冯家庆，上海海华永泰律师事务所高级合伙人、副主任。先后担任上海市律师协会第八、第九届代表，上海市长宁区律师工作委员会副主任，上海市长宁区政府法律顾问团成员，上海市律师协会信托业务委员会副主任，上海市律师协会律师事务所规范与发展委员会委员，上海对外经贸大学兼职教授，中国法律教育培训中心信托投融资课题特邀专家。

　　★深入的理论探讨
　　融入作者十余年房地产投融资执业实践经验，对房地产投融资的操作模式、运作流程和相关法律问题进行透彻解析。
　　★细致的案例剖析
　　精选房地产投融资领域典型案例，理论结合实际，精确解读相关法律，完整呈现焦点问题的解决路径和视角。
　　★专业的数据分析
　　通过专业、严谨的数据分析，全面呈现房地产投融资领域的发展态势，便于读者汲取有效信息，直观了解房地产投融资动态。
　　★翔实的法律文件样本
　　提供权威可靠的房地产投融资领域相关法律文书的制作规范和文书样本，便于读者借鉴运用。

　　编写说明
　　十余年来，一直从事与房地产投融资密切相关的律师工作。在房地产信托投融资和房地产基金投融资法律服务方面，不时应华东政法大学、中国法律教育培训中心、上海市律师协会以及信托公司、基金公司等邀请，为大学生、律师同行、房地产投融资业界朋友作些专题讲座；在上海交通大学等于海华永泰律师事务所设立的研究生实践基地中也开设一些简短课程，和研一、研二的法学专业研究生共同探讨房地产投融资法律业务；历历数来，倒也有一些粗略心得，但均凌乱不成体系。经一位从事房地产投融资的资深人士高时月介绍，在北京东交民巷饭店一次讲课间隙中，与出版社冯雨春编辑面晤，大受鼓励，并最终敲定本书的纲要和写作思路，在此特表衷心感谢！
　　本书的宗旨是总结作为律师在房地产投融资实际操作中的法律实务经验，以期达到为律师同行、房地产投融资业界、房地产投资者以及对房地产投融资法律事务感兴趣的相关人员提供一些可以借鉴的思路和操作实例，高度、深度均遑论，望大家笑谅。由于考虑到整体安排，本书需要覆盖房地产投融资的基本范畴，故部分内容、部分篇章存在介绍性内容而无具体展开论述，缘由是其范围内已经有大量书籍涉及，比如房地产股权融资内容中上市融资部分，这也是编写的结构性安排所致，特此予以说明。
　　本书整体布局由冯加庆完成，并由其负责组织编写、全书修改和统稿定稿工作。其中基金投融资部分主要由李楠参与撰写，概述部分主要由朱剑锋参与撰写，银行贷款融资部分主要由孙傲参与撰写，股权投融资部分主要由王卓君参与撰写。上述律师在繁忙工作暇余，用以馈学、几易其稿，着实不易。为了本书的编写，团队成员张安琪、沈佳颖、江炜也付出了大量辛苦工作；另外，华东政法大学硕士研究生丁浩玥、孙央在海华永泰律师事务所实习期间，也为本书的资料收集、文字校对投入了大量精力，在此一并鸣谢！

　　冯加庆2014年11月
　　……

上篇
第一章房地产投融资概述
第一节中国房地产投融资的基本法律概念和特征
一、中国房地产投融资的基本法律概念
二、房地产投融资的特征
第二节中国房地产投融资的发展历程与现状
一、中国房地产投融资的发展历程
二、中国房地产投融资的现状
第三节房地产投融资的参与主体
一、融资主体
二、投资主体
三、其他重要主体
第四节中国房地产投融资的主要操作模式
一、银行贷款
二、上市融资
三、信托融资
四、私募基金
五、海外资本
六、其他
第五节中国房地产投融资的现行法规政策及评析
一、中国房地产投融资的现行法律框架
二、中国房地产投融资现行重要法规政策评析
第六节中国房地产投融资的未来展望
第二章房地产股权融资
第一节房地产企业境内上市融资
一、IPO
二、借壳上市
三、新三板和OTC
第二节房地产企业境外上市融资
一、境外直接上市
二、红筹上市
三、借壳上市
第三节房地产企业非上市股权融资
一、增资扩股与合作开发
二、阶段性股权让渡融资
三、股权收益权融资
第三章银行贷款融资
第一节银行贷款融资概述
一、发展历程
二、种类与特征
三、近年政策导向
第二节银行自营贷款
一、土地储备贷款
二、房地产开发贷款
三、经营性物业抵押贷款
四、流动性资金贷款
五、并购贷款
六、银团贷款
第三节银行委托贷款
一、概念与发展历程
二、特征与法律关系
三、办理条件与业务流程
四、法律问题与风险
第四节银行理财产品
一、发展历程
二、概念与种类
三、投资范围与方式
四、影子银行——银信合作
第四章房地产信托投融资
第一节房地产信托投融资概述
一、信托的概念与法律性质
二、中国信托业的历史回顾与现状分析
三、中国信托的法律体系
四、中国的房地产信托投融资
第二节房地产信托投融资的操作模式和运作流程
一、房地产信托投融资模式概述
二、房地产信托投融资主要模式
三、房地产信托运作流程
第三节法律尽职调查和法律意见书
一、法律尽职调查
二、法律意见书
第四节房地产信托投融资法律文书制作
一、框架文件、交易文件和公司授权文件
二、信托文件和相关法律文件
第五章私募房地产投资基金
第一节私募房地产投资基金概述
一、私募房地产投资基金的基本概念
二、私募房地产投资基金的特征
三、私募房地产投资基金的分类
四、中国私募房地产投资基金的发展历程
第二节私募房地产投资基金的操作流程
一、私募房地产投资基金的设立和募集
二、私募房地产投资基金的投资
三、私募房地产投资基金的管理
四、私募房地产投资基金的退出
第三节私募房地产投资基金与金融产品的结合
一、私募房地产投资基金与信托产品的结合
二、私募房地产投资基金与银行产品的结合
三、私募房地产投资基金与其他资产管理产品的结合
第四节私募房地产投资基金的备案
一、私募房地产股权投资基金的含义及特征
二、私募房地产股权投资基金的备案
三、私募房地产投资基金备案的新规定
第五节私募房地产投资基金的相关法律问题
一、私募房地产投资基金募集中的相关法律风险
二、合伙制私募房地产投资基金运作所涉主要法律问题
三、有限合伙制私募房地产投资基金所涉税收问题
第六节私募房地产投资基金法律文书制作
一、基金募集文件
二、基金设立文件
三、基金财产运作法律文件
第六章其他房地产投融资方式
第一节债券类融资
一、企业债券
二、公司债券
三、非金融企业债务融资工具
第二节证券公司、基金资产管理产品融资
一、证券公司客户资产管理业务
二、基金子公司专项资产管理
三、资产管理业务重点关注问题分析
第三节房地产证券化和类证券化
一、房地产证券化、房地产投资权益证券化及REITs
二、房地产投资权益证券化及REITs的发展
三、房地产投资权益证券化及REITs的基本结构
四、REITs与房地产直接投资的异同
第四节股权、产权交易所创新类融资产品
一、股权、产权交易所创新类产品的现状
二、股权、产权交易所创新类产品的特点
三、通过股权、产权交易所进行融资的注意事项
第五节典当
一、典当的历史沿革及现行状况
二、典当的主要法规
三、典当的办理流程及办理要求
四、典当融资的主要特点
第六节相关法律文书制作
一、企业债发行法律意见书
二、中小企业私募债券发行法律意见书范本
三、证券公司集合资产管理合同范本
四、基金子公司专项资产管理合同范本
第七章房地产投融资其他关注问题
第一节外商投资房地产企业须注意的法律问题
一、外商投资中国房地产业的现状
二、外商投资中国房地产领域的渠道与方式
三、外商投资房地产企业的法律规制现状
四、外商投资房地产须注意的法律问题
第二节保障性住房融资须注意的法律问题
一、保障房的定义与特征
二、保障房的历史沿革与发展现状
三、保障房的融资现状及困境
四、保障房融资的主要方式
五、保障房银行贷款融资须注意的法律问题
六、创新型保障房信托融资
七、保障房与政信合作类信托
第三节资产管理行业相关从业人员易引发的刑事法律风险
一、资产管理机构与相关从业人员约定由其提供发票换取收益的行为
二、资产管理机构与相关从业人员约定由其提供发票换取收益，相关从业人员提供假发票的行为
三、资产管理机构工作人员虚构费用支出、以假发票骗取报销的行为
四、资产管理机构工作人员虚构合同等事实或利用订立、履行合同损害资产管理机构利益
五、关于刑事追诉的管辖
下篇
第一章房地产股权融资案例
第一节案例一——境内借壳上市
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二节案例二——境外红筹上市
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三节案例三——境外借壳上市
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第四节案例四——非上市股权融资
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二章房地产银行贷款融资案例
第一节案例一——房地产开发贷款
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二节案例二——并购贷款
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三节案例三——银团贷款
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第四节案例四——银行委托贷款
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三章房地产信托投融资案例
第一节案例一——债权型信托
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二节案例二——股权型信托暨债权型信托
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三节案例三——受益权型信托暨混合型信托
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第四章私募房地产投资基金案例
第一节案例一——有限合伙制私募基金委托贷款
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二节案例二——有限合伙制私募基金股加债投资
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三节案例三——有限合伙制基金与信托结合的投资项目
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第五章其他房地产投融资案例
第一节案例一——基金子公司特定客户资产管理
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第二节案例二——房地产类证券化
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
第三节案例三——产权交易所创新产品
一、案例背景介绍
二、相关法律问题分析
附录房地产投融资政策与相关法律法规