第1章 概 述
房地产业作为我国的支柱产业，历年来由于其关联产业多、与民生紧密相连等特征而备受学者关注。学者对有助于判断房地产市场趋势及制定政策建议的房地产市场影响因素的研究相对较多，而公众预期是影响房地产市场波动和房地产调控政策效果的关键因素。研究公众预期的形成、测度及其影响因素，有助于深入认识房地产市场的波动规律，指导政府合理管理房地产市场公众预期。因此本书在分析房地产市场公众预期形成机理的基础上，深入探究其影响因素以提出房地产市场公众预期管理策略。本章主要就本书的研究背景及研究意义进行说明，阐释本书的理论基础，同时分析国内外政策与预期、媒体与预期及预期管理等方面相关研究的现状。
1.1 中国房地产市场发展与公众预期重要性
自1998年我国取消住房实物分配制度，实行住房分配货币化政策以来，经过多年的发展，我国房地产行业作为国民经济支柱产业的地位基本上已经确立。我国房地产行业产业链长，与金融业、建筑业、零售业等多个经济部门紧密关联。根据国家统计局的数据，2017年，我国房地产业全社会固定资产投资占全社会固定资产投资的22.80%，仅次于制造业（其占比为30.21%）。Wind数据显示，2019年12月，房地产开发占固定资产投资完成额比重为23.97%。住宅产业是房地产业的重要组成部分。2000～2018年我国平均房地产开发住宅投资额为3.49万亿元，占房地产开发投资额的比重约为68.99%，这一期间，住宅产业呈快速增长趋势。如图1.1所示，2000～2018年，我国房地产开发住宅投资额整体上呈现指数型增长趋势，住宅开发投资额由3311.98亿元增长至85 192.25亿元，增长了近25倍。就增速而言，分别在2004年、2007年及2010年达到30.4%、32.02%和32.84%。
从我国房地产行业的发展历程来看，1998年7月3日国务院颁发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》标志着我国原有福利分房制度的废止以及房地产市场化的正式开始。城镇住房制度改革使住宅产业成为我国经济增长的支柱。整体来看，过去二十多年，我国房地产行业整体上呈现平稳快速的发展态势，国内房价逐步上扬。全国住宅商品房平均销售价格从2000 年至2018年由1948.00元/米2增长至8544.11元/米2。2004～2013年是我国房地产业发展的黄金十年，在这期间，中央政府密集出台多项政策对房地产市场进行调控。从2004年8月在全国实施新的土地政策，即所有土地公开竞价，加强对开发商土地出让金缴纳监管开始，一直到2013年，国家及相关部委出台70多项涉及金融、财税、土地以及行政等方面的重要宏观调控政策。2005年，为抑制由市场需求大、投机性购房增加等导致的住房价格过快上涨，中央政府出台“国八条”以使经济和社会稳定发展，但效果甚微。2008年我国房地产市场受全球金融危机影响，全国房地产价格波动更为剧烈。为缓解金融危机对房地产市场带来的巨大影响，政府推出“四万亿财政刺激”，2009年房地产市场价格逐渐回升，但随后再度大幅增长。为抑制房价快速上涨以保障民生，2010年政府接连出台“国十一条”和“新国四条”，以及综合限制性行政手段以期房地产市场回归理性。但紧缩的调控政策之后是房企情绪的高涨，2012年以后一线城市房价节节攀升。2013年2月，政府出台“新国五条”以坚决抑制投机投资性购房。但严厉的调控政策使市场库存增加，2010～2014年，商品住宅待售面积增加了约4亿米2。经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后，我国房地产行业进入转型期及长效机制探索阶段。2014年各地陆续松绑限购政策，中国人民银行出台“9 30”房贷新政策，2015年内，中国人民银行五次下调存贷款基准利率，通过多种方式释放流动性，改善企业融资环境以重振房地产市场信心。“十三五”以来，在“房住不炒、因城施策”主基调下，房地产市场开始分化调控，以构建房地产市场调控长效机制，实现“稳地价”“稳预期”“稳房价”的目标。
图1.1 2000～2018年我国房地产开发住宅投资情况
由于住房市场发展及房价变化与经济发展、社会稳定以及居民幸福密切相关。中国房价不仅受到学术界的关注，也受到政府和人民的关注（Wu et al.，2016；Zhang et al.，2018）。在过去二十年中，中国住房市场经历了快速增长阶段，特别是在一线城市。以北京市为例，如图1.2所示，2018年住房价格达到37 420元/米2，比2000年高出6倍。研究表明，我国住房价格受到多种因素的影响，如政策因素、社会经济因素、金融因素以及环境因素等（Hui and Yue，2006；Jim and Chen，2006；Chen et al.，2011；Zhang et al.，2012；He and Xia，2020）。从需求和供给角度来看，影响房价变动的主要因素有货币政策、人口、居民收入、股市波动、住房存量、土地供给以及区位特征和公共服务（袁东等，2016）。然而，一些学者指出，这些因素未能解释我国房价的繁荣与萧条，并认为公众预期在房价变化中发挥着关键作用（况伟大，2010；Zhang et al.，2016；Lam and Hui，2018；黄燕芬等，2019）。
图1.2 2000～2018年北京市住宅商品房平均销售价格及增速
无独有偶，一系列研究也证明公众预期在其他国家住房市场中具有重要作用。例如，McDonald（1985）在1970～1972年间验证了预期对芝加哥住房市场的影响，发现住房价格受到价格预期的显著影响。Clayton（1997）研究了理性预期在温哥华公寓市场中的作用，结果表明房价与理性预期方向相反。Rouwendal和Longhi（2008）调查了荷兰房价，并得出房价与消费者预期密切相关的结论。Huang（2013）发现住房波动与预期资产回报之间存在正相关关系，表明公众预期是导致房地产市场繁荣与萧条的重要驱动因素。Eichholtz等（2015）利用阿姆斯特丹350 年房价的长期时间序列，研究基本因素或趋势是否能解释房价，结果表明，经济主体在经济放缓时期更多的是基于基本因素进行预期，在经济繁荣时期则更多地依据近期趋势对房价进行预期。Landvoigt（2017）提供了美国长期房价接近预期价格增长的证据。综合以上研究可以发现，预期是影响房价的关键因素，并可能导致房地产市场的波动。
从理论层面来看，与研究无机自然界及有机自然界的自然科学相比，经济学作为社会科学皇冠，不仅关注人的生物属性，同时也注重研究主体的预见性，即经济主体的预期。这种预见性通过影响企业和居民的决策行为，进而影响市场价格和宏观经济波动（Armona et al.，2018；Coibion et al.，2018）。预期可被视作经济学理论研究的基石（Girardi，2014）。目前学界已经有大量关于预期理论以及预期对金融市场影响的研究，尤其是预期对股票市场的影响。但相比于股票市场、外汇市场等金融市场，房地产市场流动性低，且住宅同时兼具投资及消费属性，因此房地产市场对市场上经济主体的预期更为敏感（Clayton et al.，2009）。预期被认为是影响市场波动以及房地产调控政策效果的关键因素（Hui et al.，2013；钟少颖等，2016；Lam and Hui，2018），预期管理更是各国政策制定者*为重视的目标之一。在我国，公众房价上涨预期是我国房价易涨难跌、波动加剧的重要影响因素（Zhang et al.，2016；Chen and Wen，2017）。因此，中央政府实施新一轮调控以来，多次将“稳预期”作为重要的调控目标。在当前房地产市场调整阶段，各地市场波动或将进一步加剧，“稳预期”更是“稳市场”的关键。
鉴于公众预期对住房市场的重要性，深入分析公众预期的形成机制具有重要意义。虽然在经济学领域已经提出了几种较为成熟的预期假设来描述预期的形成过程，并且对通胀预期等特定类型的预期（Gramlich，1983；Pesaran，1985；Pfajfar and zakelj，2014）和市场预期如金融市场和外汇市场（Glazer et al.，1989；Anderson and Salisbury，2003；ter Ellen et al.，2013）等的形成进行了大量的实证研究，但目前关于房地产市场公众预期形成及其影响因素的实证研究仍然较为薄弱，因此迫切需要针对我国住房市场的具体情况，对房地产市场公众预期形成机理进行研究，并深入分析其影响因素，为我国房地产市场公众预期管理提供相关的理论研究和实践探索。
1.2 预期概念及预期形成理论
1.2.1 预期概念
现有文献很少直接明确定义并讨论“预期”这一概念，而是结合研究问题对与“预期”相关的观点进行阐述，抑或直接在文中采用“预期”这一说法。“预期”概念源于心理学，但在传统心理学中，也并没有发展预期心理学以专门讨论预期。一般而言，心理学中所谓的预期是指对未来的、尚未发生的事物所做的判断（张春兴，2012）。关于预期的来源，心理学将相关的研究归于认知（cognition）范畴，经济学领域认为其为“建立在经济现况上，对于未来经济的判断”（Minford and Peel，2002）。根据这一观点，可知预期不是凭空而来的，而是来自经济主体对一件事物的认知。这里的认知也为心理学概念，是指就所知的外在客观的信息经过人的思考与记忆所产生的认识（张春兴，2012）。根据信息加工理论（information-processing theory）所述，认知是一个信息形成概念、知觉、判断或想象的心理过程。因此，结合以上表述，预期是通过认知的建立，并以此为基础才能对未来做出判断。在经济学科发展的过程中，预期一直备受关注。预期对经济主体的行为决策产生重大影响，从而影响整体经济波动。早期新古典学派创始人Marshall认为，资本的供给价格依赖于等待，其中“等待”已经有了预期的含义（Marshall，1890）。随后Keynes明确提出预期的概念，并将人的情绪、冲动以及投机等心理因素纳入预期的内涵（Keynes，1937）。
综合心理学中预期的概念以及经济学领域有关预期的表述，预期是指（经济）主体对某一事件（或经济变量）在未来的发展情况或变化的估计。预期是经济活动的重要特征，预期之所以重要，是因为预期支配着人们的经济活动，联系着经济事物的过去、现在与未来。宏观经济运行正是通过预期来与微观经济活动紧密联系在一起的，因而预期是联系宏观经济运行与微观经济活动的重要纽带。
1.2.2 房地产市场公众预期概念界定
追根溯源，预期引起学者关注的时间长达一个多世纪。但实际上，在传统心理学研究中，并没有关于预期心理学的具体讨论。在社会经济学领域，学者意识到预期的存在可以追溯到1890年，当时Marshall（1890）在Principles of Economics一书中指出，“资本的供给”取决于“等待”和“储蓄”，这意味着如果人们想在未来积累尽可能多的财富，他们必须通过“储蓄”和“等待”来实现。在Marshall（1890）的表述中，“等待”即是预期。Georgescu-Roegen（1958）将预期定义为人们对即将到来的事件的一种心理状态。Muth（1961）则认为预期与预测类似，在本质上都是对未来的预测。在消费者行为领域，Olson和Dover（1979）以及Oliver（1980）将消费者的产品预期视为购买前信念或评估信念。在经济学领域，Minford和Peel（2002）对预期进行了准确的定义，即预期是基于当前经济形势而形成的对未来经济的判断。通过以上对预期概念的讨论可见，尽管学者在不同研究领域对预期的定义不尽相同，但是总结其共同点，可知预期不是无中生有、凭空而来的，而是来自人们对事物的认知。在心理学领域，认知是信息形成概念、感知、判断和想象的心理
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