改革开放以来，在国家的宏观经济政策的指导下，房地产行业得到快速发展，目前已经成为我国国民经济的支柱产业之一。由于房地产业的特点，其对国家税收的贡献也越来越大。但涉及房地产业的税务问题的法律法规汗牛充栋且纷繁复杂，各地方政府税务局对于税收政策的解读和实施细则也存在差异，此时，对于房地产企业、有志于置业的人群来说，对房地产业的税务筹划问题就显得越来越重要。为了解决在房地产业的税务筹划的问题，本书以房地产业项目开发流程所涉税种为经，以从房地产企业到置业人士的需求为纬，以涉及房地产企业税务筹划的法律法规及各地规范性文件为核心，形成一本既可查询又可作为房地产业从业人员辅助读物的工具书。按照房地产业项目开发流程，本书以九个税种分为九个部分，分别是营业税、印花税、耕地占用税、土地增值税、契税、土地使用税、房产税、企业所得税、个人所得税。在每个税种的部分中，从税种的简介开始，到税率的计算，再到全国与房地产业有关的该税种的规定，再到该税种涉及房地产业的疑难问题，附上与房地产业有关的该税种的相关法律法规以及各地的规范性文件，满足房地产业从业人员及相关人员从学习到查询的需求。实用是我们在编写中的宗旨，因此，本书具备以下三大特点：一、涉及全面。本书涉及到与房地产业有关的九大税种，按照房地产项目开发的流程编写。二、通俗易懂。本书通过先简介税种，方便读者了解相关税种后，对于疑难问题采取一问一答的形式，方便理解。三、使用便利。在税务筹划和答疑处有相关法条的提示，读者可以依据目录对法条原文进行查阅。本书所涉及税收法律法规及规范性文件截止交稿日，如交稿后由变化，应当以新公布的法律法规及规范性文件为准。由于编者业务水平有限，书中难免会存在纰漏和不足之处，恳请读者在使用中海涵并提出宝贵意见。
第四章与房地产业有关的印花税筹划
一、与房地产企业有关的印花税筹划方案〖1〗
（一）建筑施工企业保守预测交易金额
印花税是一种行为税，根据税法的规定，无论合同是否兑现，均应贴花。由于对于合同金额与实际履行金额不一致时，规定为对于少贴花的，应补贴花，但对于多贴花的，不得申请退税或者抵用。因此对于合同的金额难以确定的时候，采取保守预测交易金额的方式，可以避免由于过高预测金额而多缴纳印花税的情况。如果实际交易金额比预计的要低，则可以采取补贴花的方式完税。但如果由于过高估计交易金额而多贴花的税款，则不予退税，只能由纳税人自行承担损失。
（二）减少需要缴纳印花税的环节
印花税的性质决定，只要应税的行为发生，就产生了纳税义务。而在房地产开发的实践中，存在着大量的分包和转包行为，需要签订分包或转包合同。另外签订的分包或转包合同是印花税的应税凭证，需要缴纳印花税。因此，只要减少分包或转包，就可以减少印花税的缴纳。
（三）如果在同一应税凭证中存在不同事项，将其分开核算
按税法的规定，不同的经济事项使用不同税目的，即使存在在同一应税凭证上，也应该分别计算后再相加计算应缴税额。但如果为分别记载金额，则按税率高的计税贴花。因此分开核算可以避免本应适用较低税率的项目适用较高税率，从而减轻印花税税负。
二、与房地产企业有关的印花税筹划方案案例〖1〗
（一）建筑施工企业保守预测交易金额案例
A公司和B公司合作开发房地产项目，签订的合同载明合同履行的金额为6亿元。在施工过程中，由于A公司改善了施工技术，B公司降低了原材料的进货价，施工完毕后共节约了2000万元。
1如果A公司与B公司按原定的合同缴纳印花税，则两公司需要缴纳印花税：
60000×03‰=18万元
由于实际履行金额为58亿元。所以两公司多缴纳了6000元印花税，且不得申请退税或抵用。
2如果A公司与B公司采取保守预测，合同履行金额定为55亿元，在实际履行后在补贴印花，则其缴纳的印花税为174万元。
（二）减少需要缴纳印花税的环节
C公司与D公司签订建筑合同，合同金额共计2亿元现C公司又与E公司和F公司签订分包合同，合同记载的金额分别是5000元和3000元。后E公司又与G公司签订分包协议，合同记载的金额分别是2000万元。
1按上述情况，一共需要缴纳的印花税为：
（1）C公司与D公司各应缴纳20000×03‰=6万元;
（2）C公司与E公司在签订分包合同时各自应缴纳：5000×03‰=15万元;
（3）C公司与F公司在签订分包合同时各自应缴纳：3000×03‰=09万元;
（4）E公司与G公司在签订分包合同时各自应缴纳：2000×03‰=06万元。
因此，C、D、E、F、G五家公司共缴纳18万元印花税。
2如果减少转包环节，采取D公司分别于C、E、F、G四家公司签订承包合同，其中C与D的合同金额为12亿元，E与D的合同金额为3000万元，F与D的合同金额为3000万元，G与D的合同金额为2000万元。则各自需要缴纳印花税为：
（1）C与D：12000×03‰=36万元;
（2）E与D：3000×03‰=09万元;
（3）F与D：3000×03‰=09万元;
（4）G与D：2000×03‰=06万元。
因此，C、D、E、F、G五家公司共缴纳12万元印花税。
（三）如果在同一应税凭证中存在不同事项，将其分开核算案例
H房地产公司与I物流公司签订原材料运输合同，约定I公司共运输建筑原材料给H公司，H公司应支付给I公司300万元的运输费和100万元的仓储保管费。
1如果未分开核算。则H公司需要缴纳印花税：400×1‰=04万元。
2如果分开核算。则H公司需要缴纳印花税：300×05‰+100×1‰=025万元。
因此，分开核算后，H公司需要交纳的印花税款就比未分开核算的税款少了015万元。
第五章与房地产业有关的印花税常见疑难问题
一、土地使用权租赁合同是否要缴纳印花税?
答：土地租赁合同不是印花税应税凭证。《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”《印花税暂行条例实施细则》第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。”也就是说，印花税的征收范围采用列举的方式，没有列举的凭证，不需要贴花。由于在印花税税目表的财产租赁合同税目中没有列举土地租赁合同，因此签订的土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不需要贴花。
二、无租赁期限使用房产合同怎么样贴花?
答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》第四条规定：“有些合同在签订时无法确定计税金额，如财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。”
因此，无租赁期限使用房产合同可在签订时按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计算，补贴印花。
三、以土地使用权作价入股投资，双方应当如何缴纳印花税?
答：根据《关于印花税若干政策的通知》第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，投资企业和被投资企业按产权转移书据税目缴纳印花税，根据协议价的万分之五交印花税，办理产权证按每件5元贴花。被投资企业接受投资后，按资本金增加的增资金额的万分之五缴纳印花税。
四、企业以土地使用权抵债，怎么缴纳印花税?
答：其计税依据是债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地顶抵的债务额或者法院判决书上明确的抵债额或者拍卖的实际成交金额征收印花税，税率为万分之五。
五、开发商发生房屋回迁业务应当如何缴纳印花税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”房屋回迁合同的实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。
根据《关于印花税若干政策的通知》第四条规定：“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。”因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。
六、建筑工程企业自建房屋需要缴纳印花税吗?
答：以房屋投资入股，如果发生房屋产权转移，应按“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五。接受投资时新设立的企业应按入账的“实收资本”科目缴纳“营业账簿”印花税，税率为万分之五。
七、房地产企业如果投资在建房地产项目应该如何纳印花税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。对于以在建工程对外投资是否缴纳印花税，印花税相关法规中没有明确规定，但是将在建工程转让或者对外投资，根据投资协议等可以界定为实质上发生了产权的转让行为，应该按“产权转移书据”缴纳印花税。
八、房地产开发公司签订的监理合同是否要缴纳印花税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条规定：“第二条 下列凭证为应纳税凭证：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;（二）产权转移书据;（三）营业账簿;（四）权利、许可证照;（五）经财政部确定征税的其他凭证。”而根据《印花税暂行条例实施细则》第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。”
监理合同不属于上述列举的印花税的征税范围，因此，不征印花税。
九、房地产开发企业与购房者签订合同未成交，是否贴花?
答：印花税属于行为税，如果行为发生了，产权转移书据已经签订则需要贴花。根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》第七条规定：“依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。”
十、转让无产权地下车位是否缴纳印花税?
答：根据《合同法》有关规定，从法律性质上讲，车位使用权有偿转让协议，虽名为使用权有偿转让协议，但本质上不属于买卖合同，实质为租赁合同，符合租赁合同的特征和法律要求。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的印花税税目税率表，财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。
十一、一次性签订3年房屋租赁合同如何缴纳印花税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的印花税税目税率表，财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。因此，此类情况应按3年租金一次性缴纳印花税。
十二、房屋出租后的管理费用需要缴纳印花税吗?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十七条规定：“同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。”同时根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十条规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。”
在税目税率表中，没有列举物业费相关的服务项目，因而物业费不属于印花税征税范围。据此，只对房屋租金部分，按照财产租赁合同上的租金额千分之一贴花。
十三、签订的贴息贷款合同是否需要缴纳印花税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第四条规定：“下列凭证免纳印花税：（一）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本;（二）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据;（三）经财政部批准免税的其他凭证。”同时根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十三条规定：“根据条例第四条第（三）款规定，对下列凭证免纳印花税：（一）国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同;（二）无息、贴息贷款合同;（三）外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。”因此，贴息贷款合同不需要缴纳印花税。
十四、包工包料的装修合同如何缴纳印花税?
答：根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》的第一条规定：“由受托方提供原材料的加工、定作合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按‘加工承揽合同’、‘购销合同’计税，两项税额相加数，即为合同应贴印花;合同中不划分加工费金额与原材料金额的，应按全部金额，依照‘加工承揽合同’计税贴花。”
因此，对于包工包料的装修合同，凡在合同中分别记载加工费金额与原材料金额的，应分别按“加工承揽合同”、“购销合同”计税，两项税额相加数，为合同应贴印花。合同中不对加工费金额和原材料金额作出划分的，应按全部金额，依照“加工承揽合同”计税贴花。
十五、纳税人多缴了印花税税款，可否申请退税?
答：根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第二十四条规定：“凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。”同时根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第九条规定：“已贴花的凭证，修改后所载金额增加的，其增加部分应当补贴印花税票。”即，对于少贴花的，应补贴，但对于多贴花的，不得申请退税或者抵用。
……
房地产税务筹划法律实务
细目
第一编增值税、营业税税务筹划
第一章税种简介——与增值税、营业税有关的概念
一、概述
二、征税范围
三、纳税义务人、税率、计算
四、法规层次
五、法律依据
第二章与营业税改征增值税相关的规定
一、行政法规
中华人民共和国增值税暂行条例
二、部门规章
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则
三、部门规范性文件
财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的
通知
营业税改征增值税试点实施办法
营业税改征增值税试点有关事项的规定
营业税改征增值税试点过渡政策的规定
跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定
国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告
财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知
第二编印花税税务筹划
第一章税种简介——与印花税有关的概念
一、印花税的概述
二、征税范围
三、纳税义务人、税率、应收税款的计算
四、税收优惠
第二章行政法规、国务院部门规章与房地产业有关的印花税规定
一、行政法规与房地产业有关的印花税规定
二、国务院部门规章与房地产业有关的印花税规定
第三章与房地产业有关的地方关于印花税的不同规定
一、北京市与房地产业有关的印花税规定
二、上海市与房地产业有关的印花税规定
三、广州市与房地产业有关的印花税规定
四、深圳市与房地产业有关的印花税规定
五、厦门市与房地产业有关的印花税规定
第四章与房地产业有关的印花税筹划
一、与房地产企业有关的印花税筹划方案
二、与房地产企业有关的印花税筹划方案案例
第五章与房地产业有关的印花税常见疑难问题
第六章与房地产业有关的印花税的各类规范性文件
一、行政法规及国务院规范性文件
中华人民共和国印花税暂行条例
国务院关于同意修订印花税税率税额表给财政部的批复
二、部门规章及部门规范性文件
中华人民共和国印花税暂行条例施行细则
财政部、国家税务总局关于改变印花税按期汇总缴纳管理办法的通知
财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知(部分失效)
财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知
财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知
财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知
关于调整房地产交易环节税收政策的通知(部分失效)
关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知
国家税务局关于印花税若干具体问题的规定(节录)
国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知(节录)
国家税务总局关于加强出租房屋税收征管的通知
国家税务总局关于企业集团内部使用的有关凭证征收印花税问题的通知
国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知
三、规范性文件
北京市地方税务局转发国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知(部分失效)
上海市财政局、市地税局关于转发《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》的通知
广州市地方税务局转发关于改变印花税按期汇总缴纳管理办法的通知
深圳市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知
厦门市地方税务局关于房产税(城市房地产税)、土地使用税、印花税、车船使用(牌照)税若干政策问题的通知
第三编耕地占用税税务筹划
第一章税种简介——与耕地占用税有关的概念
一、耕地占用税概述
二、税收优惠
第二章各地耕地占用税的不同规定
一、广东省耕地占用税规定
二、北京市耕地占用税规定
三、上海市耕地占用税规定
四、重庆市耕地占用税规定
第三章房地产税的筹划
一、房地产税的筹划
一、耕地占用税的特殊筹划
第四章耕地占用税的常见疑难问题
第五章规范耕地占用税相关问题的各级文件
一、行政法规及国务院规范性文件
中华人民共和国耕地占用税暂行条例
二、部门规章及部门规范性文件
中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则
耕地占用税 契税减免管理办法
财政部、国家税务总局关于占用草地、苇田征收耕地占用税政策的通知
财政部、国家税务总局关于技工院校占用耕地免征耕地占用税的通知
财政部、国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知
财政部、国家税务总局关于耕地占用税减免税补征税款等问题的批复
三、广东省规范性法律文件
广东省耕地占用税征收管理实施办法
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定广州市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定深圳市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定东莞市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定汕头市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定珠海市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定佛山市耕地占地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定潮州市耕地占用税适用税额的批复
广东省财政厅、省地方税务局、省国土资源厅关于核定惠州市耕地占用税适用税额的批复
四、上海市规范性法律文件
上海市人民政府关于印发《上海市耕地占用税实施办法》的通知
上海市耕地占用税实施办法
关于贯彻耕地占用税暂行条例有关问题的通知
上海市财政局关于对“中外合资、合作”经营企业征收耕地占用
税有关政策问题请示的批复
上海市财政局关于公路耕地占用税征收问题的通知
五、重庆市规范性法律文件
