增。

日本政府已经无法保障国民的老后生活了？！

严峻的形势下，日本政府也开始转变方针。2017年由日本内阁议会敲定的《工作方式改革实操计划》中，就很多公司制定的《禁止副业规定》提出了删除的建议。

也就是在提议“今后，大家积极搞副业吧”。

金融厅的“金融审议会”在2019年明确做出了“2000万日元作为年老后30年间的资金是不够的”的推算，这件事还发酵成了“2000万日元问题”，引发了不少争议，让我记忆犹新。“老后生活中不够的那些钱，得我自己努力才能填补吗！？”抱有这种不安心理的人也很多吧。

今后，如果不做点准备，就肯定会面临老后生活艰难的窘境。自己的生活还得靠自己提供保障，为了将来有备无患，现在也能过上富足的生活，我推荐进行房地产投资。

为什么说房地产投资是*合适的呢？这章将向大家说明房地产投资的机制、优点以及缺点。

目录

序章 为什么要进行房地产投资
从 300 万日元起步资金到每年房租收入1000 万日元的路径 / 16
1日本政府改变了方针，鼓励“做副业”/ 17
2房地产投资*适合作为副业，形成一定被动收入规模 / 19
3好处是能贷到款和稳定 / 23
4通过自己的努力可以提高收益率 / 26
5房地产投资竞争对手少 / 28
6房地产投资是能自动赚钱的被动收入项目 / 30
7房地产投资的5大风险 / 32
8即使少子化和人口减少，也不影响吗 / 35
9“南瓜马车”事件发生之后的融资情况 / 37
10新冠肺炎疫情对房地产投资的影响 / 40

第1章 瞄准地方的整栋出租房或市中心的老旧出租房
11别被“表面利益率”欺骗 / 44
12与其购买资产，不如购买“收益产”/ 46
13首先从投资整栋出租房开始 / 48
14投资前应设定战略目标 / 51
15实质收益率*低 8% 要死守 / 54
16以非优质地段或者市中心的老旧出租房为目标 / 57
17自住房和投资房两手抓 / 60
“寄居蟹作战”—边住边装修 / 63
18自筹资金*少准备 300 万日元 / 64
19首先从一户建开始投资也可以 / 67

第2章 可以买的房子 / 不能买的房子
“非优质地段”和“市中心”，要买房子的话如何选 / 73
20我取胜的座右铭是“细分市场决胜负” / 74
21挖掘高收益率房的诀窍 / 78
22比起高级公寓，还是木造出租房更胜一筹 / 81
23如果要买非优质地段的房子，要看清区域的特色 / 85
24不害怕当地的高空置率 / 88 面向单身人士的房子和面向家庭的房子，买的话选哪个 / 91
25非优质地段买房必须遵守的条件 / 92
26市中心地区反倒是小户型更受欢迎 / 95
27市中心的老旧木造多户出租房即使破旧也没有问题 / 98
28即使是“瑕疵担保免责”房也没关系 / 101
29“借地权”“再建筑不可”也没关系 / 104
30找出很有赚头的房源的方法 / 107
31不能买的破房子是什么样的 / 111
32经营合租房有赚头吗 / 11611 目录
33比起不确定的“竞价房”，“任意出售房”更胜一筹 / 118
找收益房需要关注的网站① / 121
找收益房需要关注的网站② / 122

第3章 即使资产性比较低，也能从银行获得贷款的秘诀
34虽然融资形势再次变得严峻了，但是…… / 124
35提高融资成功率的交涉技巧 / 127
36可以从哪些金融机构贷款 / 131
37从日本政策金融公库贷款 / 134
38日本政策金融公库的利用模拟 / 139
39较为推荐的地方银行、信用金库、信用组合、非银行 机构 / 144
40从骏河银行贷款 / 148
41从静冈银行贷款 / 150
42从SBJ银行贷款 / 151
43从横滨幸银信用组合贷款 / 152
44从东京湾信用金库贷款 / 153
45从欧力士银行贷款 / 154
46从横滨银行贷款 / 155
47从香川银行和德岛大正银行贷款 / 156
48从千叶银行贷款 / 158
49从东日本银行贷款 / 159
50从三井住友信托 L&F 贷款 / 160
51从セゾンファンデックス贷款 / 163
52不管怎么说，现金为王 / 164
53“贷到款，买到房”还并不是终点 / 166

第4章 购买价格自己定—砍价方法
54聪明的经营者不以售价买入 / 170
55在砍价时不要动摇 / 172
56计算买入预算时需要注意的点 / 174
57砍价技巧 / 176
58知己知彼才能取得价格谈判胜利 / 178
59装修或翻新房子的预算要提前做好 / 182
60买房时需要支付的各项费用 / 183
61购得房产的同时务必办理保险 / 186
62建议添加在保险上的特约事项 / 190 免费修理？小心保险理赔代理业者 / 192

第5章 房屋管理请交给专业人士—如何选择好的租赁管理公司
63房屋管理请交给专业人士 / 194
64租赁管理公司*好选本地的 / 196
65如何选择让自己放心的好管理公司 / 199
66选管理能力强的还是招租能力强的 / 202
67调动管理公司的积极性为你服务 / 204

第6章 房东大显身手—装修改造大作战
68充分发挥想象能力进行“空间设计” / 208
69时刻注意成本与效果的成效比 / 213
70从长远来看，免维护也很重要 / 217
71由城市管道煤气换成煤气罐 / 221
72 3点一体化浴室的装修改造方法 / 223
73“商品”到手后就看各位经营者的本事了 / 225
74选择装修公司时必须货比三家，多家报价 / 229
75不能用价格去筛选施工方 / 233
76要经常去施工现场查看 / 236
77不要只盯着眼前利益，要把目光放长远 / 238
小型装修推荐“生活市场” / 240

第7章 你好，租客，欢迎光临—满租经营的秘诀
78房间的第一印象*重要的是清洁感 / 242
79把租金降到比市场价低一成 / 244
80增加对房地产公司的 AD（广告费）投入 / 246
81动员更多人帮我们招租 / 248
82带家具的房子可以降低招租难度 / 249
83签合同时，原则上要通过保证公司 / 252
84通过定期房屋租赁合同对付不良租客 / 255
85双刃剑！初期费用全部为零方案 / 259
86房东亲自在互联网上招租 / 262
87生活低保户也可列为入住对象 / 264
88也可以积极地将外国人列为入住对象 / 266
89民宿重开！“Airbnb”的活用方法 / 269

第8章 租客入住后，注意把控运营风险
90牢牢把控费用支出 / 272
91一些很难注意到的支出项 / 276
92有计划地设定二手房折旧分摊周期 / 280
93不收合同更新费的好处 / 284
94何时可以考虑卖掉房子 / 286
95如果想通过卖房赚钱 / 290
96高价卖房的诀窍 / 292
97关注国家层面的风险 / 296

案例研究
案例 1 从一栋多户出租房开始不断扩大规模 / 299
案例 2 和家人一起经营多户出租房、一户建，现已满租 / 302
案例 3 以 50 万日元养老资金为目标进行多户出租房经营 / 304
案例 4 通过“租房”“收房租”新手法，不买房就能得到房租 收益 / 306

卷末特典
问题清单和查看清单 / 308

结语