随着狂飙突进式的经济增长和基础建设，中国的人口、财富、自然资源以惊人的速度向城市聚集。在突破50%的城镇化率之下，无数百万级、千万级人口的城市拔地而起，创造了世界上的城镇化规模。
施永青：保障房应由独立组织分配
取消预售压房价适得其反
2012 年8 月23 日，山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议释放消息称，要在山东省全面实行商品房预售资金监管制度，选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。此前，广西曾在2010 年1 月表示，要选择南宁作为试点推进现房销售，但很快这一计划便告夭折。
商品房现房销售试点，以前在香港也有过类似的做法，它不是完全取消预售，而是要求开发商晚一点开售。就是对开发商预售时房屋的建设进程有要求，本来建好了地基就可以预售，有一段时间就要求完工之前半年才可以开盘，这样就延后了预售的时间。当时香港为什么要这样做呢？我相信内地可能也有这种想法，主要是每一次开盘就迎来炒风，一炒楼价就升了，政府不想看到楼价上升，就不许开盘，要延后开盘。但是以前这种措施在香港实施过之后，证明是很失败的。因为不许开盘的结果就是，市场里面的客人饿得更厉害了，一开盘也就抢得更厉害了，效果适得其反。所以，我认为这不是个好办法，相反，应该允许提早开盘，这样市场里供应的房子就多了，开发商之间要抢客人，价钱就会便宜一点。
另外，这种做法还有一个不好的地方，就是降低了资金运用的效率。社会能不能发展得更快，跟资金运用的效率很有关系。如果允许早一点开盘，那开发商就可以早一点把钱收回来，这样他就可以提早计划，去准备做新的投资，用少一点的资金也可以做更大的开发，对企业来说当然有好处，对社会来说也有好处。除非现在市场里的供应量已经太大，要减少建设过度，那就要降低开发商的营运能力。但是依我看，在中国不同的城市有不同的情况，有一些城市的确是开发过量，比如内蒙古的有些城市，人口也不多，建出来的新房子比当地的人口还要多，这就是一种浪费。在这种地方可以不许开发商投资太多，减少其投资能力，这是对的。但是另一方面中国如果还要继续城镇化，还要让农村的剩余劳动力到城市里去的话，那么有些城市的房子本身不足够，则应该要帮助开发商好好地利用他手上的资金，去建设多一点的房子给搬到城市里的农民，所以每一个地方应该有所不同，不应该全国一刀切。
房地产市场调整还不够
到2012 年为止，史上最严厉的房地产调控已经进行了三年之久。在中央政府旗帜鲜明的严控态度之下，地方政府的微调冲动也屡有出现。受此影响，2012 年8 月，全国100 个城市新建住宅平均价格为8738 元/ 平方米，环比7 月上涨0.24%，这是自2012 年6月止跌后连续第三个月环比上涨，其中63 个城市环比上涨，37 个城市环比下跌。
其实中央也看到最近经济的形势不是太乐观。最大的问题出在国外，尤其是欧洲、美国等在金融海啸之后，都有了债务问题，有的地方还出现了经济衰退。在这样的情况下，他们购买中国产品的能力就低了，外需不振，我们的经济就遇到很大的压力。在这种情况下，中央政府的金融政策已经在改变，2011 年上半年的时候银根一路都收得很紧，又加息、又加存款准备金，但是最近银根已经松了一松，利息也降低了，存款准备金的要求也少了，这样银行可以支援房地产的钱就多了一点。从开发商的角度来说，2012 年的情况有所改善，因为银行有了钱，就可以贷款给买家，贷款的优惠也恢复了。所以2012 年春节之后，很多开出来的盘业绩已经有所改善，当然其中一个原因也是开发商比较面对现实，把价钱调低了。所以现在房地产市场的情况不是希望经济好，而是希望经济不要太好，因为好了中央就会收紧银根，不是太好的话，中央还可能松一松。我觉得，2012 年年底的情况会比年初的时候好一点。
2012 年，很多房地产公司已经解决了资金链的问题，现在是宏观形势不配合的问题。房地产市场不可能单独发展，要经济好的时候，工资上升、收入增加，房地产市场才会有新的需求；也要经济好、生意好，才有人租写字楼，商业地产才会比较蓬勃。如果整体经济不是太好，对房地产行业也不能够冀望太多。我认为，中国房地产已经好了很多年，现在出现一定的调整也是应该的，前一段时间的调整，其实我认为还不够多。
怎么样才算够多呢？一个是价格基本上跟一般人的购买力相匹配，就是能够买得起房子的人不应该是少数的投资者，而是广大的人民群众也买得起。只有这样房地产才是为人民服务的，而不单是解决有钱人储存财富的问题，这是最根本的。当然，这样的话房地产的价格就要调下来很多，但这也反映了以前的价格不合理。最好的办法不是价格一下子调下来，而是价格升到这个水平横行，经济慢慢追上来，使价格合理化，这样对经济的冲击比较小。如果房地产的价格一下子掉下来太多，有些买了房子的人可能变成负资产，就是欠银行的钱比他房子的价格还高，那整个社会会受到很大的影响，消费能力、再投资能力都会受到破坏，经济可能收缩，这不是我们想看到的现象。但是如果任由它只是反映投资者的需要，那迟早也会出问题。美国的次贷危机也是房地产引起的，西班牙的问题大部分也是房地产引起的，所以中国政府要抓紧对房地产的调控，本身不能说没有道理。问题就是一收一放之间，怎么样不把经济弄死，这是高难度的动作。所以现在中央也不是不了解，只是觉得收紧一下，中国经济还是吃得消的。如果2012 年下半年出来的数据真的太差了，我相信政府对房地产的调控也会松一松。
房地产信托需加强监管
在房地产市场持续调控之下，许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托产品以解燃眉之急。以知名房地产公司绿城为例，2012 年绿城面临超过200 亿元人民币的短期债务压力，其中包括45 亿元人民币左右的信托贷款。2012 年6 月，绿城先是卖掉了绿城中国24.6% 的股权给九龙仓，融资51 亿港元，而后又转让了9个项目给融创中国，套现33.72 亿元人民币。如此腾挪转移，皆被指出与信托到期有关。据国泰君安的报告显示，2012 年房地产信托总到期规模约为1758 亿元人民币。
房地产信托，其实是政府要严加管理的一个金融部分，因为有些民间集资以房地产信托的方法去筹集资金，用高利息去吸引人家投资。在香港，没有项目之前是不允许这样去集资的，就是要集资，也得先告诉参与集资的人这些钱是投什么项目，这样他们才可以做决定。现在在内地我看到的是有些人用比较高的利息去集资，集资来做什么呢？就是去支持一些房地产开发商，但是投什么项目，事前也没有向投资者解释清楚，只是让投资者把钱交给他，让他去投，这是很容易出问题的。付的利息这么高，投的项目一定也是风险很高的，万一投资失败，怎么向广大的老百姓交代呢？吵了起来最后又要政府去承担，所以政府不应该随便让人去搞这种房地产信托基金。
我了解的情况是，房地产商面临的其实主要是资金链的问题，不是亏损的问题，不是说以前投的项目现在卖出去没钱赚，而是很多项目还没有到可以卖的时间，或者是市场价格不好，不想以这个价钱卖出去。压力比较大的时候，他们还是愿意降一点价钱卖出去的。就是说只要时间到了要兑付的日子，就可以逼开发商降价卖楼，就是赚少一点而已。所以，我认为借钱给开发商出大问题的不多，反而是借钱给工厂，现在没有订单，机器、原料也都没有人要，那才是真的还不起，开发商还没有到这么严重的田地。现在只是逼开发商接受跟别人合作，或者是用便宜一点的价钱开盘，我认为出大问题的情况会比较少。
目前房价已挤出投机水分
2012 年5 ～ 6 月间，北京等部分城市出现了一波房价反弹的行情。为此，国家发改委、住建部和国土资源部等8 个房地产调控的相关部门派出督察组，奔赴北京、天津等16 个省市，就房价走势进行调研。督察组认为，只要严格落实现有政策，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，因此没必要出台新的调控政策。
我相信其意思是，在2012 年上半年的时候，房地产价格上升的这个趋势基本已经扭转了，价格不会出现大的调整，更不会大幅上涨。这样，购买力就可以慢慢地追上来，房地产价格跟经济脱节的情况就可以慢慢地减轻。
其实呢，在中国实施的调控政策已经非常之严厉、非常之全面了，但是效果只能够使房价不再继续上涨，或者出现一些小的调整，这种情况就表明中国的房地产还是有实际需求的，因为现在实行限购，除了刚需，没有人能符合条件去买了。想要买第二套房子，你得付出更高的首付比例以及贷款利息，所以到今天还说中国的房价是投机炒起来的，这就说不通了。如果说2010 年是在炒，那还可以，当时真的很多人在炒，所以房价升得很快。现在基本上没有人在炒了，房价还是跌不下来，表示这个房价的支持能力还是挺高的。所以我觉得把整体的房价压下来去帮助没买房子的人，不一定是一个好方法。除了难度很高之外，如果真的把房价压下来了，对经济造成的冲击也会很大，打击面非常之宽。中国的城市里，80% 的家庭都拥有自己的房子，把房价压下来，拥有房子的人的财富就蒸发掉了，那他们怎么去消费、怎么去再投资呢？这对经济一定是不好的。现在有人在怨，但是房价掉下来之后，怨的人可能更多。我觉得，要解决没买房子的人的居住问题，更简单的方法还是政府划拨一块土地，专门为这些人建一批房子，在价格上政府做一定的调控，这在香港叫“居者有其屋”。个人觉得，可以有一些专门的房子是限价的，但不能让整个市场里面的房子都限价。
保障房应由独立组织分配
从2011 年起，我国计划将在五年内完成新建保障性住房3600万套，以实现到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率达到20% 以上的目标，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。2012 年1 ～ 7 月份，全国城镇保障性安居工程新开工580 万套，基本建成360 万套，完成年度计划的72%。然而就在政府投入巨资建设保障房的同时，分配不公、房屋质量差、交易牟利等问题却频繁曝出。
其实保障房建设，需要一整套的规划，我在香港也参加房屋委员会的工作，这是一个负责香港的廉租公屋跟廉价居屋的公益社会组织。它规定得很清楚，什么人是资助的对象，这个对象有月收入的上限，也有资产总值的上限，不同的家庭有不同的要求，是很公开、公平的。建设出来的房子也有一个排队轮候的规则，谁先选，谁要等，都是很清楚的。如果没有这种规划，那就可能变成有关系的先买到，有些人买得好一点，有些人买得差一点。我相信现在内地也在逐步地规范化，但是以前我在不同的地方也见过一些已经有房子的人，他还可以买得到这种房子，那就变成建出来也帮不了社会太多。
就香港来说，这个房屋委员会既有政府官员参加，也有社会公众人士参与，有些是专业人士，有些是在建筑行业任职的、在房地产行业任职的、在法律行业任职的，而且是公众人士为主导，他们都不是为了自己的利益。基本上决策是由这个委员会做出的，而执行靠的是政府官员。但是这个委员会可以对政府官员进行一定的监督，这样的话大家就觉得有把握，可以把供应落在有需要的人手里。另外，每年应该有多少供应，也有一个长期的政策，规定的收入上限，每隔一段时间也会调整，不可能永远不变，所以想要有一整套完整合理的营运方法，可以去香港参考一下。
抄底应参考世界经济
2012 年7 月10 日，北京单价地王纪录再次被刷新。中赫置地以26.3 亿元人民币的最高上限价格、配建16400 平方米回购房的条件竞得万柳地块，这一价格折合楼面价约4.42 万元/ 平方米。有业内人士为此算了一笔账，该地块仅项目成本就已经接近6 万元/ 平方米，因此未来的开盘价格预计在8 万元/ 平方米以上。
地王的出现反映出开发商又赚钱了，其资金链本来是很紧张的，都可能断了，但是2012 年春节之后销售的速度快了，资金便又回笼了。他们有了钱，当然就会去投地，他投地出什么价钱，就看他之前卖房子卖了什么价钱，这是他们对未来的预期，反映出有一部分开发商觉得房价又会上升。但是这种情况只是在北京比较严重，其实有些地方的开发商还是挺审慎的，因为他手上还有很多地没开发出来，压力还是挺大的，我认为现在这种新地王的产生不会很普遍。经济增长在放缓，2012 年的经济增速可能在7.5% 左右，而且还有压力，可能会保不住，大家应该也都能感受到，所以去抢地的开发商应该是少数，只是在某些城市出现，不会全国一起出现。
而且现在应该不能够说是底，应该说在调整。其中很关键的是要看中国经济能不能软着陆，如果说经济经过一段时间的调整之后，可以很快地重回上升轨道，那这次调整是比较难得的，要把握住机会，趁调整的时候入市。但是如果世界经济真的出现问题，那中国经济也会受到拖累，经济放缓就不是一年半载的事，调整之后回暖一段时间，又会出现新的调整，这也不单是中国一个国家的事，现在已经全球化了，我们的经济跟世界各国联系在一起，没法儿独善其身，世界不好，中国也好不到哪里去。
房地产中介行业进入跨域扩张期
随着房地产调控的持续，房地产中介行业也面临着前所未有的压力。限购令带来的成交量萎缩，不仅助推着令人苦不堪言的关店潮，也潜藏着异地布局、并购新渠道的机会。2010 年4 月，深圳世联地产以4000 万元人民币的价格收购了济南信立怡高物业51% 的股权；2011 年1 月，深圳世联地产再次出手，以3000 万元人民币的价格收购了四川嘉联兴业地产51% 的股权；2011 年11 月，上海的易居中国以2563.20 万美元购买了美国公司21 世纪中国不动产37.3% 的股权。
其实所有的企业都在不断地增加自己地理上的覆盖面，在这个城市做得好了，就会打出去，看看在其他地方是不是也可以做得到。近两年，这种情况已经在全国铺开，很多地方性公司想变成全国性公司。所以，未来的竞争会更激烈，但是这是好事，你到我这里来，带来了你的那一套，就逼着我要学你的那一套，这样社会才会进步。
中介行业也在不断地汰弱留强，进步得很快，而这主要取决于公司的管理有没有提升。中原集团进入内地，刚开始是比较顺利的，因为我们在香港的这套营运模式证明比一些从中国台湾、澳大利亚、美国来的模式更好。我们是盘口共享，就是在公司里面，接来的盘是员工都可以做的，在其他公司很多时候盘口是接盘的人私人拥有，只有他可以跟业主联系，其他人都要通过他去跟业主联系，所以他们的配对能力比较弱。我们是盘口公开，大家都可以做，成交的机会比较多。但是现在其他的竞争对手在盘口公开的程度上做得比我们更好，他们在信息共享方面，不单是业主可以联络到，就是跟业主联络之后业主心态的改变、要求价格的改变，他们都传到电脑里让所有的人都可以看到。由于现在一些竞争对手管理得比我们细，他们也冒起来了。所以，我们现在面对的除了政府的限购政策之外，也面对一些新的行家，他们经营的效益比我们高，我们现在也要重新学习。
……
第一章 大城市特权下的城镇化之路 1
周其仁：城镇化的本质就是经济自由 3
黄怒波：改革红利来自市场和公正 12
雷颐：真正的城镇化是实现城乡平等 16
马骏：城镇化是中国发展的长期动力 23
第二章 房地产暴利时代已经终结 29
施永青：保障房应由独立组织分配 31
董藩：房地产调控无法维持是必然的 43
甘犁：房价崩溃对普通家庭具有灾难性影响 51
陈准：回归市场成为房地产调控新逻辑 60
史晋川：房地产市场进入新常态 72
第三章 户籍改革离我们还有多远 83
周其仁：户籍改革首先要把身份的壁垒打破 85
哈继铭：户籍改革可带动投资增长 98
秦晖：户改应实现人与财产的自由流动 105
王宁：取消户籍制度势在必行 113
胡星斗：地权归农才能终止户籍制度对农民的伤害 123
第四章 新城镇化出路何在 135
周林：减税是最好的富民方式 137
朱宁：政府要减少对经济的“扭曲” 146
王石：万科转型城市配套服务商 155
张跃：中国的城镇化要做“融合社区” 161
丁学良 ：政府要给民间更多空间 166
仇保兴：应尽快治理城市土壤污染问题 172
城市只要创造更高的收入，就会集聚更多的人口，这是一个自然的过程，不可阻挡。所以我得出的结论是，城镇化的本质就是经济自由。我们现在要在已有的基础上再发展城镇化，需要更大的经济自由。
——北京大学中国经济研究中心教授 周其仁
我们的保障房建设指标原来是一种指令性分配，必须很快地转向每个城市根据自己的需求来提出任务。更重要的是我们的保障房建设不一定仅是增量的，不一定是“补砖头”的，应该是“补人头”。
——国务院参事 仇保兴
从宏观经济层面来讲，我们认为中国对于经济增速放缓的容忍度增强了，中国选择继续改革，容忍改革中出现的经济阵痛。我看，在经济增速放缓的大背景下，作为支柱产业，房地产业在未来有四个常态。
——中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任 陈准