魏昕，经济学硕士，《中国企业家》《国际商报》资深财经作家。1997年以来，相继出版了代表作品《小康中国痛——来自底层中国的调查报告》《中国诚信危机》《中国企业跨国经营报告》《转型中的阵痛》《中国大企业真相》《谁来拯救美国》《万科真相》《富士康内幕》和《中国之谜》十余部。其中多部反响热烈，有的还为高层所关注》。

　　《地产狂人许家印》是一本关于许家印的地产狂人传记，他是一个从中原南下的打工者；一个被冠以“冒险家”、“野心膨胀者”、“房产江湖巨变牺牲品”的疯狂男人；十年间，他运用魔术般的手法，让300万贷款滚出了700亿港元的市值，让一个依靠贷款成立的小企业，锐变为当下中国地产业的巨擘；还是他，在有史以来最严厉的产业调控时期，依然驾驭着自己的企业帝国狂飙突进，多路开花，并连续收获着“中国地产首富”的荣誉。本书讲述的便是这位中国企业家是如何书写自己的财富传奇的。

　　关于中国的富豪榜已有好几个，但最吸引人们眼球的当属福布斯的排行榜。2009年11月，“福布斯中国富豪榜”照例出炉，在资本市场中风声水起的比亚迪创始人——王传福——以拥有396亿元财富成为新科状元，坐上了中国首富宝座。然而，就在同一时间，颇为戏剧性的一幕出现了：刚刚在港上市的恒大地产董事局主席许家印，以约合422亿人民币的最新身家改写了当天发布的中国富豪榜，成为实质的中国首富。而就在一年前，许家印率领的恒大地产就折戟在这个资本场上。
　　一时间，国内外舆论哗然。
　　1．与投行共舞的日子
　　2008年，许家印率领恒大志在香港上市受挫一幕，此处不需多说，后文自有详述。
　　一年之后的2009年，在国内外日益严峻的宏观经济环境压迫下，国家高层做出了四万亿规模的经济刺激计划。随即，中国内地股市与楼市展现上涨，尤其是之前惨淡的房地产市场重现热度。受此种情形的影响，一些投行主动找上了门，与许家印谈起了重启IPO之事。
　　众所周知，投行主要从事证券发行、承销、交易、企业重组、兼并与收购、投资分析、风险投资、项目融资等多种业务，但并非银行金融机构，是资本市场上的主要金融中介。它是证券和股份公司制度发展到特定阶段的产物，是发达证券市场和成熟金融体系的重要主体，在现代社会经济发展中起着沟通资金供求、构造证券市场、推动企业并购、促进产业集中和规模经济形成、优化资源配置等多种重要功能。
　　其实早在2006年，恒大便与投行进行过系列接触。这也是恒大首次上市计划受挫前的一些过程。
　　2006年5月17日，时任国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，简称“国六条”。“国六条”的提出在中国地产业中有着重要的影响，它既是一种机遇，也是一种挑战。鉴于此，业内称此年为中国房地产业的转折年。
　　此时，中国房地产价格进入到了最后的拉升阶段。
　　尤其是一线城市的房屋价格开始疯涨，到了令人触目惊心的地步。如2007年6月，北京普通住宅的开盘均价达到了10280元/平方米；广州中心六区一手住宅均价突破11000元/平方米；深圳6月的商品住宅成交均价高达14690元/平方米。中央动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，但涨势依旧。
　　如此场景，颇像2013年以北京为代表的中国一线城市。只是，此时的北京房屋均价早已翻倍，甚至更多罢了。
　　在推升中国房价的过程中，外资的身影从未缺席过。特别是欧美的一些投行，在一致看好中国经济发展前景的驱动下，以各种身份竞相涌入，大量的热钱进入到了中国的股市与楼市。
　　其中，美林等投资银行找到了恒大，恒大也开始了近一年的磨合谈判。从2006年11月至2007年9月，恒大相继与美林、德意志银行、淡马锡、瑞信等投行陆续甚至多次签订协议，获得了近10亿美元的融资。
　　随后，恒大开始了“抢地”豪举。2007年在各地迅速铺开战线以占领市场，成为全国最大的“地主”。至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额超过了百亿元。
　　但这一切，并没有让恒大掌门许家印紧张起来。因为国际投行不仅拿来了资金，还带来了一份精心策划的方案。
　　根据恒大后来的上市资料：恒大与美林于2006年6月在开曼群岛成立控股公司“恒大地产集团”，并通过中介控股公司安基（BVI）收购原恒大旗下的地产业务，将恒大地产改造为外商独资企业。一个月后，建设部等六部委联合发布“限外令”，对外商投资中国楼市进行严格限定时，恒大已安全闯过了关口。
　　与此同时，当恒大的土地储备规模剧增，国际投行对恒大地产的公司结构又进行了一系列巧妙改造：在集团旗下设立了大量“空壳公司”。这些“空壳公司”的存在，使得投行们能够将恒大所拥有的土地储备与开发项目转换成一系列设计精巧的“资产包”，进而向国际投资者出售。
　　一位资深的投资人士就此分析：“在这一精心设计的融资结构下，海外注册的恒大地产变成了一台巨大无比的‘孵化器’，其孵下的一个个‘空壳公司’就是一只只待价而沽的‘资本蛋’。”这就形成了急速膨胀的恒大地产的运作模式——恒大负责前端拿地和中间制造，投行负责后端包装和销售债券。
　　如此设计之后，恒大还将力图香港IPO，以完成资本套现。如果一切顺利，恒大必将成为一个多赢的“资本帝国”。只是，这一切都被2008年突然而至的金融危机击碎。
　　在与投资银行签订融资协议的时候，恒大同时签订了对赌协议。不过恒大官方并不承认这是对赌协议。
　　所谓的对赌协议，就是投资方与融资方在达成融资协议时，对于未来不确定的情况进行的一种约定。如果约定的条件出现，投资方可以行使一种权利；如果约定的条件没有出现，融资方则行使一种权利。所以，对赌协议实际上就是期权的一种形式。
　　对赌协议是国际投行惯玩的一种财务工具，同时也是一种手段。不过，对于绝大多数的中国企业来说，与老奸巨滑的国际投行签对赌协议的确存在较大的风险。比如至今仍不能平静的“太子奶事件”，很大程度上就是由于对赌失败导致企业创始人失去了控制权；而同为地产界的碧桂园，则由于对赌协议不得不向美林银行支付数亿元。
　　2008年，当金融危机爆发之后，恒大看到了与投行所签协议背后蕴藏的杀机。根据协议，如果恒大地产在2008年3月底之前完成上市，则这些投资机构投资回报不超过股票发行总值的35%；如果在6月底之前完成，则回报不超过40%；如果在2009年完成，则回报增至不少于70%。如果恒大无法完成上市，将以现行市盈率回购相关机构投资者的股份。
　　面对如此苛刻的协议，许家印和恒大管理层面临的压力可想而知。
　　2．二次IPO，12年轮回
　　2009年，许家印觉得要重启IPO了，在楼市回暖时推动上市的进程。
　　投行的第一步是将恒大包装成全国性的大型房地产企业。与瑞银、摩根士丹利操作上市前的碧桂园如出一辙。投行考虑到，只有将恒大包装成全国性的大型房地产企业，才能扩展它的影响力和市场效应。国际声望增加，自然就能获得国际支持。
　　2006、2007年国家对外资持比较宽松的政策，导致外资大量涌入，促进了价格的飙升和经济的发展。剑有双刃，外资引入也是如此。为了限制外资，控制流动性资金泛滥成灾，2008年中央出台了一系列限制政策，银行对房地产企业借贷或不贷，而其他融资渠道的要求也更加严格，A股市场则更难挤进去。面对融资困境，资金拉动型的房地产企业只能瞄准海外资本市场。
　　2009年8月初，香港恒生指数重返20000点，股市开始火爆，许家印马上重启IPO，对媒体说：“IPO的问题由国际资本市场决定。只要资本市场条件成熟，恒大重启IPO只是时间问题。”
　　话落不久，8月7日，恒大地产向香港联交所递交了上市申请。9月29日，在投资银行与恒大的集体努力下，恒大地产通过了香港联交所主板上市聆讯。这次进展得很顺利，恒大于11月正式挂牌，计划募资100亿港元。
　　消息公布后马上有人开始估算，发现恒大地产的市值将达千亿港元。如此一来，许家印将以440亿元人民币的身价，取代刚刚以350亿元人民币身价荣升为内地“新首富”的比亚迪董事长王传福。
　　2009年11月5日，这是恒大发展史上值得纪念的一个日子，代号为（3333。HK）的恒大股票在香港联交所主板挂牌上市，恒大从此正式成为国际资本家族的成员。
　　这一年是恒大成立的第12年，12年前许家印还只是月薪3000元的打工仔。
　　当天晚上，恒大地产的一名高管在他的博客中写下这样一句话：“许家印是一代地产枭雄。12年一轮回，凤凰涅槃，传奇诞生。”
　　回顾恒大发展的12年，是激情燃烧、成就卓越的12年，是为了理想而奋斗的12年，是大起大落、壮丽辽阔的12年。
　　恒大地产于1997年成立，期间经历了跑马圈地的全国扩张，上市路上的一波三折，国际资本市场的觥筹交错和刀光剑影。恒大熬过了凤凰涅槃的痛苦，迎来了传奇诞生的时刻，这个传奇最核心、最关键、最耀眼的部分，无疑就是许家印本人。
　　凤凰本是世间最美丽的鸟，传说它的成长历经了考验，因此又有“浴血凤凰，涅槃重生”之说。而此时许家印身价大涨，一跃成为内地首富，也是来之不易的。
　　许家印的故事具有标本意义，激励着所有贫寒有志之士努力奋斗。一位青年，如果想要做一番惊天动地的大事，就得去闯、去磨；如果要体现自己的能力，就得给自己定位，清楚自己能做什么、喜欢做什么。时代显英气，潮流竞风流，如果能在潮流中迎难而上，人生自然会有一番美丽的风景。
　　有趣的是，上市之后有两个细节反映了许家印的性情。
　　恒大上市后本来安排了一场盛大的新闻发布会，但许家印得知自己由此超越王传福成为新首富的消息后，立即取消了这个活动。俗话说得好：低调为人，高调处事。做人切忌大吹大擂，特别是处于时代最前沿搏浪弄潮的人物，因为背后往往有一双双猎手般的眼睛窥视着。
　　许家印谢绝了所有媒体的采访，颇有“事了拂衣去，深藏功与名”的大侠风范，也体现出一代地产枭雄的谨慎与深谋远虑。
　　不过当天晚上，许家印举行了盛大的庆祝晚宴，感谢为恒大成长做出过贡献的人。
　　11月5日的香港湾仔香格里拉酒店的五楼，奢华壮观。恒大董事局主席许家印身旁可谓冠盖云集，有香港首富郑裕彤、刘銮雄以及多位知名投行的高管，还有现任恒大女排总教练郎平的身影。从晚上7点开始，许家印被一波一波的敬酒者簇拥着。
　　喜悦写在了许家印的脸上。
　　此时的恒大宏图展望，令许多人望而不及。2009年，恒大销售额约303亿元，销售面积约563。7万平方米，分别增长402。3%及396。5%。2010年1月，恒大成功发行7。5亿美元债券，由“大地主”一变而成为拥有现金最多的房企“大财主”。而许家印个人也是鸿途在胸。
　　这时的恒大与两年前的困境相比是要钱有钱，要地有地，可谓呼风唤雨、如日中天，风头直逼行业龙头老大——王石的万科。
　　第二个细节是上市的当天，在香港联交所交易大厅里，许家印高举美林、淡马锡等一干投资人士的手，对现场数十家媒体说：“这才是大赢家！”
　　2008年，面对IPO被否，SOHO中国总裁潘石屹表示，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美元，恒大的IPO搁置对他们造成了巨大影响，潘石屹并由此阐发了震惊房地产市场的“百日剧变”论。
　　投行自从投资许家印后，收益问题困扰了四年，随着恒大上市将有一个完美结局。这个细节可以看出许家印很注意与合作伙伴双赢。
　　……

第一章
● 和平年代的战争
002    西方狙击“中国概念股”
008  来自地产的中国首富
016    捍卫东方企业的尊严
第二章
● 早临逆境慧如书
026  那些中国式单传
032  早临的中原逆境
038  爱搞“科技”的孩子
第三章
● 血色沐浴的青狂
044  少年体验生意场
049  改变命运的约定
056  人情练达在高校
第四章
● 鸡头还是凤尾
064  舞钢是个“大山沟”
071  不甘凤尾的“92派”
076  只身向南奔大海
第五章
● 打工的许厂长
084  处级干部找工作
089  “小皇帝”虎落平川
092  地产江湖初试水
099  赚2亿只能取3000
第六章
● 恒大横空出世
108  多快好省走捷路
114  地产新兵的博弈
120  资本场来了新玩家
126  有一种速度叫“恒大”
第七章
● 夏天像冬天一样冷
134  一个好汉三个帮
142  从盛夏直入寒冬
155  IPO折戟，雪上加霜
164  绝地反击续传奇
第八章
● 有没有恒大模式
176  许氏秘诀谋长远
184  “恒大式”成功法则
197  体育营销铸品牌
220  文化——一顶好帽子
224  “恒大”终成一模式
第九章
● 恒大恒久远
240  顺不了的“野马”
250  幕后——袅雄的心路
257  不做顺驰第二
268  恒大——根深土沃
281  附录——恒大地产大事记
289  参考文献