序言一
推动中国公募REITs行稳致远
党的二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。2022年12月召开的中央经济工作会议对确保房地产市场平稳发展作出了一系列部署。公募REITs（不动产投资信托基金）作为现代金融产品和生态，是推动经济转型升级、促进房地产健康发展的重要抓手之一。2021年6月21日，首批基础设施领域不动产投资信托基金在上交所、深交所挂牌上市，标志着我国公募REITs在经过十余年多方共同努力下正式落地。
REITs从1960年在美国诞生至今，作为“资产上市”的金融资产类别，迅速在全球金融市场中扮演了仅次于股票、债券的重要角色。在历史演进过程中，REITs经历了持续的制度优化，不同国家和地区也发展出了不同的结构形态，这是由不动产属性与金融属性深度融合特征所决定的。中国REITs实践相比其他金融产品而言，更需要做好顶层设计和政策优化。基于此，值中国公募REITs上市一年多之际，清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心联合招商局集团招商蛇口，邀请来自相关政策部门、金融机构、业务实操与研究机构等多名专家，组成研究团队，共同编写了《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》这一专著，全面总结了中国公募REITs的发展历程及实践经验，深入对比了国内外REITs发展的异同，系统提出了完善中国公募REITs的政策建议，为中国REITs实践做出了理论性、专业性的总结，对中国REITs发展提出了前瞻性政策建议。这本书从以下三个视角，为读者带来全新内容。
首先，本书在重要的时点探讨并回答了三个关键性问题。第一，REITs为什么对于中国经济高质量发展是必须的？当前，中国经济正处于从高速增长向高质量发展转型的关键时期，经济增长的动力由过去的要素驱动向创新驱动转变。通过REITs建立一种高效率、低风险的不动产金融模式，对促进经济转型、实现高质量发展意义重大。纵观全球REITs市场的发展历程，在绝大多数国家和地区，REITs都诞生于房地产泡沫或经济下行时期，因而成为推动市场复苏的重要机制创新，典型例子包括20世纪90年代的美国储贷危机、21世纪初日本房地产泡沫和东南亚金融危机的复苏。第二，在不动产行业调整转型过程中，公募REITs扮演了什么样的角色？当前，中国房地产市场承压、但仍旧在经济增长中占相当比重，通过REITs化解房地产企业和金融机构资产负债表风险，促进存量管理时代的价值创造，同时通过保障性租赁住房REITs实现多主体、多渠道租购并举的住房制度转型，意义重大。第三，公募REITs对于完善资本市场，构建全新金融生态的意义何在？本书对于REITs的讨论视角，不单单把REIT作为金融工具和产品的创新，而是力图从构建中国金融新生态的角度，把REITs的诞生视为一个契机，思考和探讨在这个新生态中，如何通过REITs衔接不动产与金融资产，推动房地产与金融业良性循环，促进科技、产业、金融的深度融合。
其次，本书全面总结了我国公募REITs落地一年多的实际表现，并针对关键环节作了前瞻性的探讨。截至2022年底，中国公募REITs共上市24只，总市值约860亿元。随着公募REITs扩容、扩募的持续推进，其底层资产的多样性也在不断扩展，目前已广泛涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、能源设施以及保租房等多种资产类别。其中4只保障性租赁住房REITs也表现优秀，广受市场欢迎。中国公募REITs经过这一年多的试点，积累了丰富的经验，正逐步实现常态化、规范化运行。同时，也应看到，我国公募REITs仍处于扩大试点阶段，需要不断改进完善。本书各有关章节针对关键性的法律结构、治理模式、估值体系、税收政策以及资本结构等问题进行了深度分析，提出了可操作的优化建议，为进一步完善中国公募REITs提供了政策思路与方向。
最后，本书针对REITs产品生命周期的每个环节，结合理论与实操，对比国际与国内，分析现状与未来，做了全面深入阐述。可以说，这本书是各个REITs相关领域的专家智慧与经验的结晶。读者不仅能够从本书中清晰了解到，公募REITs项目在发行前有关底层资产合规要求、可转让性、资产重组方式、注册审核要求以及定价发售和流动性安排等一系列公募REITs全流程实操环节解读，还可以全面知悉公募REITs会计处理、资产估值、交易制度、投资者结构及投资风险等方面知识。此外，本书还通过分析国际REITs市场经验，探讨了其对中国公募REITs未来发展方向的借鉴意义。整体而言，本书是集理论性、专业性、实操性、前瞻性、权威性于一体的一部专著。参与写作的专家不仅亲身经历了推动中国公募REITs的实践探索，而且从理论和体系设计的角度，为读者呈现他们的深入洞察和思考，这些都为国公募REITs制度建设，贡献了独特价值。
我国公募REITs的试点探索，是具有中国特色的金融创新。以REITs为节点的全新金融体系的建立，将会对中国经济转型升级大有裨益。鉴于我国庞大的不动产资产规模和巨大的市场发展潜力，中国公募REITs市场方兴未艾，未来前景可期，其规模和质量必将跻身全球REITs市场前列。期待公募REITs市场持续健康发展，助力我国实现社会主义现代化强国目标。
肖钢
第十三届全国政协委员、中国证券监督管理委员会原主席
2023年1月
