当前，我国已开启奔向第二个百年奋斗目标、建设社会主义现代化国家的新征程。党的二十大报告从中国式现代化的历史任务出发，对增进民生福祉、提高人民生活品质作出一系列重大战略部署，强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度”，对新发展阶段租赁住房的发展提出了更高要求。
我们认为，可支付的、基本体面的租赁住房是居民全生命周期住房阶梯的重要一环。自 1998 年住房市场化改革以来，商品房买卖市场得到快速发展，但租赁市场发展相对滞后且不规范。“重购轻租”格局下，租赁住房的群体和家庭获得感总体不强，已成为制约住房高质量发展的“短板”。2016 年以来，特别是 2017 年党的十九大以来，党中央明确提出加快建立租购并举的住房制度，加快住房租赁市场发展特别是加快长租房和保障性租赁住房发展逐渐成为政策共识，政策理念也经历了从“购租并举”到“租购并举”的重大转变，租赁住房的发展得到了前所未有的重视。
从我国租赁住房的供求格局看，总量平衡但结构性矛盾突出。2020 年我国租赁住房的城镇家庭超过 6500 万户。分年龄看，30 岁以下的青年人群体主要以租赁解决居住问题。分群体看，租赁住房的人群主要有进城农民工、新就业大学毕业生和部分城镇自有住房家庭三类。其中，进城农民工是最大需求群体，以“一张床”为主，对租金较为敏感，购买自有住房比例不高。新就业大学毕业生收入低、资产积累少，在初入职场后一般通过租房解决居住问题，以“一间房”为主，但随着收入提升和年龄增长，普遍倾向于购买自有住房。部分城镇有房家庭由于职住平衡和子女入学等需求，也将租赁住房作为调节，以“一套房”为主。课题组根据第六次全国人口普查数据和 2011—2020 年的城镇住房变化情况对 2020 年城镇住房存量进行匡算，结果显示，2020 年我国城镇存量住房约 3.5 亿套，其中，可租赁住房达 1.2 亿套，供给总量充足。
但是，区域结构、品质结构、政策支持力度均存在较为严重的错配。由于租赁住房具有区位异质性，位置不可移动，人口净流入城市的住房租赁市场供不应求，品质普遍较低的租赁住房也难以充分满足租赁群体对“租有宜居”的需求。位置偏僻的新建租赁住房也难以匹配租赁群体职住平衡的需求。政策支持结构重增量、轻存量，但新建租赁住房面临土地成本高企、建设标准偏高、投资周期长等突出问题，尚未形成可持续的供应模式。实践中，建设主体为降低土地等成本，往往选择偏僻的区位建设保障性租赁房，导致建成后利用率不足。此外，租赁市场乱象频发，市场秩序有待进一步规范。旨在促进租赁住房发展的政策，还存在协调不充分的情况，影响了政策效果。
随着人口持续向经济发达的城市群特别是其核心城市集聚，这些重点区域重点城市的租赁需求还将持续增长。新市民群体素质显著提高和中等收入群体扩大也对租赁品质提出更高要求。经济结构转型加快意味着人们换工作将更加频繁，职住平衡要求居住地点灵活变换。作为居民全生命周期住房阶梯的重要组成部分，租赁住房发展需要在新阶段解决大城市住房突出问题、实现更高水平的住有所居和推动房地产业转型升级等方面发挥更大作用。
进入新发展阶段，积极推进租赁住房发展，完善“租购并举”的住房制度，是实现“住有所居”目标的重要举措。租赁住房发展要在准确把握租赁群体的需求特征和发展趋势基础上，以持续提升租赁品质、更好满足人民群众美好居住需求为导向，以人口净流入的大城市为重点，以盘活存量房屋为主要方式，以深化供给侧结构性改革为动力，以践行新发展理念为引领，坚持因城施策，坚持问题导向和目标导向相结合，坚持发挥好政府引导作用和市场主体的积极作用，加强政策协调，解决好租赁住房发展不平衡不充分的矛盾，推动形成可持续的租赁住房发展模式，实现租购并举、梯次消费、梯度改善，促进租赁住房健康发展，更好满足居民全生命周期的住房需求。
我们建议，进一步完善财税、金融、土地、规划、市场监管等政策，并注重加强政策协调，构建促进租赁住房更好发展的政策框架。
一是优化财政资金使用方式，更好引导租赁供给。针对现阶段可利用的租赁存量房源多但品质差、供需结构不匹配的主要矛盾，建议充分发挥财政资金“四两拨千斤”的引导作用，从“补砖头”为主向“补砖头”“补人头”并重转变，从“补房屋”为主向“补房屋”“补基础”“促升级”并重转变，重点提升新市民、青年人等群体的住房租赁支付能力，完善租赁住房配套设施，发展绿色租赁住房，促进形成需求引领供给、供给带动需求的良性循环。
二是建立可持续的租赁住房金融支持政策。针对租赁住房持有期限长的特点，应通过中长期贷款、租赁住房 REITs 等方式建立可持续的金融支持政策，有效降低租赁住房融资成本，促进租赁住房实现长期可持续发展。三是完善土地、规划政策，优化租赁住房供应结构。要更加重视完善土地、规划方面的政策，通过改建和在低成本用地上新建租赁住房优化租赁住房供应结构、降低租赁住房供应成本，更好满足租赁群体需求。建议比照保障性租赁房相关政策，在市场化租赁住房土地来源、用途管制、使用期限等方面进行必要的“松绑”，有效降低租赁住房土地成本和改建成本。
四是完善租赁立法，加强租赁监管和政策协调。通过完善租赁立法、加强政策协调和租赁监管，构建租赁住房发展的规则框架，保障市场参与各方的合法权益，为市场主体积极参与租赁住房发展提供稳定预期。
五是因城施策，分类发展。由于不同城市住房总量、结构和人口流动情况存在较大差异，应根据不同城市存量住房和租赁需求情况，因城施策，分类确定各自的租赁住房发展重点。对住房总量不足，房价、租金均明显偏高的北京、上海等少数城市，应更加重视增加供应总量，特别是鼓励将低效利用的工商业物业改建为品质高、面积较小的租赁住房，有效降低承租人的租赁支出；对深圳、广州等城中村出租屋较多的城市，应完善相关配套设施，注重改善和提升租住品质，继续发挥好城中村对新市民的容纳作用；对住房供求总体平衡、租金比较适宜的城市，租赁住房发展重点宜以解决职住平衡和提升居住品质为主，根据市场需求在租赁人口集中的区域适当改建或新建租赁住房，完善老旧小区的基础设施，提升租住品质；对户均住房超过 1.1 套、租金相对较低的城市，宜更加重视通过政策引导等方式盘活存量住房用于租赁，对于新市民和低收入群体，可通过发放租房券等货币化方式解决其居住问题。
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