指挥是根据计划,对整个物业管理活动进行领导和督促。由于物业管理活动十分复杂,涉及面广,如果没有科学的指挥,即使物业管理这部“大机器”组织起来了也不能正常运转,所以指挥职能是保证物业管理活动顺利进行必不可少的条件。要实现科学的指挥,物业管理的指挥系统必须经常进行调查研究,分析物业管理活动的全过程,了解物业的状况和业主的要求,以取得指挥的主动权。
4.控制职能
控制职能又叫监督职能,就是物业管理在执行过程中,必须经常控制监督计划的执行情况,把实际情况与原定的目标、计划、规章制度进行对比,找出差异,分析原因,采取必要的对策,以推动物业管理活动不断发展完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度,包括业主公约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理岗位责任制、管理规章等,做好各方面的考核,从而使控制与监督有充分的依据。
5.协调职能
协调也叫调节,就是协调物业辖区内外各方面的活动,使他们能建立起良好的协作配合关系,不至于发生矛盾,有效地实现物业管理的目标。
协调包括纵向协调与横向协调,内部协调与外部协调。
(1)纵向协调。协调物业管理指挥系统。
一每个职能部门之间的联系。
(2)横向协调一协调同级部门的活动和关系。
(3)内部协调一协调物业管理辖区内部上下左右各方面的活动和关系。
(4)外部协调一协调物业管理与社会各有关方面的活动和关系。包括街道、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。
纵向协调、横向协调、内部协调的关键在于全体业主和物业管理。企业全体员工能清楚地了解物业管理的目标、方针、决策计划和规章制度;而外部协调社会各方面的通力配合及法律的健全。
物业管理职能是一个有机的统一整体。通过决策和计划职能,可以明确物业管理的目标与方向;通过组织职能,可以建立实现目标的手段,使整个物业管理成为一部协调的“大机器”;通过指挥职能,可以建立正常的物业管理秩序;通过控制职能,可以检查计划的实施情况;通过协调职能可以修正偏差,使计划更符合物业管理的实际,并及时解决物业管理内部矛盾,保证物业管理计划决策的实现。
物业管理是一项范围相当广泛的多功能、全方位的管理工作,就其涉及的业务范围而言,可划分为以下10个方面。
1.维护物业管理区域内的规划不受破坏
物业管理区域,是指由区县房地产行政管理部门按照楼宇与附属设施的相关情况划定的、由一个业主委员会管理的范围。物业管理企业的首要任务之一,就是维护物业管理区域内的规划不受破坏。按照规章制度,制止各种违章行为,督促指导业主和使用人执行城乡规划法。物业管理企业在为住用人增加便民设施、设备时,也必须依法行事。
2.房屋装修监督管理
房屋装修规划、设计由业主和使用人进行,物业管理公司应该加强对装修行为监管,设计和装修设计图纸或作业是否构成对物业结构、墙面、楼板的要求,派员巡视施工现场,监督施工人员规范作业,对发现的违规行为应及时劝阻并督促其改正。装修工程完成后,物业管理公司有权予以检查、验收,以确保房屋结构不受影响,防水喷淋系统不受破坏,以保证房屋建筑安全。
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