专业房地产实务指南；述评房地产类案裁判规则
专题 物权·房屋租赁·一手房买卖·二手房买卖·其他与房产有关的纠纷
实用 聚焦房地产热点纠纷·提炼29个实务焦点
专业 从裁判规则到案例述评·解读36个典型案例
002业主共有权益被侵害，单个或部分业主可否直接提起诉讼？
法律焦点：对于侵害业主共同权益的行为，未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼；如果仅涉及单个业主或者部分业主权益，单个业主或者部分业主也可以作为原告提起诉讼。《物权法》第七十六条(《民法典》第二百七十八条)中对于业主共同决定重大事项的前置性规定并非业主就侵害自己合法权益的行为行使诉权时的前置性规定。
关键词：建筑物区分所有、业主共益权、诉权
【典型案例一】苏某刚与北京RHC物业管理有限公司恢复原状纠纷上诉案
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案情介绍
原告苏某刚向房山法院提出诉讼请求：判决被告北京RHC物业管理有限公司（以下简称RHC公司）恢复原告居住门前绿地、人行步道、凉亭、大树、草坪等设施并公开赔礼道歉。事实与理由：现在被RHC公司破坏的门前绿地影响原告的正常生活。原告于2001年10月购买此房并入住，当时设计规划是五号楼前后（南北面）除楼间道路外均为绿地，楼门前（北面）有人行步道、凉亭、冬青、草坪、长凳、大树等，绿树成荫，很是凉爽宜人。此处房屋是原告父母离退休后首选的住处，离市中心与其原单位都较近，就选此处安度晚年。谁知好景不长，从2015年12月开始，物业公司在事先不通知和征求业主意见的情况下擅自组织施工队施工，将五号楼前后的绿地、人行步道、凉亭、草坪、矮冬青、大树等铲除，变成了停车场，严重破坏了居住环境。汽车就停在原告的卧室和厨房跟前，夏天都不敢开窗睡觉，尾气、噪声随时干扰正常休息。尾气有毒，也影响健康。人行步道被拆除，人车共用同一条道路，非常危险。
RHC公司辩称：一、程序方面，原告主体不适格。原告所居住房屋系某镇政府于1998年出资新建的危改房，原告主张的绿地是由该镇政府组织修建的，因此，原告无权主张。即使绿地属于业主共有，按相关法律规定，也应由全体业主出任业主大会或委托其他代理人来代表全体业主主张权利。但本案原告既没有受全体业主的推举也没有受其委托，因此其主体不适格。二、实体方面，该小区系政府危改项目，到目前为止，其区域建设规划都未经最后验收，而且按照规划，该小区没有设立足够的停车车位。被告出资改造成停车场，不仅没有侵害原告的权利，相反为包括原告在内的该小区广大业主做了一件好事。另外，RHC公司改造车位使用的地面砖，俗称草坪砖，将砖中间镂空，完全适合绿草的生长。原告所称破坏了绿地的主张与事实不符，被告并没有破坏绿地，而且RHC公司已经计划在小区其他区域适当地方补种相应的草木。综上所述，无论主体上还是实体上，原告的诉讼请求都不应得到法院的支持，应予以驳回。
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裁判观点
北京高院经审查认为，苏某刚所主张的权利关系到小区业主的共同权益，而该项权利应由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。现苏某刚以个人名义起诉RHC公司，不符合法律规定的起诉条件。一、二审法院依据查明的事实，驳回苏某刚的起诉于法有据，应予维持。综上，苏某刚的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条规定的情形。裁定驳回苏某刚的再审申请。
【典型案例二】荆门市HQ宾馆有限公司与刘某涛等11人排除妨害、恢复原状纠纷上诉案
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案情介绍
法院查明，刘某涛等11人均为HQ大厦业主。1997年12月16日，荆门市A房地产开发有限公司与湖北省B热电厂签订联合建房合同。合同约定，湖北省B热电厂负责筹集资金，荆门市A房地产开发有限公司负责施工，联合在荆门××号建设HQ大厦。规划设计图纸显示，HQ大厦由一栋主楼（24层）和两栋附属楼（10层）组成，主楼和附楼的第一层有电梯出口疏散通道和垃圾集中点，主楼设计有两部电梯，电梯出口的疏散通道均设计在附楼，即从现HQ宾馆的大厅中通行，垃圾集中点位于北侧附楼第一层第一间房屋。HQ大厦于1998年开始建设，2000年竣工交付使用。房屋建成后，北侧附楼第一间房屋未设置垃圾集中点，北侧附楼东北角设有两个公共厕所。荆门市A房地产开发有限公司名称于2000年变更为荆门市C房地产开发有限公司，荆门市C房地产开发有限公司于2007年5月办理注销登记。
荆门市C房地产开发有限公司在2000年，将HQ大厦主楼东边电梯出口的疏散通道改在东南方向，西边电梯出口的疏散通道目前处于封闭状态，未按竣工图所设从附楼即现荆门市HQ宾馆有限公司(以下简称HQ公司)的大厅中通行。荆门市C房地产开发有限公司还在主楼第24层楼顶建筑一层临时用房，后由HQ公司管理使用，并在楼顶靠西面和南面两侧各设置一块某银行广告牌。在HQ大厦建设前，该位置设置了属市政设施的垃圾箱，因此在房屋规划建设时设置了垃圾集中点，房屋建成后，因考虑市容建设，荆门市建设委员会决定将垃圾箱搬迁，垃圾集中点房屋现已办理产权登记。北侧附楼第一层第一间房屋现为一间烟酒商店，产权登记人为湖北C投资有限公司。北侧附楼东北角的两个公共厕所现由HQ公司作为杂物间使用。
另查明，荆门市HQ公司设立于2003年9月，经营场所位于HQ大厦。HQ公司设立发起人股东与荆门市C房地产开发有限公司股东为相同自然人股东。
荆门中院为进一步核实HQ大厦首层疏散通道规划设计相关事宜，从荆门市城乡建设档案馆调取了HQ大厦主楼首层正面竣工图（大图），该竣工图显示HQ大厦主楼东西侧设有电梯两部，与两侧电梯对应，分别有东西两条疏散通道，两条疏散通道的进出口均设在大楼北侧，此一事实与原审查明事实一致。
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裁判观点
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荆门中院审理认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.本案双方当事人是否属于案件适格当事人；2.原审判令HQ公司按规划设计恢复HQ大厦主楼西侧疏散通道是否正确。
一、关于本案法律适用的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷解释》）第十九条的规定，考虑到法律自实施之日起就具有调整当事人行为的作用，行为人实施的行为虽然发生在法律、司法解释实施之前，但若该行为一直持续至法律、司法解释实施之后，其行为仍应受相应法律、司法解释的调整。本案中，刘某涛等11人所诉HQ公司侵害物权的行为虽然发生在物权法实施之前，但因前述行为一直持续到《物权法》实施之后，且诉讼发生在《物权法》实施之后，故应当适用《物权法》及《建筑物区分所有权纠纷解释》的相关规定。
二、关于本案当事人是否适格的问题。
本院认为，根据《物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。一般而言，行为人擅自占用建筑物共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，若妨害到业主对于建筑物共有部分的正常使用，则势必对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使产生重大影响，波及业主的自身权益，此时权益受到侵害的业主依法可以向人民法院提起诉讼。本案中，刘某涛等11人作为HQ大厦主楼业主，其依法享有对HQ大厦主楼疏散通道的物权权利，其主张HQ公司擅自封闭大厦主楼西侧疏散通道侵害其物权权利并进而提起诉讼，仅从诉讼程序意义而言，符合法律规定的诉讼主体资格要求，即从双方当事人诉争的物权保护法律关系而言，本案双方当事人对于案件诉讼标的均具有直接利害关系，属于适格诉讼主体。至于HQ公司上诉所称B热电厂与荆门市A房地产开发有限公司间的合同关系，因该合同关系与本案诉讼主体的确定并无关联，本院对此不予评述。
三、关于应否按规划设计恢复HQ大厦主楼西侧疏散通道的问题。
HQ公司上诉认为，第一，据荆门市侨旅房地产开发有限公司与荆门热电厂代表参加签订的《HQ大厦主楼验收会议纪要》显示，HQ大厦主楼疏散通道已改在正南面（现在的东南出口），且该疏散通道较原设计方案更为便捷，故没有必要再恢复西侧疏散通道；第二，西侧疏散通道并非该公司封闭，该公司不是侵权行为人，故该公司没有义务恢复该疏散通道。
本院认为，根据《建筑物区分所有权纠纷解释》第十四条第一款的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，取得建筑物专有部分所有权的人即业主，对于建筑区划内规划的公用通道依法享有共有使用的权利，其权利受到不法侵害时，依法受到法律保护，可要求相关行为人排除妨碍、恢复原状。
本案中，首先，从西侧疏散通道的权属性质、功能而言，因双方当事人对于涉案西侧疏散通道属于大厦规划、设计、竣工时即已存在的公用通道均无异议，且从建设规划部门出具的HQ大厦主楼《建设工程规划通知书》可知，“大厦一楼通道属于整栋分摊的公用面积”，可见，涉案西侧疏散通道在权属性质上属于HQ大厦主楼建筑区划内规划的公用通道，在功能上属于消防疏散通道应无疑问，故刘某涛等11人作为HQ大厦主楼业主对于西侧疏散通道依法享有共有使用权。
其次，从西侧疏散通道被封闭、占用的事实而言，HQ公司上诉虽否认西侧疏散通道系由该公司封闭，但对于目前该通道由该公司实际控制、占有及改变作为经营场所使用的事实并不否认，仅凭此点亦可认定系该公司占用、改变了疏散通道的原有功能。况且，HQ公司在原审庭审时自认系由该公司改变疏散通道功能、用途，只是抗辩提出其改变疏散通道已获得消防部门审批同意。
最后，从HQ公司占用西侧疏散通道是否具有合法理由而言：第一，根据《物权法》第七十六条第一款第七项、《建筑物区分所有权纠纷解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。可见，建筑区划内规划的共有部分用途具有法定性，原则上不得改变，但业主基于特定目的和必要，确需改变用途时首先需征得法定数量业主的同意。本案中，HQ公司改变西侧疏散通道用途，但不能提供已获得法定数量业主同意或事后授权的相关证据，不符合上述法律、司法解释的规定，属于擅自改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动。第二，涉案西侧疏散通道在功能上除日常供人员进出外，在发生火灾时还兼具人员疏散、逃生等重要功能，属于公共消防设施，非经相关主管部门审核批准，不得擅自堵塞、改作他用。本案现有证据显示，HQ公司占用、改变西侧疏散通道并未取得规划、消防相关主管部门的批准同意，一、二审法院均要求该公司提供大厦疏散通道更改符合建筑规划、消防要求的相关证据，但该公司至今无法提供，故在HQ大厦主楼已完成竣工验收，且无相关主管部门审批同意情况下，该公司擅自改变大厦规划的疏散通道功能不具有合法依据。同时，《消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道。可见，HQ公司占用、封闭疏散通道亦违反消防法的强制性规定，不具有合法性。
综上，HQ公司擅自占用、改变HQ大厦西侧疏散通道，妨碍了大厦业主刘某涛等11人对建筑物公用通道的共有使用权，原审判令由该公司排除妨碍、恢复原规划设计原状，符合法律规定，依法应予维持。
至于HQ公司上诉称，《HQ大厦主楼验收会议纪要》已改变了原疏散通道规划、设置的问题。经查，该纪要仅记载“消防通道的问题，由甲方（谢某旺、谢某法）与文化（华）公司洽谈务必在正南面设一消防通道”。从该纪要内容本身分析，该纪要文字意思是解决正南面新设一个消防通道问题，并无关于取消、更改原大厦规划、设计疏散通道的任何意思表示，故HQ公司此理由仅从纪要内容本身所表达的含义就难以成立，更遑论其他，故对该上诉理由，本院不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回上诉，维持原判。
案例述评
依照《物权法》第八十三条(《民法典》第二百八十六条)以及《建筑物区分所有权纠纷解释》(2020年12月23日修正)第十四条的规定，他人侵害小区内业主共有部分导致业主共有权益受损时，业主可向人民法院提起诉讼，维护自己作为共有权人的合法权益。然而，小区内业主共有部分被侵害涉及全体业主的共有权益，部分业主可否就侵害行为直接向法院提起诉讼，各地法院对此有不同的观点。
上引案例一中的北京各法院认为，涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，单一业主不能代为行使权利。上引案例二中，荆门中院认为，一般而言，行为人擅自占用建筑物共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，若妨害业主对于建筑物共有部分的正常使用，则势必对业主专有权、共有权以及共同管理权的行使产生重大影响，波及业主的自身权益，此时权益受到侵害的业主依法可以向人民法院提起诉讼。
广东省高级人民法院就再审申请人魏某霞与被申请人韶关市A物业服务有限公司（以下简称A物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，所作出的指令广东省韶关市中级人民法院再审的（2017）粤民申6001号民事裁定书中认为，魏某霞是以A物业公司占用属于小区共有的绿地改建成若干个临时停车位出租获利，之后还违规搭建铁棚，进一步破坏原有的绿化，侵害了魏某霞的合法权益，同时雨天带来的噪声严重影响了魏某霞的睡眠；A物业公司作为小区的物业管理方对此违建行为负有管理和制止的义务为由，起诉请求判令A物业公司限期拆除违法搭建的车棚还原绿地，并将其侵占属于魏某霞共有的经营收益201600元返还并补充到魏某霞共有的专项维修基金中。根据《物权法》第八十三条第二款“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”、《建筑物区分所有权纠纷解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，对于未经业主同意擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的行为，或者有其他侵害业主共同权益的行为，未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼；如果仅涉及单个业主或者部分业主权益，单个业主或者部分业主也可作为原告提起诉讼。据此，魏某霞认为A物业公司占用业主共有部分并改变使用功能的行为侵害其共有权利，所搭建的铁棚已对其个人生活造成影响，而以受侵害者的身份提起本案诉讼，人民法院应当予以受理并进行实体审理。至于二审法院驳回魏某霞起诉所适用的《物权法》第七十六条和《建筑物区分所有权纠纷解释》第七条，应当理解为，决定《物权法》第七十六条所列的第一项至第四项事项以及上述司法解释第七条规定事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；而决定《物权法》第七十六条所列的第五项、第六项事项的，则必须经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。上述法律规定并非业主就侵害自己合法权益的行为行使诉权时的前置性规定。
综上，我们认为，《物权法》第七十六条(《民法典》第二百七十八条)中对于业主共同决定重大事项的前置性规定并非业主就侵害自己合法权益的行为行使诉权时的前置性规定。依照《物权法》第八十三条(《民法典》第二百八十六条)、《建筑物区分所有权纠纷解释》第十四条的规定，对于侵害业主共同权益的行为，未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼；如果仅涉及单个业主或者部分业主权益，单个业主或者部分业主也可以作为原告提起诉讼。
一、物权纠纷
001虚拟产权式商铺产权人是否有权要求返还商铺、独立经营？
【典型案例一】陈某花诉深圳市LS房地产开发有限公司委托租赁合同纠纷案
【典型案例二】张某全、谭某文、罗某和深圳市HWJ装饰材料有限公司房屋租赁合同纠纷三案
002业主共有权益被侵害，单个或部分业主可否直接提起诉讼？
【典型案例一】苏某刚与北京RHC物业管理有限公司恢复原状纠纷上诉案
【典型案例二】荆门市HQ宾馆有限公司与刘某涛等11人排除妨害、恢复原状纠纷上诉案
003婚内能否诉讼要求房产加名？
【典型案例】缪某红与娄某忠共有权确认纠纷上诉案
004不享有合法产权的房产占有人能否获得物权保护？
【典型案例】曾某平与罗某明、张某招占有物返还纠纷再审案
二、房屋租赁合同纠纷
005房屋承租人未经出租人同意签订的转租合同的效力如何？
【典型案例】李某萍与赵某英房屋租赁合同纠纷上诉案
006承租人已向原业主交租金能否当然免除其向新业主交租金？
【典型案例】深圳市GDT投资有限公司与深圳市龙岗区布吉坂田YX电子元件厂、台湾地区YX电子工业股份有限公司租赁合同纠纷案
三、一手房买卖合同纠纷
007商品房买卖合同备案登记与商品房预售登记是否相同？
【典型案例】钱某艳、洪某珍与刘某平、广东CC建设集团有限公司、张某霞第三人撤销之诉案
008商品房认购书转化为商品房买卖合同应具备哪些条件？
【典型案例】民生DD深圳房地产开发有限公司与李某坤商品房预售合同纠纷上诉案
009商品房层高“缩水”如何索赔？
【典型案例】梁某茵与江门YX城建房地产开发有限公司、广州市A城市建设开发有限公司商品房预售合同纠纷案
010竣工验收备案是不是开发商迟延交房的“挡箭牌”？
【典型案例】深圳市YT区住房和建设局与戴某奋等11人建筑工程竣工验收备案行政纠纷上诉案
011以炒房为目的的房屋买卖合同是无效还是不成立？
【典型案例】李某振与倪某房屋买卖合同纠纷上诉案
012商品房买卖合同与“捆绑”虚假装修合同的效力如何认定？
【典型案例】广州南沙经济技术开发区A物业发展有限公司与黄某川、广东B装饰设计工程有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
013开发商为套取银行贷款签订虚假房地产买卖合同情形下贷款合同是否有效？
【典型案例】ZS银行股份有限公司深圳罗湖支行与张某利等确认合同无效纠纷上诉案
014开发商未取得商品房预售许可证所签认购书是否有效？
【典型案例】西安WT科技实业集团有限公司与李某茹确认合同无效纠纷上诉案
015违约赔偿权利人能否主张起诉日后的违约金，如何计算起诉时未确定部分的诉讼费？
【典型案例】扈某红与广东省HL集团有限公司商品房预售合同纠纷案
四、二手房买卖合同纠纷
016认定违法拆建房屋买卖合同有效易，办理产权转移登记难
【典型案例】丁某如与石某房屋买卖合同纠纷二审案
017二手房买卖合同价格是否显失公平的认定
【典型案例】赵某丽与张某燕房屋买卖合同纠纷再审案
018借名购买安居房合同的效力及其履行
【典型案例】薛某颜、黄某勇与薛某锋、薛某梅返还原物纠纷案
019房屋代持人擅自转移房屋，房屋借名人如何提出诉讼请求以维护自身权益？
【典型案例】陈某兰、陈某丹与夏某燕等房屋买卖合同纠纷上诉案
020拍卖房产买受人是否受地方政府限购政策的影响？
【典型案例】叶某娥与广州市TS房地产开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷再审案
021出卖人协助买受人办理房屋产权转移登记是其合同主义务还是附随义务？
【典型案例】郑某选、王某菊与白某林、刘某房屋买卖合同纠纷申请再审案
022买卖查封房屋合同的效力及继续履行的条件
【典型案例】林某光、林某与占某等房屋买卖合同纠纷上诉案
023房屋买受人诉讼要求出卖人配合申请减免交易税费应否获支持？
【典型案例】吕某华与周某玲、深圳市ZY房地产投资顾问有限公司、A银行股份有限公司深圳福田支行房屋买卖合同纠纷上诉案
五、其他与房产有关的纠纷
024司法拍卖中对被执行人与他人共有的房屋是整体拍卖还是份额拍卖？
【典型案例一】张某与高某云、张某勋案外人执行异议之诉案
【典型案例二】刘某香与陈某忠、黄某腾、蓝某腾案外人执行异议之诉案
【典型案例三】万某青与徐某玲共有物分割纠纷上诉案
025离婚当事人房产分割协议是否恶意串通损害债权人利益应由债权人举证？
【典型案例】深圳市ZKZ非融资性担保有限公司与何某运、周某兄确认合同无效纠纷上诉案
026离婚协议约定夫妻借名所买房屋归一方所有，该方如何主张权利？
【典型案例一】原告杨某与被告韩某1、第三人韩某2所有权确认纠纷案
【典型案例二】原告张某明与被告涂某彪、涂某富所有权纠纷案
027房产中介公司前员工盗卖客户房屋损害责任的承担
【典型案例】ML物业代理（深圳）有限公司与吴某君居间合同纠纷上诉案
028诉讼要求履行离婚协议中赠与子女房产约定的适格原告
【典型案例】许某1与冯某、许某2离婚后财产纠纷上诉案
029司法拍卖房屋交付争议是否具有民事可诉性？
【典型案例一】赖某华与邓某珠、杨某元、福建A资产评估房地产估价有限责任公司房屋买卖合同纠纷上诉案
【典型案例二】陈某丹与周某、秦某英房屋买卖合同纠纷上诉案
【典型案例三】成某瑜与郭某仪返还原物纠纷上诉案
