赵中华,北京瀛和律师事务所律师、物业管理法律事务部主任，中国物业管理协会法律政策工作委员会副主任、中国政法大学法律硕士学院兼职导师。毕业于北京大学法学院，先后就职于北京市住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设部、大型物业投资企业和行业咨询研究机构。参与起草了《北京市物业管理办法》《秦皇岛市物业管理条例》《衡水市物业管理条例》《承德市城镇住宅物业管理条例》，参与编写了《物业管理基本制度与政策》《物业管理典型判例解读精选》。

作为国家基层社会治理的重要参与者，业主大会和业主委员会代表和维护小区全体业主的合法权益。实践中，业主、物业服务企业、社区居委会和属地基层政府在业主大会和业主委员会成立和运行过程中遇到了诸多困难，为此我们组织多年从事相关法律业务的律师编写了本书。 本书共分为五编，以北京市为例，详细讲解了业主大会和业主委员会的成立、运行和监督指导，提供相关文件的范本，汇总重要的法律法规，以期为全国各地的业主大会和业主委员会规范运作提供借鉴和参考。

目　　录
第一编　业 主 大 会
第一章　首次业主大会会议
　第一节　了解业主的基础资料
　　一、小区的基本情况
　　二、业主
　　三、业主大会
　第二节　业主的权利和义务
　　一、业主的权利
　　二、业主的义务
　　三、注意事项
　第三节　确定物业管理区域
　　一、物业管理区域的确定
　　二、注意事项
　第四节　业主大会成立申请
　　一、申请成立业主大会的前提条件
　　二、收集业主资料
　　【文书范例1】关于成立××小区业主大会的申请书（专有部分面积5%的业主）
　　【文书范例2】关于成立××小区业主大会的申请书（5%的业主）
　　【文书范例3】承诺书
　　【文书范例4】关于成立××小区业主大会的申请书（建设单位）
　　【文书范例5】授权委托书（建设单位）
　第五节　提交申请资料及处理程序
　　一、提交申请资料
　　【文书范例6】××街道办事处/乡镇人民政府受理告知书
　　二、受理申请后的处理程序
　　【文书范例7】××街道办事处业主申请核实情况表
　　【文书范例8】不予受理通知书
　　【文书范例9】送达回执
　　三、注意事项
　第六节　组建首次业主大会会议筹备组
　　一、指定筹备组组长并公告
　　【文书范例10】关于指定×××担任××小区首次业主大会筹备组组长的通知
　　二、发布筹备组成员中业主代表报名的公告
　　【文书范例11】关于组建××小区首次业主大会会议筹备组并接受业主报名参选筹备组业主代表的通知
　　【文书范例12】致××小区/楼产权单位参与筹备组组建工作的函
　　三、审核业主代表报名情况并公示
　　【文书范例13】××小区首次业主大会会议筹备组业主代表推荐表
　　【文书范例14】××小区首次业主大会会议筹备组业主代表自荐表
　　【文书范例15】关于组建××小区首次业主大会会议筹备组业主代表物业费交费等情况的核实函
　　【文书范例16】关于××小区首次业主大会会议筹备组业主代表报名情况的公告
　　四、确定筹备组成员并公示
　　【文书范例17】关于采用推选方式确定首次业主大会会议筹备组业主代表的通知
　　五、召开筹备组第一次会议并公示
　　【文书范例18】关于成立××小区业主大会会议筹备组的公告
　　【文书范例19】××小区首次业主大会会议筹备组分工公告
　　【文书范例20】筹备组成员保密协议
　　【文书范例21】××小区首次业主大会会议筹备组会议决议/纪要
　第七节　筹备首次业主大会会议
　　一、确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积
　　【文书范例22】关于提供××小区业主名册与专有部分面积的函
　　二、制定《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《××小区业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》等文件
　　【文书范例23】管理规约制定规范
　　【文书范例24】业主大会议事规则制定规范
　　【文书范例25】××小区首次业主大会会议召开方案（纸质投票）
　　【文书范例26】××小区首次业主大会会议召开方案（互联网投票）
　　【文书范例27】××小区业主委员会委员候选人、监事会监事候选人条件及产生办法
　　【文书范例28】××小区业主委员会选举办法（纸质投票）
　　【文书范例29】××小区业主委员会选举办法（互联网投票）
　　三、发布筹备组制定的文件并接受业主的意见和建议
　　【文书范例30】关于发布《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》的通知
　　四、发布正式的《业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名
　　【文书范例31】关于发布《××小区业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名的通知
　　【文书范例32】××小区业主委员会委员候选人推荐表
　　【文书范例33】××小区业主委员会委员候选人自荐表
　　五、修改《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（征求意见稿）》，审核报名业主委员会委员候选人的任职的资格
　　【文书范例34】关于××小区业主委员会委员候选人报名情况的通告
　　【文书范例35】关于××小区报名业主委员会委员候选人物业费交费等情况的核实函
　　六、公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（定稿）》，确定合格的业主委员会委员候选人名单
　　七、上报社区党委符合任职资格的业主委员会委员候选人，由社区党委确定业主委员会委员候选人名单并公示
　　【文书范例36】关于××小区业主委员会委员候选人名单的公告
　第八节　发布会议通知
　　一、发布召开首次业主大会会议的通知，公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区首次业主大会会议召开方案（定稿）》和业主委员会委员候选人名单
　　【文书范例37】关于召开××小区首次业主大会会议的通知（纸质投票）
　　【文书范例38】投票授权委托书
　　【文书范例39】关于召开××小区首次业主大会会议的通知（互联网投票）
　　二、公示本物业管理区域的业主总人数和建筑物总面积、业主清册
　　【文书范例40】关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告
　　【文书范例41】××小区首次业主大会会议业主清册
　　三、采用纸质投票的特别安排
　　【文书范例42】××小区首次业主大会会议表决票一
　　【文书范例43】××小区首次业主大会会议表决票二
　　【文书范例44】××小区首次业主大会会议投票工作手册
　　【文书范例45】业主大会定期/临时会议投票细则
　　四、采用“北京业主”APP投票的特别安排
　　【文书范例46】关于采用“北京业主”APP进行投票的公告
　　五、注意事项
　第九节　开展投票活动
　　一、投票活动
　　【文书范例47】投票授权委托书
　　【文书范例48】关于××小区延长首次业主大会会议投票期的通知
　　二、及时封存票箱
　　三、决定是否延长投票的期限
　第十节　组织开票
　　一、开票程序
　　【文书范例49】××小区首次业主大会会议开票公告
　　【文书范例50】××小区首次业主大会会议开票业主代表报名表
　　【文书范例51】××小区首次业主大会会议开票活动主持词
　　二、注意事项
　第十一节　公布投票结果
　　【文书范例52】关于××小区首次业主大会会议议题表决结果的公示
　　【文书范例53】首次业主大会会议决议
　第十二节　召开业主委员会首次会议
　　一、召开业主委员会首次会议
　　【文书范例54】关于召开××小区业主委员会首次会议的通知
　　【文书范例55】关于召开××小区业主委员会首次会议征集业主代表列席的通知
　　【文书范例56】关于××小区业主委员会首次会议签到表
　　【文书范例57】关于××小区业主委员会首次会议列席业主签到表
　　【文书范例58】关于××小区业主委员会首次会议决议公告
　　二、注意事项
　第十三节　提交备案材料
　　一、备案
　　【文书范例59】业主委员会成立/换届备案单
　　【文书范例60】业主委员会备案单填写说明
　　【文书范例61】印章刻制证明
　　二、注意事项
　第十四节　解散筹备组
　　【文书范例62】首次业主大会会议筹备组工作报告
　　【文书范例63】关于××小区首次业主大会会议筹备组解散的通知
　第十五节　业主委员会的前期工作
　　一、开立银行账户
　　二、完成业主委员会分工
　　【文书范例64】××小区业主委员会职责及成员分工
　　三、注意事项
第二章　业主大会定期会议
　第一节　确定会议议题并发布会议通知
　　一、确定程序
　　【文书范例65】××××年度物业管理情况报告
　　【文书范例66】××××年度业主委员会工作情况报告
　　【文书范例67】××××年度业主大会收支情况报告
　　【文书范例68】××××年度业主大会预算
　　【文书范例69】××小区业主大会其他会议议题的征求意见稿
　　【文书范例70】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（纸质投票）
　　【文书范例71】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（互联网投票）
　　【文书范例72】 ××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（纸质投票）
　　【文书范例73】××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（互联网投票）
　　二、注意事项
　第二节　开展投票活动
　　一、投票活动
　　【文书范例74】投票授权委托书
　　【文书范例75】关于××小区延长××××年度业主大会会议投票期的通知
　　二、及时封存票箱
　　三、决定是否延长投票的期限
　第三节　组织开票
　　一、开票通知
　　【文书范例76】××小区业主大会会议开票公告
　　【文书范例77】××小区业主大会会议开票业主代表报名表
　　【文书范例78】××小区业主大会会议开票活动主持词
　　二、注意事项
　第四节　公布投票结果
　　【文书范例79】关于××小区业主大会会议议题表决结果的公示
　　【文书范例80】业主大会会议决议
　第五节　业主大会会议归档工作
　　一、归档内容
　　二、管理要求
第三章　业主大会临时会议
　第一节　发起临时会议的主体和条件
　　一、发起临时会议的主体
　　【文书范例81】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（专有部分面积20%的业主）
　　【文书范例82】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（20%的业主）
　　【文书范例83】申请联系人承诺书
　　二、申请人身份的核实
　第二节　组织召开会议
　　一、确定会议议题
　　二、发布业主委员会决议
　　【文书范例84】××小区业主大会临时会议议题的征求意见稿
　　三、发布业主大会临时会议召开方案和会议通知
　　【文书范例85】关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票）
　　【文书范例86】××街道办事处关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票）
　　【文书范例87】××小区业主大会临时会议召开方案（纸质投票）
　　【文书范例88】××小区业主大会临时会议召开方案（互联网投票）
　第三节　开展投票活动
　　一、投票活动
　　【文书范例89】投票授权委托书
　　【文书范例90】关于××小区延长业主大会临时会议投票期的通知
　　二、及时封存票箱
　　三、决定是否延长投票的期限
　第四节　组织开票
　　一、开票通知
　　【文书范例91】××小区业主大会临时会议开票公告
　　【文书范例92】××小区业主大会临时会议开票业主代表报名表
　　【文书范例93】××小区业主大会临时会议开票活动主持词
　　二、注意事项
　第五节　公布投票结果
　　【文书范例94】关于××小区业主大会临时会议议题表决结果的公示
　　【文书范例95】业主大会会议决议
　第六节　业主大会临时会议归档工作
　　一、归档内容
　　二、管理要求
第四章　业主大会的重要事项
　第一节　解聘或者选聘物业公司
　　一、程序
　　二、会议的召开
　　三、注意事项
　第二节　使用住宅专项维修资金
　　一、住宅专项维修资金使用的一般程序
　　二、住宅专项维修资金使用的紧急程序
　　三、注意事项
　第三节　续筹住宅专项维修资金
　　一、程序
　　二、表决比例
　　三、注意事项
　第四节　公共收益的使用
　　一、程序
　　二、表决比例
　　三、注意事项
第二编　业主委员会
第一章　业主委员会的运行及其基本制度
　第一节　工作与会议制度
　　一、程序
　　【文书范例96】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的通知
　　【文书范例97】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议征集业主代表列席的通知
　　【文书范例98】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议召开事宜的确认书
　　【文书范例99】 北京××小区业主委员会关于××的议案/议题
　　【文书范例100】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议签到表
　　【文书范例101】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议列席业主签到表
　　【文书范例102】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议决议
　　【文书范例103】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的会议纪要