本书为了对房地产行业的资产管理所存在的各种问题进行深入的了解和分析，通过使用定量和定性分析相结合的方式，在已有的研究基础上进一步分析总结出房地产市场资产管理的一般规律。对于我国发展房地产市场资产管理的改革目标和实施路径等进行了系统和前瞻性的研究。

为了能站在理论的高度来分析和研究房地产资产管理市场，使我们更 为全面和深刻地认识和把握房地产资产管理市场发展的一般规律，并在理 论的指导下，设计出符合中国实际的、富有经济效益的相应制度，有必要 引入金融经济学理论、新制度经济学的理论分析方法来对房地产行业的资 产管理进行全面系统的分析。本研究中主要采用房地产周期理论、房地产 金融创新理论、资产管理理论、委托 - 代理理论和行为经济学理论等来建 构房地产资产管理的理论分析框架。
第一节  房地产周期理论
一、房地产周期理论概述
房地产周期是一种正弦波，像所有周期波一样，它具有阶段、频率、 波峰、波谷、波段和拐点等特点。房地产周期包括 4 个阶段，分别是萧条 阶段、复苏阶段、繁荣阶段和衰退阶段。同时，房地产周期也具有上行周 期和下降周期，其中上升周期就是复苏阶段和繁荣阶段，而下降周期则代 表着衰退阶段和萧条阶段。将房地产周期阶段进行划分能够以一些固定的 指标数值作为分类依据，例如房地产空置率，当空置率数值降低时就代表 着房地产周期进入了复苏和繁荣阶段，空置率数值升高则代表着房地产周 期进入了衰退和萧条阶段。另一个房地产周期定义对周期和需求周期这两 个概念的不同之处进行了分析，按照房地产行业的供求关系以及经济特点 对周期进行明确的划分，供给和需求的相互作用将直接影响房地产空置率 的变化。测量房地产周期持续时间一般方法是通过量取时域范围内波峰与 波峰之间，波谷与波谷之间的长度来测算持续时间的。 在初期进行房地产周期的研究时，研究的核心主要是宏观经济发展情 况与房地产的周期变化之间的相互联系，例如经济的发展和房地产周期之 间的关系，房地产的繁荣与衰退对经济增长产生的影响，等等。
二、房地产周期理论与本研究相联系的核心内容
与本研究内容联系密切的是房地产周期理论中关于房地产的周期阶 段划分以及对房地产周期产生重大影响的内容。房地产周期与经济周期之 间具有密切联系，影响经济周期的很多因素对房地产周期也具有重要影 响。经济学家根据时间的长短将经济周期划分为三种不同类型，分别是长 周期、中周期和短周期。与经济周期类似，房地产周期也可以划分为上述 三个类型，其中，长周期指的是时间跨度大约为 50 年的周期，中周期指 的是时间跨度为 8 到 10 年的周期，短周期指的是时间跨度大约为 40 个月 的周期。我国的房地产发展表现出了周期性波动的规律，并且以短周期为 主，1992 年以前周期长度平均为 3～5 年，1993 年以后周期长度开始逐渐 缩短，大约为 2 年左右。 货币政策变化与信贷市场对房地产周期具有重要影响，这种类型周期 是由中央银行的货币政策和信贷市场的波动引起的，货币的供给数量会对 股市和房地产市场的周期性变动产生直接的影响。货币信用扩张所带来的 影响主要从投资需求的角度影响其购房决策。广义货币增长将与房地产资 产价格呈现正相关关系。房地产价格产生泡沫的主要原因和银行的信贷活 动是密不可分的。在房地产市场处于繁荣的发展阶段时，高昂的房屋价格 会直接促进银行各种信贷和抵押资产的价值出现大幅度的提升。此外，相 关部门的监管不力以及银行对危机预防和处理的忽视也是导致房地产出现 泡沫价格的重要原因。较低的银行贷款利率和较强的资金流动促使更多的 投资者将大量资金投入房地产市场，这样不仅导致资产泡沫化程度的加 深，而且也增加金融市场危机的发生概率。 土地政策是影响房地产周期变化的基础因素，但土地不同于其他要 素，其具有的空间地位位置的异质性、不可移动性等特征决定了土地具有 垄断性质，进而决定了房地产市场难以像其他市场一样保持一个完全竞争 的市场状态。再加上土地的使用会受到相关法律法规的限制，城市和农村 之间的用地问题无法得到有效的解决，这就使得城市出现了用地紧张的现 象，进而导致土地价格周期性波动更加剧烈。 宏观经济因素影响房地产周期变化。基本经济变量、投资水平、居民 消费、利率变化以及通货膨胀等是影响房地产周期变化的重要因素。可将 导致房地产市场出现周期性变化的原因划分为三大类：房地产自身原因， 外部环境变化导致的房地产周期，以及由结构性经济变化导致的周期。虽 然导致房地产周期变化的因素有许多种，但是最主要的原因还是金融市场 缺乏严格的管制以及国际经济基本面等因素之间的互相作用。
三、房地产周期理论对本研究的指导作用
房地产发展进程与经济周期相似，房地产行业也呈现出一定的周期 性特点，把握不同周期的阶段特征，是指导房地产资产管制实行的主要规 范。同时，货币信贷政策、土地政策及宏观因素等都会影响房地产市场的 发展以及房地产周期的形成，这些因素在不同的阶段发挥的作用不同，在 同一阶段中发挥作用的方向、力度等也存在差异，因此，房地产资产管理 必须对政策因素进行深入研究，充分利用政策红利，有效化解政策风险， 真正实现房地产资产管理在房地产周期中的作用。
（一）房地产周期阶段论述对本研究的指导作用
房地产周期阶段性论述对本研究第三章第一节房地产资产形成和发 展和第四节房地产资产管理的类型分析有指导作用，运用房地产周期阶段 性理论找到我国房地产资产管理发展的阶段，在第五章中学习国外发展经 验，解决当前遇到的问题，为第六章我国新时代发展的目标模式提供理论 指导。房地产周期理论影响着房地产资产管理的各个环节。房地产周期的 变化，影响着融资成本、生产要素的完备、材料的更新迭代、产品的类 型、销售速度的快慢、项目的周期、投资收益、管理方式，等等。在顺周 期时，通过调整发展战略，快速发展；在逆周期时，如何规避风险，降低 损失。房地产周期理论对房地产资产管理具有十分重要的指导作用。
（二）影响房地产周期理论重要因素的论述对本研究的指导作用
影响房地产周期重要因素的论述对本研究第三章房地产资产管理一般 研究中第三节影响房地产资产管理的主要因素有指导作用，通过对各影响 因素对房地产周期的影响研究和对房地产资产管理的影响研究，总结出各 因素对房地产资产管理发挥作用的规律。根据各影响因素的不同，在本研 究第三章第三节总结出房地产资产管理的三种类型分析。运用影响房地产 周期重要因素论述对本研究第四章第五节我国房地产资产管理存在的问题 和原因提供理论指导。

摘  要 ……………………………………………………………………… 1
ABSTRACT ………………………………………………………………… 2
第一章  绪论 ……………………………………………………………… 1
第一节 选题的来源及理论和实践意义 …………………………… 2
一、问题提出 …………………………………………………… 2
二、研究意义 …………………………………………………… 5
第二节 国内外研究综述 …………………………………………… 7
一、国外研究综述 ……………………………………………… 8
二、国内研究综述 ………………………………………………11
第三节 研究方案 ……………………………………………………16
一、主要研究内容 ………………………………………………16
二、研究框架 ……………………………………………………17
三、研究方法 ……………………………………………………17
第四节 研究的创新点及不足 ………………………………………17
一、研究的创新点 ………………………………………………17
二、研究存在的不足 ……………………………………………18
第二章  房地产资产管理的理论基础 ……………………………………19
第一节 房地产周期理论 ……………………………………………20
一、房地产周期理论概述 ………………………………………20
二、房地产周期理论与本研究相联系的核心内容 ……………21
三、房地产周期理论对本研究的指导作用 ……………………22
第二节 房地产金融创新理论 ………………………………………23
一、房地产金融创新理论概述 …………………………………24
二、房地产金融创新理论与本研究相联系的核心内容 ………25
三、金融创新理论对本研究的指导作用 ………………………27
第三节 资产管理理论 ………………………………………………28
一、资产管理理论概述 …………………………………………29
二、资产管理理论与本研究相联系的核心内容 ………………29
三、资产管理理论对本研究的指导作用 ………………………30
第四节 委托 - 代理理论 ……………………………………………31
一、委托 - 代理理论概述 ………………………………………32
二、委托 - 代理理论与本研究相联系的核心内容 ……………33
三、委托 - 代理理论对本研究的指导作用 ……………………34
第五节 行为经济学理论 ……………………………………………35
一、行为经济学理论概述 ………………………………………36
二、行为经济学理论与本研究相联系的核心内容 ……………36
三、行为经济学理论对本研究的指导作用 ……………………38
第三章  房地产资产管理的一般研究 ……………………………………41
第一节 房地产资产形成和发展 ……………………………………42
一、房地产资产产生与发展 ……………………………………44
二、房地产资产发展产生的风险和后果 ………………………46
第二节 房地产资产管理的必要性和必然性 ………………………48
一、房地产资产管理的定义及理论依据 ………………………48
二、房地产资产管理的必要性 …………………………………49
三、房地产资产管理的必然性 …………………………………54
第三节 影响房地产资产管理的主要因素 …………………………58
一、宏观调控政策导向对房地产资产管理的影响 ……………58
二、城市化发展对房地产资产管理市场的影响 ………………60
三、市场经济发展水平和市场体系完善程度对资产管理的影响…62
四、金融体制框架结构对房地产资产管理的影响 ……………63
第四节 房地产资产管理的类型分析 ………………………………65
一、房地产资产以增量为主型的房地产资产管理方式 ………65
二、房地产资产以存量为主型的房地产资产管理方式 ………66
三、房地产资产存量和增量平衡型房地产资产管理方式 ……67
第五节 房地产资产管理的运行机理及发展趋势 …………………68
一、房地产资产管理的运行条件 ………………………………68
二、房地产资产管理的运行机理 ………………………………71
三、房地产资产管理的发展趋势 ………………………………76
第四章  我国房地产资产管理的现状及问题分析………………………81
第一节 我国房地产资产管理历程回顾 ……………………………82
一、房地产资产管理萌芽期（1978—1991 年）…………………83
二、房地产资产管理启动期（1992—2008 年）…………………85
三、房地产资产管理调整发展期（2009 年至今）………………87
第二节 我国房地产资产管理取得业绩和面临挑战 ………………88
一、我国房地产资本管理取得的业绩 …………………………88
二、我国房地产资产管理面临的机遇与挑战 …………………91
第三节 我国房地产资产管理的主要特点 …………………………96
一、我国金融业不发达，房地产资产管理处于较低水平 ……96
二、我国房地产资产管理国家干预很强 ………………………98
三、我国房地产资产管理不能充分发挥市场配置资源的决
定性作用 ……………………………………………………99
第四节 房地产资产管理运行机理 ……………………………… 101
一、我国房地产资产管理运行机理 ………………………… 101
二、我国房地产资产管理的实例 …………………………… 104
三、我国房地产资产具体管理与一般房地产资产管理的比较… 106
第五节 目前我国房地产资产管理存在的问题和原因 ………… 107
一、房地产市场资产管理存在的问题 ……………………… 108
二、针对现存问题的原因探究 ……………………………… 110
第五章  国外房地产资产管理比较研究 ……………………………… 115
第一节 美国的房地产资产管理 ………………………………… 116
一、美国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 116
二、美国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 118
三、美国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 119
第二节 德国的房地产资产管理 ………………………………… 121
一、德国房地产资产管理的基本概况 ……………………… 121
二、德国房地产资产管理的成功做法 ……………………… 122
三、德国房地产资产管理存在的问题 ……………………… 124
第三节 日本的房地产资产管理 ………………………………… 126
一、日本房地产资产管理的基本概况 ……………………… 126
二、日本房地产资产管理的成功做法 ……………………… 126
三、日本房地产资产管理存在的问题 ……………………… 128
第四节 若干国家房地产资产管理比较与借鉴 ………………… 129
一、房地产资产管理成功做法的比较 ……………………… 129
二、房地产资产管理存在问题的比较 ……………………… 131
三、国外房地产资产管理的经验借鉴 ……………………… 132
四、国外房地产资产管理引以为戒的教训 ………………… 134
第六章  中国房地产资产管理的目标模式与改革路径 …………… 137
第一节  新时代促进我国房地产资产管理发展的条件分析 …… 138
一、我国的社会主要矛盾发生变化 ………………………… 139
二、市场前景日益广阔 ……………………………………… 141
三、金融环境逐渐完善 ……………………………………… 142
四、先进技术的有力支撑 …………………………………… 144
第二节 新时代我国房地产资产管理的目标模式研究 ………… 145
一、新旧时代我国房地产资产管理模式的不同点 ………… 145
二、新时代我国房地产资产管理目标模式基本框架 ……… 147
三、我国房地产资产管理的三个阶段分目标模式 ………… 151
第三节 我国房地产资产管理的改革方向 ……………………… 154
一、我国房地产资产管理改革遵循的价值导向 …………… 154
二、我国房地产资产管理改革坚持的基本原则 …………… 155
三、我国房地产资产管理改革的主要路径 ………………… 157
第四节 我国房地产资产管理的改革路径 ……………………… 161
一、建立完善的房地产资产管理公司法人治理结构 ……… 161
二、明确对房地产资产管理公司的目标定位 ……………… 165
三、完善房地产资产管理公司运营的法律环境 …………… 166
四、妥善引入外资参与我国不良资产处置 ………………… 166
五、积极稳妥利用债转股方式处置不良资产 ……………… 168
第七章  促进我国房地产资产管理发展对策建议…………………… 171
第一节 增强政府宏观引导及政策扶持 ………………………… 172
一、推进房地产资产管理持续稳健发展 …………………… 173
二、发挥房地产资产管理作用为城市更新服务 …………… 174
三、保障公共性住房调整结构性平衡 ……………………… 176
四、完善建立房地产资产管理法律法规 …………………… 177
第二节 积极探索房地产资产管理金融创新 …………………… 178
一、创新房地产投融资模式 ………………………………… 178
二、引导房地产资产管理混业经营 ………………………… 180
第三节 努力提升房地产资产管理机构专业化水平 …………… 182
一、构建专业的资产提升计划 ……………………………… 182
二、加强人才队伍及团队建设 ……………………………… 184
三、积极适应互联网 + 时代 ………………………………… 185
第四节 建立和完善房地产资产管理风险防控机制 …………… 186
一、构建有效的市场风险对冲机制 ………………………… 187
二、完善混业金融的风险监管框架 ………………………… 187
三、鼓励自律性的内部风险防控管理 ……………………… 189
第五节 健全共享的房地产资产管理链接系统 ………………… 190
一、构建房地产资产管理信息分享平台 …………………… 190
二、推动房地产资产管理增信系统建设 …………………… 191
三、拓宽房地产资产管理共享合作的领域范围 …………… 191
参考文献 ………………………………………………………………… 193
后  记 …………………………………………………………………… 197