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本书结合《民法典》将老百姓生活中发生的真实案例进行解析，帮助读者知法、懂法、守法，用法律更好地守护自己的人生。
7 物业公司服务不到位，业主对此很不满意，可以拒付物业费吗？
一、案例场景回放
家住兴福小区的老张最近心情有点烦，因为小区的物业公司将他告到法院，要求老张支付2018年至2022年的物业费近6000元，外加逾期付款违约金3000元。老张心中烦闷，不是自己想拖欠物业费，而是因为物业公司的服务实在太差，垃圾房里污水横流也不打扫，小区草坪被开采种菜没人管，有些业主乱拉电线为电瓶车充电存在安全隐患。他向物业公司反映多次也不见改善，心想既然你服务不到位，我就不付物业费。
法院开庭审理后，查明如下事实：2014年，老张与小区物业公司签订《临时管理规约》，对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，并约定物业费收取标准为每平方米1.5元/月，于每季度首月5日前足额交纳该季度物业费。老张自2018年2月1日拒付物业费，至2022年9月30日，共拖欠物业费6048元。
法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。老张在接受物业公司的物业管理服务后，应及时支付相应的物业管理费，现老张拖欠不付的行为构成违约，侵犯了物业公司的合法权益，应承担民事责任，因此物业公司主张老张支付物业费6048元的诉讼请求，于法有据，予以支持。若老张认为物业公司在履行物业服务职责过程中存在瑕疵，可以根据《临时管理规约》的约定及相关法律规定，依法维护自己的合法权益，但老张以拒付物业费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，于法无据，不予支持。最后判决，老张给付物业公司2018年2月1日至2022年9月30日物业费6048元，驳回物业公司的其他诉讼请求。
二、法律条文解析
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”
《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”
第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”
第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第九百三十七条第一款规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
本案的争议焦点在于是否应当缴纳物业费。老张主张，物业公司提供的服务不到位，但是未能举证证明物业公司在提供物业管理服务过程中，存在根本违约行为。老张作为业主，发现物业服务瑕疵问题可以通过业主委员会要求物业公司限期整改或选聘新的物业公司等其他途径维护自己的合法权益，但以拒缴物业费对抗物业服务瑕疵的行为，缺乏法律依据。
三、律师建议与提醒
司法实践中，“服务不到位”是物业费纠纷中最常见的抗辩理由之一。但是，物业公司一般的履约不到位、业主对服务不满意，并不能构成拒缴物业费的合理抗辩事由。因为物业服务合同具有涉众性，若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费，则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继，从而使得全体业主的共同利益遭受损害。
针对物业服务不到位或有严重瑕疵的情形，建议业主应当注意固定或保留证据，及时咨询律师取证，避免因证据不足导致败诉。
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