洪椿旭，经济学博士，1993年就职于韩国金融研究院，27年来在韩国诸多有代表性的金融机构任经济分析师。2016年被韩国《朝鲜日报》评为“最最值得信赖的经济分析师”，著有《汇率的未来》《我们玩玩钱》《抓住循环绩效股》《洪教授看市场的眼睛》等，在韩国YOUTUBE频道开设在线课程《经济学讲义》。

2020 年，韩国最为脍炙人口的网络热词是什么？热词虽然有很多，但最令我印象深刻的是“一夜暴‘负’”。所谓的“一夜暴‘负’”是指那些不理财的人，一直只持有现金，但突然有一天发现自己变穷了。它形容的是收入或资产与以往相比没有太大的差别，却感觉自己陷入相对贫困的现象。韩国社会重视他人评价，如果与他人的资产差距过大，必然要承受压力。尤其是在当下汹涌的投资浪潮中，如果不参与投资，会有可能“一夜暴‘负’”，

被剥夺感也会越发强烈。

我也多次地体会过这种心情，最先想起来的是我在一位证券界大佬的乔迁宴上的经历。2005 年左右，这位大佬入住的位于首尔江南区的豪宅可谓金碧辉煌。这套房子的面积大到什么程度，当客人去一趟卫生间回来后，可能会找不到客厅。我虽然长期在证券行业工作，见过许多富豪，但这是第一次遇到像大佬那样的富人。这个经历让我感触很深。我不仅下定决心要成为富豪，还对房地产行业产生了兴趣。可是当我得知那套房子的市场价之后，陷入了深深的绝望。

那“一夜暴‘负’”的现象，为什么在近期突然出现？原因虽然有很多，但最直接的就是“超低利率”现象。2020年春天，面对新冠肺炎疫情的巨大冲击，韩国银行将基准利率下调到了0.5%，紧接着众多商业银行也将储蓄利率下调到了1%以下。这会导致什么结果？首先会导致房地产价格上涨。

假设有套房产的交易价是10亿韩元。房产的拥有者放弃了每年约1.3亿韩元的利息收入。因为，如果将用于购买公寓的10亿韩元存入银行或购买高信用级别公司债券的话，他每年可获得1.3亿韩元或更多的利息。在经济学上，这是“机会成本”。因为放弃了将钱存入银行获得利息收入的机会，他选择拥有价值10亿韩元的房产。因此，在利率较高的90年代中期，买入首尔住宅意味着花费了很高的机会成本。但当利率下降时，就会出现相反现象。

再说一下1997年外汇危机之前的事情，当时房价最高的住宅区之一狎鸥亭现代住宅（264平型标准）的平均成交价为15亿—16亿韩元。但当1997年市场利率上升到25%后，平均成交价跌破了10亿韩元。经济情况急剧下滑后，为了应对危机，很多人选择卖出房产以回笼资金。当然，还有不少人认为与其拥有住宅，不如将现金存入银行享受稳定的高利息。房地产市场中，待出售的房产越来越多，但没有人愿意接盘，因此，房价只能一路下降。

利率和房地产价格呈负相关。最近房地产价格的暴涨趋势不仅是因为供给不足，市场利率的下降也产生了决定性影响。1995年，韩国的市场利率为13%，现在下降到了1% 以下。为了方便计算，我们假设存款只能得到政策利率为0.5% 的利息，那么目前拥有价值10 亿韩元住宅所需的机会成本为500 万韩元。也就是说，拥有住宅带来的机会成本比以前下降了很多，购买住宅的魅力也提高了。

首尔郊区一栋两居室的别墅式住宅的月租金为100 万到120 万韩元，因此，拥有价值10 亿韩元住宅的年均机会成本非常低。数年前，我曾规划退休后的生活，当时就有过当“房东”的想法。在2016—2018 年间，我曾认真去看过仁川和京畿道地区的房产。当时两居室的别墅式住宅的月租金为50 万—80 万韩元。当市场利率下降时，现有的住月租或半全租的人群如果有余力的话，应考虑购买房产，因为那是更合适的选择。

当然，如果住宅购买量增加，房地产价格上涨的可能性会更高。也就是说，利率上升时，购买住宅的机会成本会上升，购买势头会减弱；相反，利率下降时，购买住宅的势头会增强。