本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书，按房地产项目开发需要的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行实操指南，包括房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南，本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人士和从业人员参考阅读。

　　《房地产开发流程 房地产项目报批报建实操一本通》：
　　住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
　　保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
　　第五章法律责任
　　第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
　　……

前言
第1章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南1
1.1 国有土地使用权出让的相关概念4
1.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序6
1.2.1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围6
1.2.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序7
1.3 招标拍卖挂牌的资格申请与审查7
1.3.1 招标拍卖挂牌的资格申请7
1.3.2 招标拍卖挂牌的资格审查9
1.4 招标拍卖挂牌活动的实施10
1.4.1 招标活动的实施10
1.4.2 拍卖活动的实施11
1.4.3 挂牌活动的实施12
1.5 中标通知书或成交确认书的签订14
1.5.1 中标通知书的签订14
1.5.2 成交确认书的签订14
1.6 国有土地使用权出让合同的签订15
1.7 契税及土地出让金的缴纳21
1.8 国有土地使用证的办理22
1.8.1 国有土地使用证的办理手续22
1.8.2 国有土地使用证办理的注意要点28
附录1.1 中华人民共和国土地管理法（2004年版）28
附录1.2 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）39
附录1.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范
（2006年版）42
附录1.4 城市房地产开发经营管理条例（2011年修订）54
第2章 房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南59
2.1 房地产开发企业的设立60
2.1.1 房地产开发企业设立的条件60
2.1.2 房地产开发企业备案60
2.2 房地产开发企业的资质办理60
2.2.1 暂定资质证书的办理61
2.2.2 各资质等级证书的办理62
2.2.3 房地产开发企业资质的年审64
2.2.4 房地产开发企业资质的变更64
2.3 房地产项目的备案/核准65
2.3.1 房地产项目备案手续的办理65
2.3.2 房地产项目核准手续的办理66
2.4 环境影响评价的办理69
2.5 建设用地规划许可证的办理72
2.5.1 办理建设用地规划许可证的手续72
2.5.2 办理建设用地规划许可证的注意要点73
附录2.1 房地产开发企业资质管理规定（2015年修改版）74
附录2.2 中华人民共和国环境影响评价法（2003年版）78
附录2.3 中华人民共和国城乡规划法（2008年版）82
目 录
第3章 房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南91
3.1 建设工程方案设计的招标投标92
3.2 建设工程方案设计审查94
3.2.1 建设工程设计方案的内容94
3.2.2 建设工程方案设计的审查要点94
3.2.3 建设工程方案设计审查手续的办理95
3.2.4 办理建设工程方案设计审查的注意要点102
3.3 建设工程初步设计审查102
3.3.1 建设工程初步设计的审查要点102
3.3.2 建设工程初步设计审查手续的办理103
3.4 项目命名与道路命名的申报107
3.4.1 项目命名与道路命名申报手续的办理107
3.4.2 项目命名与道路命名申报的注意要点111
3.5 建设工程规划许可证的办理111
3.5.1 办理建设工程规划许可证的手续112
3.5.2 办理建设工程规划许可证的注意要点119
附录 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年版）119
第4章 房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南127
4.1 建设工程施工图审查备案128
4.1.1 建设工程施工图的审查要点128
4.1.2 建设工程施工图审查手续的办理128
4.1.3 建设工程施工图审查情况备案手续的办理133
4.2 工程建设项目报建表的审批140
4.2.1 工程建设项目报建的主要内容141
4.2.2 工程建设项目报建表审批手续的办理141
4.3 建设工程施工、监理招标和合同备案143
4.3.1 建设工程施工监理招标登记和备案手续的办理144
4.3.2 建设工程施工和监理合同备案手续的办理150
4.4 建设工程质量安全监督登记和施工安全措施备案155
4.4.1 建设工程质量安全监督登记手续的办理156
4.4.2 建设工程施工安全措施备案手续的办理160
4.5 余泥渣土排放证的办理167
4.6 建筑工程施工许可证的办理169
4.6.1 办理建筑工程施工许可证的条件169
4.6.2 办理建筑工程施工许可证的手续169
4.6.3 办理建筑工程施工许可证的注意要点173
4.7 建设工程放线、验线的办理175
4.8 建设工程临时施工设施的报批177
4.8.1 建设工程临时施工设施报批手续的办理177
4.8.2 建设工程临时施工设施报批的注意要点180
4.9 建设工程永久设施的报批181
4.9.1 建设工程永久设施报批手续的办理181
4.9.2 建设工程永久设施报批的注意要点188
附录4.1 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管
理办法（2013年版）189
附录4.2 工程建设项目报建管理办法（1994年版）194
附录4.3 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001年版）195
附录4.4 建设工程质量管理条例（2000年版）202
附录4.5 建设工程安全生产管理条例（2004年版）210
附录4.6 建筑工程施工许可管理办法（2014年版）219
第5章 商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南223
5.1 房屋面积预测的办理224
5.1.1 房屋面积预测手续的办理224
5.1.2 房屋面积预测手续办理的注意要点224
5.2 商品房预售许可证的办理225
5.2.1 商品房预售许可证办理的条件225
5.2.2 商品房预售许可证申请手续的办理226
5.2.3 商品房预售许可证办理的注意要点232
5.3 商品房预售广告备案233
5.4 商品房预售款使用的申请234
5.5 建设工程竣工专项验收的办理236
5.5.1 建设工程竣工专项验收手续的办理236
5.5.2 建设工程竣工专项验收办理的注意要点242
5.6 建设工程竣工验收备案和竣工档案归档242
5.6.1 建设工程竣工验收备案手续的办理242
5.6.2 建设工程竣工档案归档手续的办理248
5.7 门牌号码的申报251
5.8 房屋面积实测的办理252
5.8.1 房屋面积实测手续的办理252
5.8.2 房屋面积实测手续办理的注意要点252
5.9 新型墙体材料专项基金和建设工程工资保障金核退的办理254
5.10 房地产权的初始登记256
附录5.1 城市商品房预售管理办法（2004年版）260
附录5.2 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法
（2009年版）262
附录5.3 房屋登记办法（2008年版）263