本书以《上海市房地产买卖合同》示范文本为框架，通过对文本条款的分析、解读，告知买卖径双方签订技巧，提示可能会出现的法律风险，针对风险提出有效的应对建议，力争让买卖双方在短时间内，对于二手房交易过程有一个系统性的认识，最终达到安全交易的目的。
本书不仅可以作为房屋买卖双方的参考指南，还可以作为广大房地产从业人员、中介服务人员学习房地产专业知识的第一手学习资料。
本书以《上海市房地产买卖合同》示范文本为框架，通过对文本条款的分析、解读，告知买卖径双方签订技巧，提示可能会出现的法律风险，针对风险提出有效的应对建议，力争让买卖双方在短时间内，对于二手房交易过程有一个系统性的认识，最终达到安全交易的目的。
本书不仅可以作为房屋买卖双方的参考指南，还可以作为广大房地产从业人员、中介服务人员学习房地产专业知识的第一手学习资料。
一 条款内容
房地产买卖合同人：
卖售人（甲方）： 。
买受人（乙方）： 。
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，订立本合同，以资共同遵守。
二 条款解读
本条款是对合同签约主体的描述，卖售人（甲方）即卖方，是房产证上列明的房地产权利人；买受人（乙方）即买方，是要购买房产的人。
买卖双方应出示本人居民身份证、户口簿、护照、结婚证等原件，未成年人出示本人户口簿或出生证明原件，以此证明自己有出售、购买房产的权利。双方若有代理人，需出示代理人身份证明及经权威部门认可的授权委托书。
三、签约技巧
1. 买卖双方的个人征信情况关系到房产能否顺利过户、能否足额支付房款等。
2. 核查产权登记情况，如产权登记为多人所有还是产权登记虽未署名但法律上为多人所有，如夫妻共同所有。
3. 核查卖方中是否存在未成年人。
4. 通过法院、工商局、税务局等信息公开网站，简单了解买卖双方各自的诉讼、债务负担、行政处罚等情况，这样有助于对交易的后续履行情况做出基本判断。否则，若卖方涉及诉讼，则面临房产被查封而无法过户的风险；若买方涉及诉讼，可能会出现不能付款等风险。
5.产权登记的人全部都要签字；若夫妻共有财产但仅登记一人的名字，建议让另一方出具同意出售的证明或者在之前的居间协议中签字确认。
6. 合同中注明，卖方有权作为法定监护人处分房产，并且所有监护人一致认可，若出现无法处分的情况，责任由卖方承担的相关条款。
四 常见争议
【实务案例 1】房屋被查封，合同应解除。
上海市长宁区人民法院审理刘某、郭某某与黄某某、包某某房屋买卖合同纠纷〔案号：（2019）沪 0105 民初 15325 号〕时认为：
刘某、郭某某与黄某某、包某某签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。在上述合同履行过程中，涉讼房屋被虹口法院司法查封，客观上已无法过户至刘某、郭某某名下，故刘某、郭某某在此情况下有权中止履行支付房价款的义务。刘某、郭某某已将中止履行债务的意思通知黄某某、包某某，并要求黄某某、包某某及时解决司法查封事宜，但黄某某、包某某至今未能解决，且未提供适当担保，故刘某、郭某某有权解除上述合同，要求黄某某、包某某返还已支付的房价款并依约承担违约责任。法院向黄某某、包某某发送的诉状副本最后签收日期为 2019年 7月 21日，故上述合同应于该日解除。刘某、郭某某已支付黄某某、包某某的房价款 300万元，黄某某、包某某应予返还。根据《上海市房地产买卖合同》的约定，合同解除后，黄某某、包某某应支付的违约金为总房价款的 20%，黄某某、包某某提出该标准过高。鉴于刘某、郭某某并未提供证据证明其因黄某某、包某某违约所造成的实际损失，一审法院结合上述合同的履行情况及当事人的主观过错程度，兼顾公平、诚实信用原则，酌定黄某某、包某某应向刘某、郭某某支付违约金 50万元。包某某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。
据此，一审法院于 2019年 10月 29日依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，做出判决：“一、刘某、郭某某与黄某某、包某某就上海市长宁区××路××弄××号××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》于 2019年 7月 21日解除；二、黄某某、包某某应于判决生效之日起十日内返还刘某、郭某某房价款 300万元；三、黄某某、包某某应于判决生效之日起十日内支付刘某、郭某某违约金 50万元；四、驳回刘某、郭某某的其余诉讼请求。
第一章 合同当事人（卖方、买方）
一 条款内容…………………………………………………………… 3
二 条款解读…………………………………………………………… 3
三 签约技巧…………………………………………………………… 4
四 常见争议…………………………………………………………… 4
第二章 房屋基本情况
一 条款内容………………………………………………………… 19
二 条款解读………………………………………………………… 20
三 签约技巧………………………………………………………… 20
四 常见争议………………………………………………………… 22
第三章 转让价格
一 条款内容………………………………………………………… 35
二 条款解读………………………………………………………… 35
三 签约技巧………………………………………………………… 35
四 常见争议………………………………………………………… 36
第四章 土地使用权的转让
一 条款内容………………………………………………………… 49
二 条款解读………………………………………………………… 49
三 签约技巧………………………………………………………… 50
四 常见争议………………………………………………………… 50
第五章 交房方式
一 条款内容………………………………………………………… 61
二 条款解读………………………………………………………… 61
三 签约技巧………………………………………………………… 61
四 常见争议………………………………………………………… 62
第六章 装饰装修的损害赔偿
一 条款内容………………………………………………………… 73
二 条款解读………………………………………………………… 73
三 签约技巧………………………………………………………… 73
四 常见争议………………………………………………………… 74
第七章 产权过户
一 条款内容………………………………………………………… 83
二 条款解读………………………………………………………… 83
三 签约技巧………………………………………………………… 84
四 常见争议………………………………………………………… 85
第八章 风险承担方式
一 条款内容………………………………………………………… 95
二 条款解读………………………………………………………… 95
三 签约技巧………………………………………………………… 95
四 常见争议………………………………………………………… 96
第九章 税费承担
一 条款内容………………………………………………………… 105
二 条款解读………………………………………………………… 105
三 签约技巧………………………………………………………… 105
四 常见争议………………………………………………………… 107
第十章 逾期付款违约责任
一 条款内容………………………………………………………… 117
二 条款解读………………………………………………………… 117
三 签约技巧………………………………………………………… 118
四 常见争议………………………………………………………… 119
第十一章 逾期交房违约责任
一 条款内容………………………………………………………… 135
二 条款解读………………………………………………………… 135
三 签约技巧………………………………………………………… 136
四 常见争议………………………………………………………… 137
第十二章 户口迁出的责任承担
一 条款内容………………………………………………………… 143
二 条款解读………………………………………………………… 143
三 签约技巧………………………………………………………… 143
四 常见争议………………………………………………………… 145
第十三章 补充条款的效力
一 条款内容………………………………………………………… 151
二 条款解读………………………………………………………… 151
三 签约技巧………………………………………………………… 151
四 常见争议………………………………………………………… 152
第十四章 合同生效方式
一 条款内容………………………………………………………… 157
二 条款解读………………………………………………………… 157
三 签约技巧………………………………………………………… 157
四 常见争议………………………………………………………… 158
第十五章 争议解决方式
一 条款内容………………………………………………………… 165
二 条款解读………………………………………………………… 165
三 签约技巧………………………………………………………… 165
四 常见争议………………………………………………………… 167
第十六章 合同文本数量
一 条款内容………………………………………………………… 173
二 条款解读………………………………………………………… 173
三 签约技巧………………………………………………………… 173
四 常见争议………………………………………………………… 174
第十七章 补充条款（一）：自行约定内容
一 条款内容………………………………………………………… 181
二 条款解读………………………………………………………… 181
三 签约技巧………………………………………………………… 183
四 常见争议………………………………………………………… 184
第十八章 补充条款（二）：违反限购的责任承担
一 条款内容………………………………………………………… 191
二 条款解读………………………………………………………… 191
三 签约技巧………………………………………………………… 192
四 常见争议………………………………………………………… 197
第十九章 附件一：房屋平面图及房地产四至范围
一 条款内容………………………………………………………… 207
二 条款解读………………………………………………………… 207
三 签约技巧………………………………………………………… 207
四 常见争议………………………………………………………… 208
第二十章 附件二：随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理
一 条款内容………………………………………………………… 219
二 条款解读………………………………………………………… 219
三 签约技巧………………………………………………………… 220
四 常见争议………………………………………………………… 221
第二十一章 附件三：付款协议
一 条款内容………………………………………………………… 233
二 条款解读………………………………………………………… 234
三 签约技巧………………………………………………………… 234
四 常见争议………………………………………………………… 236
第二十二章 附件四：物业管理费，水、电、煤、电讯等
其他费用的支付
一 条款内容………………………………………………………… 245
二 条款解读………………………………………………………… 245
三 签约技巧………………………………………………………… 246
四 常见争议………………………………………………………… 246
第二十三章 附件五：相关关系（包括租赁、抵押、相邻等
其他关系）和户口迁移
一 条款内容………………………………………………………… 253
二 条款解读………………………………………………………… 253
三 签约技巧………………………………………………………… 254
四 常见争议………………………………………………………… 255
第二十四章 附件六：居间介绍、代理等中介服务情况
一 条款内容………………………………………………………… 267
二 条款解读………………………………………………………… 268
三 签约技巧………………………………………………………… 268
四 常见争议………………………………………………………… 268
