翟晨曦 CFA（特许金融分析师），博士、博士后

天风证券股份有限公司常务副总裁、恒泰证券股份有限公司联席总裁、新华基金管理股份有限公司董事长。历任中国银行间市场交易商协会特聘培训教师、全国同业拆借中心特聘市场专家、中国证券业协会固定收益委员会委员，中国财富五十人论坛常务理事、中国保险资产管理业协会行业发展研究专业委员会委员。

张霖 新华基金研究总监、投资决策委员会委员

博士（在读），13年证券从业经验。曾任长城证券研究所所长助理、现任新华基金研究总监、投资决策委员会委员，执行董事。带领新华研究构建“COMEP”基本面选股模型及完备的研究框架体系，形成以“价值导向、与时俱进、实用高效、前瞻思维”的研究风格；曾获“水晶球”、朝阳永续等行业研究领先奖。并在G家级核心期刊《金融研究》等发表论文10篇。CCTV-2财经频道证券节目、新浪财经、大智慧、今日头条等财经直播节目特邀嘉宾。

袁中圆 新华基金REITs投资部总监

金融学硕士，11年资本市场从业经验，曾任职于中信证券、万达集团、嘉实资本和天风证券，2020年筹建新华基金公募REITs业务，现担任REITs投资部总监。具备丰富的境内和境外资本市场公司IPO上市与私募股权融资、不动产投融资、并购重组以及资产证券化经验，执行和负责多单有市场影响力的大型央企、民企的境内外上市IPO、再融资、并购重组及资产证券化等项目。

 

这是国内首本教你如何运用公募REITs的方式唤醒沉睡资产，把握制度红利的投资参考书。作者作为多项基础设施项目资本运作的一线实操者，深入浅出地阐述了REITs的产品原理、交易结构、投资估值及实践痛点等问题。全书不仅致力于讲透REITs投资决策体系，还结合国内外实践的最新案例给出点评，并基于最新和最贴近市场的研究，论述了我国首批公募REITs发售情况、看点解析，指导读者学会如何挑选优质公募基金，获取可观利润。 本书兼备“全面＋重点突出＋高时效性”的特点，可读性强。对想了解公募REITs实操的地方政府管理人员、有盘活存量资产计划的企业、投融资金融机构、普通投资者及其他需要了解金融发展规律和创新金融工具的读者．具有极大的指导意义。

第一章 公募REITs是唤醒沉睡资产的魔法棒
第一节 RElTs探秘
1.1.1 REITs是神奇的金融工具，有待唤醒万亿资产
1.1.2 REITs的起源与发展
1.1.3 REITs的优势与意义，激活万亿级投融资市场
1.1.4 我国公募REITs与传统REITs的演进与传承
第二节 REITs的分类
1.2.1 根据资产组成以及投资收益来源分类
1.2.2 根据组建、运营方式及发展过程来分类
1.2.3 根据组织形式及交易结构的特点来分类
1.2.4 依据资金募集和流通的特点来分类
第三节 REITs六大主要特征
1.3.1 亦股亦债、管理专业
1.3.2 积少成多，筹资迅速
1.3.3 基金财产独立运作
1.3.4 高比例派息，低杠杆运作
1.3.5 具有税收中性优势
1.3.6 REITs在估值方法上自成体系
第二章 REITs的国际经验借鉴
第一节 全球REITs市场蓬勃发展
第二节 美国REITs市场：全球最早起源地且是目前最大最成熟市场
2.2.1 市场概况总览
2.2.2 美国市场发展历程与里程碑事件
2.2.3 美国前五大REITs产品介绍
2.2.4 中美REITs产品模式比较
第三节 亚太REITs市场：后起之秀
2.3.1 澳大利亚A—REITs市场
2.3.2 日本J—REITs市场
2.3.3 新加坡S—REITs市场，国际化程度高
2.3.4 中国香港H—REITs市场：股息率相对较高
第三章 关于公募REITs操作流程、运作模式、交易结构及创新
第一节 公募REITs操作流程及运作模式
3.1.1 相关机构
3.1.2 操作流程
第二节 国内公募REITs产品交易结构
3.2.1 交易结构
3.2.2 资产重组方案
3.2.3 中国公募REITs治理前景展望
第三节 介绍REITs产品创新
3.3.1 REITs产品发展历史
3.3.2 我国推出基础设施REITs背景分析
3.3.3 基础设施REITs“产品+制度”创新
3.3.4 租赁住房REITs的讨论
第四章 REITs产品的盈利预测、估值及风控
第一节 REITs投资逻辑与估值方法
4.1.1 投资逻辑
4.1.2 估值方法
第二节 REITs的定价机制与盈利预测
4.2.1 成熟REITs市场具有价格发现功能
4.2.2 REITs市场的定价问题
4.2.3 商业物业与REITs的估值与盈利测算
第三节 REITs风险收益模型评估
4.3.1 不同类型物业风险收益特征分析
4.3.2 REITs投资所涉及的风险分析
第五章 从博弈论视角看国内公募REITs痛点及政策体系完善
第一节 国内公募REITs发展的博弈论视角
第二节 博弈模型构建分析
5.2.1 博弈对象及行动策略
5.2.2 模型假设
5.2.3 收益测算模型
5.2.4 不完全信息前提下REITs发行过程中的动态博弈
5.2.5 结论
第三节 国内REITs开展的难点及痛点
5.3.1 税收制度有待完善
5.3.2 优质资产挖掘难度大，多数难以达到预期收益
5.3.3 专业人才储备及建设
5.3.4 投资者群体的培育
5.3.5 其他金融工具的配套
5.3.6 运营风险
第四节 公募REITs的税收问题
5.4.1 REITs搭建的主要税务问题
5.4.2 REITs存续期间的主要税务问题
5.4.3 REITs退出阶段的主要税务问题
第五节 政策体系及完善
第六章 Pre—REITs是产业链上获取超额收益的秘诀
第一节 从投资角度，REITs亦股亦债、但又非股非债，可概括为“另类固收+”
第二节 REITs业务属于“资管业务投行化”或者“前期投行业务+后期资管业务”
第三节 Pre—REITs的内涵和意义
6.3.1 背景及意义
6.3.2 与REITs的承接与转化
6.3.3 产品架构
6.3.4 Pre—REITs的管理环节
6.3.5 甄选方法及投资策略
第四节 Pre—REITs案例参考
6.4.1 案例一：万达Pre—REITs产品——“稳赚1号”
6.4.2 案例二：京东拟对数据中心的Pre—REITs布局
第七章 我国首批公募REITs发售情况、看点解析及如何挑选优质公募REITs
第一节 我国首批公募REITs发售情况
7.1.1 公募REITs的发售环节
7.1.2 公募REITs的认购规则与锁定期限制
7.1.3 公募REITs涉及的费用
7.1.4 我国首批公募REITs发售火爆、性价比高
第二节 我国首批公募REITs看点解析
第三节 我国公募REITs试点进展及如何挑选优质公募REITs
第八章 案例与实操
案例一：浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金
案例二：华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金
案例三：中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
案例四：东吴—苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金
案例五：富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金
案例六：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
案例七：中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金
案例八：平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金
案例九：红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施