《房地产投资信托基金(REITs)研究》:
(三)商品住宅和公寓市场
住宅历来是房地产投资基金的主要对象。随着我国城市化及城镇化进程的加快,居民对改进居住条件的强烈愿望,在今后相当长的时间内,住宅将始终是房地产投资基金的首选对象。这类物业的购买者大多数是以满足自用为目的,也有少量作为投资,以出租为目的。
住宅投资可分出租性住宅和销售性住宅两类。出租性住宅是指那些由开发商经营,将住宅的使用权分期出租给住户的住宅,这是房地产投资基金的方向;销售性住宅是指那些通过一次性付款或分期付款,将住宅户产权让渡给住户的住宅。住宅投资成败的关键是市场定位是否准确、配套设施是否完善、价格定位是否合理、营销力度是否到位等。居住物业的市场最具潜力,投资风险也相对较小。同时,居住物业的交易以居民个人的购买行为为主,交易规模较小,但由于有太多的原因促使人们更换自己的住宅,该类物业的交易量较大。
在经济处于快速发展中的国家或地区,比如在目前的中国,住宅具有极大的市场需求,也是房地产投资者最容易参与的一种投资类型。我们知道,住宅在市场上的销售价格,是影响住宅投资效益的主要因素,而销售价格往往又和住宅的位置与周围环境、住宅的使用功能、开发商的品牌效应等关联紧密。
公寓房屋所在的位置、房地产市场整体的活跃程度、通货膨胀的程度、经济增长的形势等,都是影响公寓房屋市场的主要因素。这些因素在经济处于改革过程中的国家和地区变化很大,给市场带来损失的风险也很大。
投资公寓的收益一般来自于租金收入,公寓的租金高低,主要取决于市场供求,尤其是取决于公寓所处的地理位置及物业管理水平,而各项支出费用成本的高低,主要取决于内部管理。因此,投资公寓收益的主要风险是市场供求和对其管理的成本变化。
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