本书总结政府土地房屋征收项目的实务经验，结合修改后的土地管理法的实施，将国有土地上房屋征收流程与集体土地征收流程结合，供今后项目在提供法律服务时参考。
本指引包括四个部分，第一部分是征收项目办理流程指引，该部分以问答及流程图形式呈现；第二部分是结合晋江经验，介绍晋江市在推进项目征收工作的先进做法；第三部分是征收项目常用法律文书汇总；第四部分是征收项目常用法律法规汇总。
因此，集体土地征收的补偿方案可参照国有土地上房屋征收的规定制定，也可在同一份方案中同时对两种性质的房屋征收补偿标准进行规定。关于补偿方案的内容，我们认为大体可按如下方法制定：
1.制定补偿方案前，可先协调不动产登记中心查询征收区域内土地房屋的产权登记情况；同时，向自然资源局调取征收区域内各关键年份的航拍图，并进行第一轮入户摸底调查及测绘工作。获取上述信息后，对征收区域内的已登记土地房屋、未登记土地房屋进行分类梳理，结合房屋建设年限，提出对未登记土地房屋的认定处理意见。
例如，我国的土地管理法从1987年1月1日开始实施，1999年进行了修订，晋江市在2006年3月17日出台了关于制止“两违”建筑的相关文件，但最近的航拍修测图是在2008年形成的，因此，可以将土地管理法的实施、修订时间以及2008年航拍修测图成图的时间节点作为未登记建筑的认定时间节点，各时间节点前建成的，分别给予不同的折扣认定。因各地政策时间节点不一致，各地在制定补偿方案时可查找相关政策文件，制定合理的认定措施。
2.关于征收补偿对象。国有土地上房屋征收的征收补偿对象为房屋所有权人，集体土地征收的征收对象为土地所有权人、土地使用权人。如土地房屋存在出租的情况，原则上，承租人不是征收补偿对象，承租人与出租人之间关于征收补偿款项的分配，由其自行协商解决。
3.关于补偿方式。一是产权调换，二是货币补偿，三是产权调换与货币补偿相结合。
4.关于货币补偿金额参考价。一般存在两种思路，一是房地合一的补偿单价，适用于国有土地上房屋征收，根据《泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见》第一条规定，各县（市、区）和泉州台商投资区房屋征收部门在制定补偿安置方案前，应当通过公开摇号的方式选择5家以上单数（含5家）资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，对房屋征收补偿基准价进行评估，通过截尾均值的方式确定被征收房屋货币补偿安置参考价，并随房屋征收补偿方案一并公示征求意见。二是采取土地房屋分开计算方式来计算货币补偿价格，适用于集体土地征收，土地一般参照基准地价进行计算，房屋一般按照房屋建设的重置价结合成新率进行计算，房屋重置价也应由有资质的评估机构进行评估。
如集体土地征收，拟考虑参照国有土地上房屋征收补偿标准，建议采取房地合一的补偿思路进行补偿。因国有土地上房屋征收的补偿标准不得低于同地段同类房屋的市场价值，现行国有土地上房屋可按市场交易案例采取市场法方式进行评估，其补偿单价接近于市场价值。如采用房地分开计算，则货币补偿单价可能低于同地段同类房屋的市场价值，但可通过增加奖励金方式，提高货币补偿单价。
5.关于被征收房屋与产权调换房屋价值差价计算方法。补偿方案制定时，应当同时确定安置地点，并对安置房屋的市场价值进行评估，如采用回购商品房模式进行安置的，还应对回购价进行测算。再根据安置房屋的价值与被征收房屋的价值之间的差价测算补差价的计算方式，政府可根据被征收房屋的情况给予适当优惠或照顾，在不导致国有资产流失的前提下，尽量让利于民。比如某市北山片区更新改造项目的补偿方案，被征收房屋为总一层房屋的，给予免补差价的优惠。
6.关于签约期限。签约期限可根据项目征收房屋栋数、面积等因素进行考量。
7.关于搬迁费。搬迁费标准可由评估机构进行评估。选择产权调换的，应当发放两次搬迁费。
8.关于临时安置费。临时安置费主要用于过渡期间的租房安置，补助标准可由评估机构进行评估。根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十一条规定，对被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的，房屋征收部门应当支付6个月的临时安置费。对被征收房屋实行期房产权调换的，过渡期限不得超过3年，在签约期限内签订协议并搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起计算，超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算。在过渡期限内，房屋征收部门应当按规定标准支付被征收人临时安置费，但已经提供周转用房的除外；除不可抗力外，逾期安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起对自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费，对提供周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应当自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。搬迁费和临时安置费标准由市、县人民政府制定。
9.关于停产停业损失。根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十二条规定，停产停业损失的补偿对象应符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）被征收房屋为非住宅用房；（三）有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（四）已办理税务登记并具有纳税凭证。
停产停业损失的补偿标准根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。实行产权调换的，被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。
现实情况是，大多数符合上述条件的经营性用房的被征收人无法提供完整有效的净利润证据，房屋征收部门可制定一个统一的停产停业损失标准，如无法提供净利润相关证据的，则按统一的标准补偿。
10.关于装修补偿。在很多市、县的房屋征收补偿方案中，并未提及装修补偿。我们认为，应当给予房屋装修补偿，未对装饰装修补偿标准进行规定的补偿方案涉嫌违法。首先，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。其次，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十四条第二款规定，产权调换房屋未进行初装修的，房屋征收部门应给予被征收人适当装修补偿，装修补偿标准由市、县人民政府制定。因此，装饰装修是法定的补偿项目，房屋征收部门可委托评估机构设定不同档次类别的装修补偿标准，在补偿时直接套用。超出最高档次类别的装修，再另行委托评估机构进行评估。
11.关于奖励。为更好地推进项目征收，房屋征收部门在制定补偿方案时，可制定相应的奖励措施。如按期签约腾空奖励、货币补偿奖励（用于鼓励货币补偿）等。
第一部分 政府征收项目办理流程指引
第一阶段 征收项目前期法定流程的办理
一、国有土地上房屋征收流程
二、集体土地征收流程
三、土地房屋征收项目应满足的前提条件
四、如何证明项目符合公共利益
五、如何证明项目符合国民经济和社会发展规划
六、如何证明项目符合土地利用总体规划（国土空间规划）、城乡规划、专项规划
七、如何证明项目符合国民经济和社会发展年度计划
八、项目征收工作前期流程
第二阶段 项目征收签约过程中法律事项的办理
一、土地房屋产权手续的认定
二、被征收人的认定
三、委托手续的办理
四、关于祖厝分家析产
五、土地房屋相关权属手续丢失的处理
六、房屋涉及抵押的处理
七、签订征收补偿协议时应审查的内容
第三阶段 征收后期法律事项的办理
一、对个别涉及集体土地拒不签约户进行说明
二、对个别国有土地上房屋征收的拒不签约户作出补偿决定
三、集体土地征收组件报批
四、批准后发布土地征收公告
五、组织抽取产权调换选房顺序号
第四阶段 选房安置阶段
一、安置房建设模式
二、选房安置流程
三、关于安置房办证契税
第二部分 “晋江经验”之项目征收工作机制
一、项目征迁组织架构
二、项目工作机制
第三部分 常用法律文书汇总
一、关于项目论证会议纪要
二、关于禁止事项的通告
三、征收土地预公告
四、关于社会稳定风险评估报告的批复
五、关于补偿方案的征求意见通知
六、征收决定
七、征收决定的通告
八、协商选定评估机构的通知
九、关于公开选定评估机构的通知
十、继承具结保证书
十一、授权委托书
十二、房屋分割析产具结书
十三、征收补偿协议（住宅）
十四、征收补偿协议（工业用房）
十五、征收补偿协议（空地）
十六、集体土地征收报批相关文书
十七、已抵押被征收土地房屋征收补偿工作方案
十八、选房安置授权委托书
十九、家庭成员分家析产赠与具结书
二十、共有人选房后析产分割具结书
二十一、遗失材料具结书
二十二、安置协议（Ⅰ）
二十三、安置协议（Ⅱ）
第四部分 常用法律法规汇总
一、中华人民共和国土地管理法（2019修正）
二、中华人民共和国土地管理法实施条例(2021修订)
三、国有土地上房屋征收与补偿条例
四、福建省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》办法
五、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省国有土地上房屋征收与补偿工作流程》的通知
六、泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定（2019年修订）
七、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
八、关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见
九、福建省人民政府办公厅关于进一步加强征迁安置房建设和管理工作的通知
十、福建省住房和城乡建设厅关于印发《福建省房屋征收实施单位规范化管理办法》的通知（2022修订）
十一、福建省人民政府办公厅关于推广和谐征迁工作法的通知
十二、福建省住房和城乡建设厅关于推进住房保障方式转变和房屋征收货币化安置工作的指导意见
十三、泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见
十四、中华人民共和国民法典（节选）
十五、福建省违法建设处置若干规定
十六、福建省人民政府办公厅关于加强历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑保护利用九条措施的通知
十七、福建省发展改革委关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的通知
十八、最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定
十九、中华人民共和国行政强制法
二十、自然资源听证规定（2020修正）
二十一、自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准（试行）》的通知
二十二、国家发展改革委关于印发《国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》的通知
二十三、国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知
二十四、最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定
二十五、最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复
二十六、最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定
