本书精选了50多个典型案例，涵盖了各种登记类型。所选案例都是各地实务中经常遇到的难点焦点问题，作者从工作实践出发，对配建幼儿园移交、出卖人死亡到建筑物出让、调查与登记地类不一致、夫妻一方转让不动产等实务中的难题提出自己的思考和研究，并从法理上作出论证，言之有物，颇有启发。
第一章 基础理论
1不动产登记行为性质和法律定位
2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）规定国家实行不动产登记制度，意味着自2007年《物权法》规定不动产统一登记制度以来，正式建立这一制度。这是规范不动产登记行为、维护不动产交易安全，保护不动产权利人合法权益的重要保障，也是贯彻国务院转变政府职能、提高政府治理效率、方便群众办事的重要举措。建立统一的不动产登记机构是制度建立的重要环节。目前全国基本以国土资源部（现为自然资源部）为样板分别成立不动产登记局和不动产登记中心，但各地对不动产登记机构的性质理解差异，直接影响到不动产登记机构的设立和职责整合。本文试图从比较法上展开讨论，结合司法判决，探寻不动产登记机构设置的有关问题。
一、不动产登记行为的性质
登记行为的性质对不动产登记机构的设置和定位具有重要意义。《暂行条例》第2条就不动产登记加以界定：不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《暂行条例》并未对其性质究属民事还是行政作出界定。学界对不动产登记行为存在三种意见：行政行为说、民事行为说、双重属性说。其中行政行为说分为行政确认说和特殊的行政行为说——准法律行为的行政行为和物权公示行为。
民事行为说认为不动产登记性质上属于民事行为，理由是登记系基于当事人的登记申请发生，通过登记发生不动产物权变动的私法效果，原因行为在于当事人之间作出物权变动的法律行为，核心是当事人的意思表示，而非登记机构的登记行为。登记的目的就是要确认物权变动并将之告诉有利害关系的第三人，登记行为并没有创设新的权利义务关系，只是将已经发生的物权变动通过登记加以公示。规定不动产登记制度的《民法典》是典型的私法。
民事行为说抓住了登记的本质，但其不能解释登记机构的官方性和国家公权力介入对登记效力的保障，不利于保护申请人的合法权益，而在司法实践中就登记机构提起的诉讼都是行政诉讼。显然司法实务并不支持不动产登记的民事行为说。
从历史上看，分散登记时期我国的各个不动产类别的登记权都属于不动产所在地的县级以上人民政府和有关行政管理部门，比如《土地管理法》规定农民集体所有土地、国有土地由县级人民政府登记造册，核发证书。《城市房地产管理法》规定房产登记部门是县级以上地方人民政府房产管理部门。《农村土地承包法》规定，县级以上人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册。《森林法》规定，国家所有的和集体所有的森林、林木、林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册。《海域管理法》规定，国务院批准的项目用海，由国家海洋渔业局登记造册，县级以上地方政府批准的项目用海，由批准用海的地方政府登记造册，海洋行政主管部门负责登记的具体工作。
但是我们不能根据登记机构来确定登记行为的性质，否则就会得出：同样的登记行为，登记机构是行政机关就是行政行为，登记机构是司法机关则是司法行为。比如德国的不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局，瑞士大多为各州地方法院，日本为司法行政机关法务局、地方法务局及派出所。应该说，不动产登记性质上属于行政行为，是为理论界和司法实务界公认的，这是由其登记机构的官方性、登记权限和程序的行政法定性、登记机构的行政可诉性决定的。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第1条规定，公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
我们也要看到不动产登记私法的一面，登记的根本目的是贯彻物权的公示和公信原则，这使其截然不同于一般的行政管理行为。首先，不动产登记并非一种行政许可，因为并没有给申请人设立其从事特定活动的权利。其次，不动产登记并非行政确认。行政确认说是多数行政法学者和行政审判庭法官接受的观点，该说认为登记行为是登记机构代表政府对不动产上的物权予以登记公示，依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为。登记的目的在于对不动产权属和内容的确认，赋予申请人法律上认可并受到保护的物权。这一说法不仅违背不动产登记的根本宗旨，造成对当事人意思自由的不当干预，而且混淆了民事关系和行政管理关系，使大量行政管理职能被不当附加在登记上，扭曲了不动产登记功能。
由上可知，不动产登记只是对客观事实或既存的权利状态进行单纯的认知，并不对申请人在民事实体法上的法律关系和享有权利作出判断，只是就当事人的申请作出能否记载于登记簿上的决定。只有法院才享有确认不动产物权归属和内容的终局性权力，登记机构没有这个权力和能力。此外，登记的效力来自法律的规定，在法律行为之外的法律事实引发的不动产物权变动中，比如因为合法建造房屋原始取得房屋所有权，登记甚至不是物权变动的生效要件。登记与否完全不影响物权的取得，更谈不上登记机构对物权的确认或许可。将登记作为行政确认会导致法院和当事人都将登记行为看作对实体法上民事权利义务关系的确认，在不动产权属纠纷诉讼中法院和当事人都要先通过行政诉讼推翻登记机构的登记后才能解决民事上的权属纠纷。这也不符合法院的司法解释和“先民后行”的审判实践。
从不动产登记的性质和功能上看，不动产登记既未赋予权利，也未免除义务，更没有设定或剥夺权利或义务，因此既不属于行政许可，也不属于行政确认，而是一种特殊的准法律行为的行政行为——物权公示行为，性质上属于程序性行政行为，是登记机构依职权作出的可诉的行政行为，具有信赖利益保护的职责，对信赖其登记而受到损失的相对人承担赔偿责任。形象地说，登记机关在登记中更像是一台“复印机”，而不是“打印机”。
明确了这一点，有利于横向上区分确权（权属管理）和登记的职责，对我们区分交易和登记的职责，审批和登记的职责具有重要意义。更重要的是，确定了不动产登记的审查标准和承担责任方式，可依此指导不动产登记制度的窗口建设和流程再造。
第一章基础理论
1. 不动产登记行为性质和法律定位
2. 司法角度下的不动产登记定位、审查程度和争议处理
3. 土地改革时期的老房子如何确权登记
4. 《民法典》对不动产登记的影响
第二章首次登记
5. 带建筑物的国有土地出让后如何登记
6. 宅基地三权分置的内涵、障碍和出路
7. 居住权的权利性质与登记审查难点
8. 海域使用权和土地重叠的原因分析及对策建议
9. 农村土地经营权的性质、抵押和登记
10. 土地调查的地类与不动产登记不一致的，以何者为准
11. 出让合同约定移交给政府的幼儿园，如何办理不动产登记
第三章转移登记
12. 不动产转移登记时配偶是否必须到场申请
13. 公证遗嘱是否可以直接办理继承转移登记
14. 夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
15. 从权籍调查成果确认单看自然资源确权与登记关系
16. 出卖人在提交不动产转移登记申请前死亡的，如何办理登记
17. 转移登记时发现不动产存在违法建筑如何处理
18. 购房合同解除后不动产登记如何处理
19. 土地出让合同解除后，已登记的不动产怎么办
20. 按份共有的不动产，多数份额权利人能否直接转让
21. 从违法建筑登记谈不动产登记审查范围
22. 不动产权属纠纷的救济渠道与一房多卖的处理
23. 存量房网签备案是不是登记前置要件
24. 父母能否单独处分未成年子女的不动产
25. 配偶能否起诉不动产登记机构未经其同意办理转移登记
26. 遗产管理人能否以被继承人名义申请不动产继承转移登记
27. 法院判决履行不动产转移登记法定职责是否必须予以登记
第四章变更登记
28. 工业厂房等不动产能否分割登记
29. 已抵押的土地，能否与其他土地合并登记
30. 不动产分割合并如何办理审批手续
第五章注销登记
31. 非住宅建设用地届满后如何办理续期和登记
32. 自然保护区内的采矿权到期后如何延续并办理不动产登记
33. 不动产登记机构依职权注销登记类型探讨
第六章撤销登记
34. 继承权公证被撤销登记机构是否要撤销登记
35. 不动产登记存在程序瑕疵是否可以撤销登记
36. 撤销登记的法理及其适用
37. 亲属关系证明虚假，能否撤销不动产继承转移登记
38. 买卖合同无效，能否撤销不动产登记
39. 能否将不动产登记到死者名下
第七章更正登记
40. 能否对更正登记申请作出不予受理决定
41. 发现不动产登记存在错误怎么办
42. 能否用更正登记撤销不动产登记
43. 何种情形的不动产登记错误应当予以赔偿
第八章抵押权登记
44. 民间借贷办理不动产抵押权登记的障碍、风险和责任
45. 债权转让、抵押物转移如何办理抵押权变更登记
46. 在建建筑物抵押权预告登记的范围和效力
47. 境外法人是否可以作为抵押权人申请不动产抵押登记
48. 申请延长债务履行期限是否要其他抵押权人同意
49. 约定担保范围与不动产登记簿不一致如何处理
50. 已抵押的不动产转让时如何办理转移登记
51. 能否将在建建筑物未建部分作为抵押物进行登记
52. 一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记
53. 投资额未达要求的土地如何办理转让预告登记
54. 已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人
55. 各类疑难类型的不动产抵押登记探析
第九章其他
56. 限售期内的不动产，能否办理预告登记
57. 国有土地使用权出让合同的性质再探析
58. 房屋租赁权能否申请不动产登记
59. 运用地役权制度构建自然保护地生态保护体系
第十章政策答疑
60. 权利人可执持法院文书办理不动产登记吗？
61. “一房二主”的不动产登记怎么办？
62. 如何处理伪造材料骗取的房产证?
63. 国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？
64. 分割不动产如何操作？
65. 非住宅科教用地可否登记在个人名下？
66. 宗地合并如何办理登记手续？
67. 证载面积与实测不符如何办证？
68. 证载权利人不一致如何办理不动产登记？
附录一不动产登记实务模拟测试题
附录二不动产登记相关规定
参考文献
后记
