讲透城市更新法律实务问题
*新案例指导城市更新实践
从案例到解决方案再到政策
全面聚焦城市更新前沿问题
城市更新是城市飞速发展的必然过程，是城市新陈代谢的有机功能，是存量土地高质量的再利用。广州市作为广东省的省会城市，其城市更新工作一直走在粤港澳大湾区乃至全国前列，为全国城市更新工作作出了积极的探索。
由华瑞兴团队主编的《城市更新法律实务与政策研究》一书，内容详实，操作指引性强，涵盖中国城市更新概括、广州市城市更新操作流程、城市更新案例分析、城市更新十大协议、城市更新融资模式、城市更新政策热点研究、城市更新政策汇编、华瑞兴城市更新（三旧改造）中心简介、城市更新专项法律服务合同十个方面。本书无论是对想要踏入“城更门”的新人，还是长期征战在旧村的“城更人”，都是一个好帮手，从法律视角及律师实务出发，为城市更新保驾护航。
第三章 城市更新法律服务
一、前期准备阶段的法律服务
（一）研究、分析项目所在地旧村改造政策
2021年1月17日，广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，在此之前，“三旧”改造项目缺乏上位法的支持，主要依据政策执行。同时，基于“三旧”改造项目的特殊性，一般来说，是“一市多政、一区一策”。因此，在前期准备阶段，我们需要针对项目所在地的“三旧”改造政策做具体的研究和分析。特别是对当地各阶段的工作要求及流程，各阶段表决工作的要求及流程，合作意向企业、合作企业的引进条件、要求和流程等问题所涉及的政策进行透彻的研究和分析，以便后续为相关方提供更优质的法律服务，出具法律风险提示及法律意见。
（二）就拟改造项目是否符合当地旧村改造政策提供法律意见
针对拟改造项目进行可行性分析，并根据当地“三旧”改造政策综合分析拟改造项目是否满足当地相关政策的要求，为当地政府、街道、村委/村集体经济组织等其他相关方提供法律咨询，并就拟改造项目的可行性提供法律意见。
（三）协助理清拟改造项目相关主体的责任承担
“三旧”改造涉及的相关主体较多，主要包括政府、相关主管部门、 镇/街道、村集体/旧厂原权属人/旧城物业权属人、村民/居民/世居祖屋权属人、前期服务公司、合作意向企业、合作企业、金融机构、建筑施工企业、专业机构。因此，在项目准备阶段，法律服务机构应协助对拟改造项目涉及的相关主体进行梳理，并分析不同阶段中各相关方的关系、权利、义务、责任等，并提供法律咨询，出具法律意见。
（四）调查拟改造项目相关主体的相关信息
法律服务机构应协助对拟改造项目相关主体的相关信息进行调查，包括但不限于：相关主体是否是开展相关工作的适格主体，是否拥有相应的权限，是否拥有开展工作的相关资质、条件、人员、业务能力、经验等，涉及诉讼的情况等。
（五）对拟改造项目的改造模式提供法律意见
改造模式包括全面改造、微改造、合作改造、自主改造、政府收储、异地安置等模式，不同的改造模式需要的改造条件、改造方式、涉及主体、经济效益、社会效益等都是不同的。因此，改造模式的确定是拟改造项目顺利推进、成功改造的重要因素之一。在前期准备阶段，法律服务机构应协助政府、相关街道办/居委、改造主体针对拟改造项目的基本情况、当地政策、现有资源等情况进行综合研判，对拟改造项目的改造模式提供法律意见，以供相关方决策。
二、标图建库的法律服务
标图建库是判断一个地块能否进行“三旧”改造的前提条件，也是判断地块后续能否通过协议出让的必要条件。所以对地块要求比较高，对地块现状以及上盖物覆盖率等条件都有一定的要求。在该阶段中，法律服务主要是工作合规性审查，具体如下。
（一）对入库条件进行法律审查
法律服务机构根据当地标图建库的相关政策文件［如2011年《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175号）、2018年广东省国土资源厅印发《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）、2018年《广东省国土资源厅关于进一步做好“三旧”改造地块数据库管理工作的通知》（粤国土资三旧发〔2018〕99号）、2019年《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）等］的规定，就拟改造项目是否符合入库条件进行法律审查，提供拟改造项目是否满足入库条件的法律意见书。
（二）对申报主体资格进行法律审查
法律服务机构根据法律法规及相关政策，对申报标图建库的主体资格进行法律审查。一般而言，标图建库的申请主体应当是村集体经济组织。
（三）提供拟改造项目申报法律服务
法律服务机构协助申报主体填报申报材料所涉及的法律内容，并就标图建库申报是否符合“由村集体经济组织申请→提交镇政府、街道办进行初审→提报区政府城市更新部门审核→最终由市住建局审定批复→每年12月底前报省自然资源厅备案”的申报流程出具法律意见。
三、意愿表决的法律服务
旧改项目中，需要经过多次的表决，而第一个集体表决，便是改造意愿表决。根据《广州市城市更新办法》规定，改造意向和改造方式需征求村集体经济组织成员80%以上同意，也就是俗称的“过八”。本阶段提供的法律服务主要为对表决提供法律咨询、培训，参与表决事项谈判、合作磋商及工作会议，审核、修改各类沟通协商会议形成的会议纪要、会议决议等文件；指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，并对表决结果进行法律审查、提供法律意见。
（一）提供相关法律法规、政策文件咨询、培训
根据拟开展旧村改造村集体的需要，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》等相关政策文件，为政府、街道、村集体、村委、村民/居民等主体提供关于意愿表决的流程、相关法律文件的咨询，并开展相关培训。
（二）正式表决前的法律服务
参与谈判、磋商的过程，协助开展相关工作，出具相关法律意见。特别是在实务中，常常出现对相关法律法规及政策有误读，不同意旧村改造的村民，法律服务机构应及时协助做好相关法律知识的普及，并就村集体制订的推进方案给出合规性法律意见。
在实务中，法律服务机构会针对摸查的不同旧改意向情况提供对应的推进方案及法律意见：（1）从未开展改造意愿表决的村，一般专业能力、主体与经费、法律知识等层面相对缺乏，法律服务机构应当做好法律培训及法律咨询工作；（2）已有部分改造意愿且已经经过一部分改造宣传的村，对于旧改接受能力比较高，但是普遍要求也会变高，法律服务机构应协助村集体在符合法律法规及相关政策要求下提高表决通过率；（3）对改造意愿有较大分歧的村，往往派系多，关系网错综复杂、需求多样化，意愿表决难度大，在改造后期容易出现“拒迁户、钉子户”，法律服务机构应该在合法合规的前提下，综合运用引导、疏导、谈判的方法，协助村集体及其他相关方提前策划拆迁补偿方案，参与各方派系谈判、磋商，做好法律风险防范。
（三）提供改造意愿和改造模式表决程序法律服务
为保证意向表决程序合法合规，法律服务机构应指导并协助举办表决大会，对表决流程提供法律指导，指导相关书面文件的草拟，并审核文件，对表决结果进行法律审查、提供法律意见。在实务中须注意的是，召开表决大会须尽可能地保证全员到场，收票的形式可以多样化。另外，广州市住房和城乡建设局已经出台《广州市城中村改造村集体经济组织决策事项表决指引》，文件对包括改造意愿表决等事项的表决作出了明确的指引，在提供法律服务时应严格按照该流程提供法律咨询及指导，并出具相关法律文件。
四、纳入年度更新计划的法律服务
（一）提供纳入年度更新计划的法律咨询及协助申报材料准备
法律服务机构应该就拟改造项目纳入年度更新计划的实施主体、权利义务、申报材料、具体申报流程提供法律咨询服务，并协助申报主体填报拟改造项目申报材料及反馈补充材料所涉法律内容。
（二）审查拟改造项目申报材料的合法合规性
对拟改造项目纳入年度更新计划的申报材料进行合法合规性审核，并提供法律意见；跟踪项目纳入年度计划进展及反馈补充材料中涉及法律服务的部分。
（三）梳理拟改造项目申报审批的程序指引
为拟改造项目申报纳入年度计划提供程序指引，纳入城市年度计划应符合“由村集体经济组织申报→区住建初审汇总→区城市更新领导小组会议审核→市住建局统筹审核→市城市更新领导小组会议审议→印发”的流程。
五、基础数据调查的法律服务
基础数据调查是旧村改造流程里面最核心的一个内容，全部旧村改造都要纳入政府的城市更新项目库和数据库。数据摸查包括村内的土地、房屋面积、人口、经济产业情况、文化遗产、公建配套和市政设施等方面的内容。形成调查成果后，还需要上报区主管城市更新的相关部门，按照政府要求组织审查、复核及验收等工作。本阶段主要以城市更新项目基础数据调查/核查单位为主，实务中，法律服务机构主要提供以下法律服务：
（一）数据摸查阶段的法律咨询
广州市城市更新的政策基本是“一区一策”，因此，提供数据摸查阶段的法律咨询，并就数据摸查参与是否符合法律法规及相关政策的要求、是否是限制性主体提供法律意见。在实务中须特别注意，基础数据调查是旧改项目“互利共赢”的前提和基础，不仅决定了要给村里的复建面积，也在很大程度上决定了开发商可以最终获得的市场销售面积。所以，前期基础数据摸查工作是不允许开发商介入的。
（二）提供数据摸查阶段的流程指引
为数据摸查阶段提供流程指引，数据摸查流程应当符合“申请启动基础数据调查工作→区住建审核→街道组织开展数据调查工作→确定调查单位→现场测量→综合确认→公示→核查→公布”的基本流程。
（三）对数据摸查阶段进行合规性审查
对数据摸查阶段的流程、权属证明及其他相关资料进行合规性审查，并提供法律审核意见。
六、引入合作意向企业、合作企业的法律服务
（一）提供选择合作意向企业/合作企业的资格条件法律服务
根据2021年1月21日发布的《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市城中村改造合作企业引入及退出指引〉的通知》（穗建规字〔2021〕1号），2020年2月21日广州市住房和城乡建设局发布的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（2020年3月1日施行，有效期5年，下称〔2020〕16号文，2018年原广州市城市更新更新部门发布的《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1号文，已失效）及各区关于引入合作企业的相关指导文件对合作意向企业/合作企业的资格条件进行合规性审查，并提供法律意见。
（二）提供引入合作意向企业/合作企业法律服务
1.为公开引入合作意向企业/合作企业提供流程指引
引入合作意向企业并非必要程序，根据拟改造项目的实际情况选择引入。广州市引入合作意向企业应符合“通过引入合作意向企业的表决→草拟合作意向协议→提出候选合作意向企业→镇政府/街道办审核通过→审核结果表决→公示（7日以上）→经公示无异议的签订合作意向协议→抄报区政府→公布”。
广州市引入合作企业应符合“村集体制定招商文件→征求镇政府/街道办、区住建、区政府对招商文件的意见→组织招商文件的表决→公示→委托政府公共交易平台公开招标→符合招商文件要求的企业均可报名参加，并按照招标文件的要求缴纳保证金→招标公示（不少于30日）→签订合作协议→公布”。
2.为招标文件、投标文件提供法律意见
根据相关法律法规及政策文件，对引入合作意向企业/合作企业的招标文件、投标文件进行合规性审查，并提供法律意见。实务中，招标文件应特别注意须符合当地政策对合作企业提出的资质、人员、财务、资金、股权、产业引入、公建配套、经济效益、社会效益等要求的规定。投标文件为满足相应招标文件的要求，出具的相应材料应当具有合法性、有效性、时效性。
（三）提供表决流程指导，对表决文件提供法律意见
根据对旧村改造项目中关于合作意向企业/合作企业选择的村集体表决流程和表决文件提供指导，协助制订表决方案，协助表决文件的制定、审核，对表决形成的决议及相关文件进行合规性、有效性审查，并出具法律意见。
（四）对选定合作意向企业/合作企业的结果提供法律服务
对招标结果进行合规性、有效性审查，协助拟定、审核合作协议，并出具法律意见。在实务中，合作协议内容应当包括但不限于项目情况、合作模式、合作程序、双方权利义务、资金监管、建设工期、项目公司、保密条款、违约责任等条款，并将招商文件约定的相关权利义务等内容纳入合作协议中。
（五）提供项目公司设立法律服务
1.就成立项目公司的事宜提供策略建议。
2.结合相关法律法规、城市更新政策，对成立项目公司的流程、运作等事宜提供法律建议。
3.起草、制定项目公司成立方案、项目公司章程、股东协议及与其他有关的法律文件。
4.协助相关主体起草、审核项目公司人事管理制度、财务管理制度、印章管理制度等公司基本制度，维护相关方的合法权益。
5.起草、制定成立项目公司方案及相关法律文件。
七、方案编制阶段的法律服务
（一）提供方案编制咨询、沟通、解释法律服务
“三旧”改造中，从前期的基础数据测绘直至中期的实施方案批复是旧改项目推进的一条主线。这一主线的基本流程系委托规划编制单位编制相关的文件初稿，经公示、征询村集体、村民意见后报政府部门逐级审批后确定最终的方案。需要注意的是，这一流程并不是单向的，而是动态调整的，根据编制、审批以及意见征询中出现的具体问题，是可以回到前一过程进行调整的，比如在区政府审批实施方案阶段发现政府某些权属人的基础数据出现错误的，可以要求村集体、编制单位对相关数据进行核实并重新出具报告；又如方案编制过程中因历史遗留问题导致范围内土地权利状态与实际不符的，编制单位也可以要求相关部门协调并解决历史遗留问题。因此，实际操作中虽然各个阶段都有明确的方案指引，但在具体问题处理上所表现出来的更多的是编制单位、村集体、村民个人、政府部门以及合作企业之间的协调沟通，而律师在这一过程中发挥的更多的是一个协调沟通、解释、疏导的润滑剂作用，需要全方位了解参与旧改的各方利益，以及其利益诉求在实践中的表现形态，在符合法规政策的前提下平衡各方利益，就旧改过程中出现的疑难问题进行解答，必要时还需出具书面可行的解决方案。
（二）提供片区策划方案编制法律服务
1.片区策划编制方案主要内容
根据《广州市城市更新办法》的规定，城市更新项目应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容：（一）城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标；（三）城市更新片区内城市设计指引；（四）城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排；（五）需要分期实施的，列出分期实施的地块（项目）和时序，并提出资金安排建议；（六）历史文物资源及保护方案；（七）其他应当予以明确的内容。
2.片区策划方案编制法律服务内容
具体实践过程中，片区策划方案可分为两个大的方面：一是规划方面的内容；二是项目实施方面原则性规定。规划方面的内容是指“三旧”改造项目片区策划在与上位规划以及其他相关政策对接时所需要在片区策划中明确、列明的具体内容。项目实施方面的原则性规定则是主要包括项目如何实施、具体实施方案的界限以及资金来源问题的限定性、原则性内容。规划方面的法律服务主要体现在3个方面：
（1）上层规划在片区策划方案中落实的法律服务
土地规划是由顶层设计到具体项目实施一步又一步的落实过程。城市更新作为国家土地利用的形式之一同样也需要符合上层规划，应当对上层规划作出的原则性规定予以落实。2019年中共中央国务院发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》，要求全面启动国土空间规划编制，实现“多规合一”。对于“三旧”改造而言，项目的片区策划实施方案首先需要满足的便是国土空间规划。此外，2021年3月1日实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》中提出，对于“三旧”改造项目的规划分为“总体规划—专项规划—详细规划”。具体到某一项目而言，片区策划的编制即上位编制的细化落实与协调，落实针对的是上位规划中所做的原则性规定进行细化，协调则是针对项目的特殊情况，如果无法在原则之内进行设计的，则需要报上级部门进行协调、调整。律师在这一过程中所做的是方案的协调编制工作，横向来看即包括开发商、村集体、村民个人、编制单位以及政府之间的利益协调以及相互之间的解释、沟通工作，纵向来看则是沟通协调不同层级规划的内容落实与调整，除实践中的沟通外，还包括规划类政策文件的理解与适用。
（2）其他相关政策在片区策划方案中落实的法律服务
因“三旧”改造片区的定位及功能的不同，片区内涉及的其他相关政策差异性巨大，如定位为生态旅游的功能区实施旧改，则可能涉及水体治理、生态保护等诸多方面政策的落实，又如项目位于交通物流产业定位的片区，则会涉及交通设施的配套、物流仓储等基础产业设施的规划建设。在这些特殊性政策的落实过程中均需要专业的法律人员对政策的理解适用以及执行过程中的协调提供相应的法律服务。除此之外，这一方面同样包含了一些地区性的通用政策，如《广州市人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意见》（穗府办规〔2020〕16号）中所提到的装配式建筑在新建建筑的比例以及广州市政府针对政策性住房作出的相关规定，都需要在旧改项目中适用与执行。有关这些方面政策的理解、适用以及执行同样是片区策划阶段法律服务的重点，出现政策复杂、各利益主体影响较大的情况的，还需律师出具相应的法律意见书以预防或规避相应的法律风险。
（3）各方利益在片区策划方案中分配的法律服务
《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）指出，对于城市更新项目，各区应当按国土空间详细规划单元进行规划统筹，分期分片实施。同时，《广州市城市更新办法配套文件（修订征求意见稿）》中也指出，旧村改造项目应当遵循“民生先行、灵活分片、动态分期”的改造原则。由此可见，在市级政府层面的政策是支持旧改项目分片、分期开发的。但是，实践处理中旧改项目如何分期、项目节点如何设置则成为关系各方参与主体切身利益的问题。律师在其中所能够提供的法律服务则是综合各方参与主体的意见，根据项目实际情况设计并提供一套切实可行的分片实施方案，并就相应任务节点推进的各方责任进行约定。另外，旧改项目涉及村集体与开发商之间的权利义务，平等主体之间的权利义务；政府与村集体、政府与合作企业之间的权利义务，行政主体与行政相对人之间的权利义务；特别是旧改还涉及村民自治这一特殊的组织形式。在经各方协商、利益博弈后确定下来的项目分片实施方案及节点均需要在以上几种法律关系所形成的权利义务之中进行体现。律师提供的服务之一便是就上述方案的合法合规性进行审查，并最终落实到书面文件上。关于工程造价测算、工程进度、规划策划等方面则更多地需要依靠其他参与主体的专业知识，律师所能提供的仅是法律上和政策上的意见。
（三）提供实施方案编制的法律服务
实施方案是指由区政府组织编制，经村集体经济组织表决通过后上报由政府相关部门联合审核并最终由市政府批准的方案，虽然实施方案最终需通过村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人80%的表决后方可生效实施，但最重要的利益博弈是在实施方案的编制阶段，而非表决阶段。实施方案的编制是一个浩大的工程，并非一朝一夕就能完成的。一个实施方案的诞生需要经历反复修改和审议。旧改项目实操中，有的项目实施方案的编制时间甚至能达到两三年之久。究其根本，原因在于两点，实施方案牵涉利益主体众多、内容庞杂。因实施方案涉及复建安置区、融资区的具体数据，实施方案的编制也是旧村改造各参与主体利益博弈的重点，律师在这一过程中提供的法律服务十分重要。此外，虽然片区策划中对旧改范围作出了原则性的规定，但依然需要编制更为详细的、具有操作指引性的实施方案。有些特殊的旧改项目还涉及土地整合、异地置换、留用地指标抵扣、农用地转用等土地问题的处理，实施方案更为复杂。根据实施方案的内容分类，律师能够提供的法律服务大致可分为以下3个部分：
1.复建安置区内容编制的相关法律服务
实施方案编制内容中复建安置区的大量法律工作集中在与村集体、村民的沟通中。作为旧改项目的发起人、土地的提供者，村集体的利益应当是旧改项目中首要保障的。然而，因为利益的分配、村民对旧改的认识程度不同等原因，不同人对实施方案的认可程度会有很大的差异。如果不在方案编制阶段便就方案的内容进行宣传、解释，尽可能地征得大多数村民的同意，那么在实施方案审批后的表决阶段就很可能在限定的时间内无法达到政策要求的表决率，进而导致方案“流产”。届时，倘若再从头编制实施方案，则会造成人力物力的极大浪费。因此，向村民做好宣传、解释工作，在方案编制的过程中充分地征求民意是复建安置区的工作重点。在这一过程中，基础数据、复建方案、复建房分配方式、复建区的公建配套、建设阶段的补偿等内容，都是法律服务工作中需要去了解、把握的。当然，仅依靠法律服务人员的力量是远远不够的，沟通过程中与政府、村集体、合作企业之间的协调也是非常重要的。除此之外，复建安置区有两个地方是政府比较关注的：第一，村集体、村民对于复建安置实施方案是否满意；第二，能否尽快地完成房屋拆除、启动复建安置区的建设、及时交付集体、个人安置物业，并量化成相应的时间节点。当然，合作企业在复建安置区的诉求也值得关注，虽然旧改项目中合作企业主要通过融资地块的建设、出售来收回投资成本。但是因旧改项目的特殊性，旧村改造成本可以抵销部分后期住宅、商业物业销售时的土地增值税，复建安置区的各项支出能否纳入也是合作企业改造成本非常关注的问题。律师在其间充当的角色便是，为各方提供法律政策方面的支持，在合法合规的前提下，提供复建安置区内容编制的相关法律服务。
2.公建配套及融资区内容编制的相关法律服务
实施方案编制融资区的内容主要关系到政府以及开发企业的利益。对于政府而言，落实旧改项目的基础设施、公共配套建设、相关的产业引入以及项目建设的资金安排等内容是政府最为关切的地方。对于合作企业而言，融资地块的估价、容积率指标、经济平衡与资金安排、可纳入改造成本的范围等方面都关系到合作企业最终的收益。可以毫不夸张地说，方案中融资区的一举一动都牵动着合作企业的利益。律师需要结合政府的要求及开发商的诉求，通过法规政策分析，提供公建配套及融资区内容编制的相关法律咨询、法律风险提示，必要时出具法律意见。
3.土地问题的相关法律服务
土地问题的相关问题是律师提供法律服务的核心、重点。城市更新（“三旧”改造）本就是广东省在城市化进程中面对城乡发展、集体土地利用问题的一步重要探索，其中涉及的土地历史遗留问题、留用地及留用地指标开发、土地权利二元制以及不动产登记等诸多困难均需在一个浩大的旧改项目中得到解决。然而，土地方面的法律服务所要面对的不仅仅是宏观层面上的庞杂，处理土地问题是真的需要律师“扎根土里”，了解项目所在区域土地政策的实施与执行，甚至是执行过程中出现的政策异化。因此，浩如烟海的土地历史资料文件是旧改律师必须要面对的困难，在尊重法律政策、尊重历史的情况下对土地问题进行分析论证，就合法的、不合法的土地利用提出建议，必要时还需出具书面法律意见。可以说，为旧改项目提供法律服务，最基本的就是要成为一名合格的、专业的土地律师。除此之外，土地相关问题还涉及规划、土地性质转换、土地置换、农用地转用等诸多申请、政府审批的烦琐流程，这些过程均需要律师所提供的法律服务。
第一章 城市更新概况
一、导论 / 002
二、城市更新主要类型 / 005
三、旧村改造重要概念 / 011
四、征收拆迁、棚户区改造、“三旧”改造的异同 / 013
第二章 城市更新操作流程
一、旧村庄改造流程 / 018
二、旧厂房改造流程 / 031
三、旧城镇改造流程 / 031
第三章 城市更新法律服务流程
一、前期准备阶段的法律服务 / 036
二、标图建库的法律服务 / 037
三、意愿表决的法律服务 / 038
四、纳入年度更新计划的法律服务 / 039
五、基础数据调查的法律服务 / 039
六、引入合作意向企业、合作企业的法律服务 / 040
七、方案编制阶段的法律服务 / 042
八、实施方案表决及拆补协议签订的法律服务 / 046
九、村集体表决过程中的法律服务 / 047
十、土地取得的法律服务 / 050
十一、征拆补偿的法律服务 / 052
十二、项目融资的法律服务 / 052
十三、产业引入的法律服务 / 054
十四、回迁安置的法律服务 / 054
十五、物业租售的法律服务 / 055
第四章 城市更新案例分析
案例一 旧村改造项目涉及刑事风险的案例分析 / 060
案例二 DD旧村改造项目收购平台公司案例分析 / 064
案例三 标杆旧改杨箕村改造与现行旧村改造的对比 / 069
案例四 惠州市仲恺区GTA村留用地改造案例分析
——股权收购方式“拿地”的服务协议 / 078
案例五 ZC区LB村前期服务商进入及退出项目公司案例分析 / 090
案例六 惠州FJC旧厂改造案例分析 / 097
案例七 广州市ZCBS村改造合作协议案例分析 / 107
案例八 广州市DP村案例
——前期服务商的历史沿革及合规路径探讨 / 113
案例九 广州市NS区PW村案例
——浅析前期服务协议 / 121
案例十 广州市HD区YW村旧村合作改造项目案例
——多行政村联合改造及合作企业履约保证金问题探索 / 125
案例十一 旧村改造中如何引导小产权房购买人维权
——从一起案件看集体土地上违法建设的小产权房引发纠纷的处理 / 131
案例十二 旧村改造中村集体组织如何收回拒迁户房屋宅基地
——广州市杨箕村股份合作经济联社诉拒迁户宅基地收回纠纷系列案 / 137
案例十三 旧村改造中原集体物业租赁纠纷的处理
——DN村股份合作经济社与冯某签订的市场摊位租用纠纷 / 142
第五章 城市更新十大协议
协议一 旧村改造项目前期服务协议（村集体经济组织与前期服务公司）
——村集体经济组织与前期服务公司合作模式 / 148
协议二 旧村改造项目合作协议（地产商与前期服务公司）
——直接支付服务费合作模式 / 153
协议三 旧村改造项目合作协议（地产商与前期服务公司）
——股权合作模式 / 162
协议四 意向合作协议（村集体经济组织与意向合作企业）
——农村集体经济组织与意向合作企业合作模式 / 182
协议五 合作企业招商文件公告 / 187
协议六 旧村改造项目合作协议（村集体经济组织与合作企业） / 196
协议七 项目公司章程 / 205
协议八 旧村全面改造项目履约保证金账户监管协议 / 217
协议九 复建安置资金监管协议 / 220
协议十 拆迁补偿安置协议 / 229
第六章 城市更新融资模式
一、城市更新融资模式概述 / 242
二、我国房地产行业的融资环境 / 242
三、城市更新融资政策环境 / 244
四、旧村改造项目各融资阶段的常规融资方式 / 246
五、城市更新融资模式架构 / 248
第七章 城市更新政策热点研究
一、论城市更新关于城中村改造表决的适格主体 / 260
二、“三旧”改造拆迁补偿纠纷中政府裁决的探索 / 266
三、广州旧村改造项目合作改造模式的税务筹划 / 271
四、关于旧村改造中土地“集转国”问题的研究 / 276
五、浅谈旧村改造选择合作企业范围的界定 / 281
六、广州市城市更新旧村改造村集体表决制度浅析 / 287
七、关于外嫁女分红权益问题的研究 / 296
附录1 华瑞兴城市更新（三旧改造）中心简介 / 303
附录2 城市更新专项法律服务合同 / 318
附录3 广州市城市更新政策汇编 / 326
跋 / 335
