明清时期，文人园林作为两宋的承传而继续发展，达到了极盛之局面。
明代初期，集权专制加强，厉行礼法统治，用严刑峻法压制一切礼制异端，朱元璋曾规定百官地宅“不许于宅前后左右多占地，构亭馆，开池塘，以资游眺”。严明的禁令，限制了私家园林的发展。明代中叶开始，禁令松弛，经济发展，奢靡之风渐盛，各地第宅逾制，造园之风兴起。
明代后期随着城市的发展，商业经济的繁荣，人口相对集中，人对自然改造的范围就愈大，人化自然的程度也愈高，自然山水地貌地域就日益缩小，人离开大自然也就愈远。园林的兴起与发展，反映人们在远离自然的城市生活中，对自然的怀恋与向往，是心理上的一种补充和精神上的需要和追求。城市化程度愈高，人们对自然的向往和怀恋之情也就愈强烈。正是因为车马喧闹人事纷纭的生活为人所常厌，而林泉之志，烟霞之侣，已耳目断绝。
处身宦海闹市的官僚士大夫们，很少再有机会去遨游名山大川，像谢灵运一样攀岩涉壑，如陶渊明似的乘舆游山；只能寄情笔墨以卧游，或于闹处寻幽，在园林中寻求云水相忘之乐。同时，作为人的物质生活组成部分的园林，需要有一定的经济和物质技术条件，商业经济的发展，又为园林建造提供了物质条件。
经济的发展，手工业分工越来越细，园林的发展，促成园林艺术达到高峰境地并逐渐成为一种造园模式。此时的文人园林更多地转向于造园技巧的琢磨，园林设计日趋专业化，技巧更为成熟。同时对造园匠师，特别是素养较深、技艺高超的造园匠师的需求上升，一大批掌握造园技巧、有文化素养的造园工匠便应运而涌现出来了。明清时期造园叠山艺术家，人才辈出，明代有陆叠山、许晋安、陆清音、周秉忠、周廷策、张南阳、顾山师、曹谅、高倪、计成、文震亨、陆俊卿、陈似云等，清代“国初以张南垣为最。康熙中则有石涛和尚，其后则仇好石、董道士、王天于、张国泰皆为妙手。近时有戈裕良。”还有张然、张熊、张铖、李渔、王君海、王石谷、龚均谷、龚璜玉、朱维胜、长淑等人，载籍失传，事迹不彰。被埋没了的造园叠山艺术家，更是不知其凡几。他们为明清文人造园艺术的繁荣提供了人力技术条件。
随着明清政治、经济、文化中心的转移，文人的造园活动从以往的长安、洛阳转移到江南、北京一些经济文化发达的地区，主要集中在北京、苏杭、扬州等地。
北京为明、清京都之地，皇族贵戚聚居，官僚文人荟萃，形成强大的社会势力和文化圈。私家造园活动亦相应地以官僚、贵戚、文人的园林为主流。明代北京私家园林散布内城和外城及西北郊各处，《帝京景物略》、《长安客话》等书中记载的园林约达八十余处。园林的内容，有的保持着文人园林的传统特色，更多地则是著以显宦、贵族的华丽色彩。
北京城内什刹海风景优美，水域辽阔，沿岸在明代一直是名园密集的地方，“水一道入关，而方广即三四里。其深矣，鱼之；其浅矣，莲之，菱芡之，即不莲且菱也，水则自蒲苇之，水之才也。北水多卤，而关以入者甘，水鸟盛集焉。沿水而刹者，墅者，亭者，因水也，水亦因之。梵各钟磐，亭墅各声歌，而致乃在遥见遥闻，隔水相赏。……东望之，方园也，宜夕。西望之，漫园、浞园、杨园、王园也”。沿海诸园密布，定国公园位于什刹海西岸，英国公新园则位于什刹海中部之银锭桥畔，紧邻海潮观音庵，孝廉刘百世别业、刘茂才园、米万钟的“漫园”犹如颗颗明珠散落在什刹海的沿岸，在什刹海一带形成园林区，同时借收什刹海之景。北京的西北郊，山清水秀，湖泊罗布，风景优美，宛如江南。招来了贵戚官僚纷纷来此占地造园，以致此处“大抵皆别业、僧寺，低昂疏簇，绿树渐远，青青漠漠，间以水田，界界如云脚下空。” 清代，在明代造园基础上吸取江南造园技艺，并结合北方的自然条件和人文条件，造园风格趋于成熟。同时，皇家园林建设频繁，至乾隆时达到高潮，从而形成集设计、施工、管理的一套严密体系和熟练的技术队伍，对民间的园林建设产生一定的促进作用。因此，北京城内宅园之多又远过明代。
一些比较有名气的园林都是当时的著名文人所有，如纪晓岚的阅微草堂、贾醪侯的半亩园、王熙的怡园、冯溥的万柳堂、吴梅村园、王渔洋园、朱竹坨园、吴三桂府园、祖大寿府园。、汪由敦园、孙承泽园等。
江南地区山川秀丽，河道纵横，水网密布，气候温和湿润，为园林建造提供了优越的自然环境，从南宋开始在这里就兴起园林建造之风。江南地区文人辈出，文风之盛居于全国之首，他们醉心于江南的旖旎风光和文人优游山池园林之雅兴、陶冶宁静清寂之情怀，建造园林，以追求雅逸和书卷气来满足园主人企图摆脱礼教束缚、获得返朴归真的愿望，这为文人园林的兴起提供了精神背景。明清两代，江南经济发达冠于全国，商业繁荣为园林的兴起提供了雄厚的经济基础。江南地区出产太湖石及山石，叠山材料丰富，水源便利，建筑技术素有修养，家具装修具有深厚的工艺传统，为造园提供了物质基础。
江南地区凭借着优越的地理环境、人文气氛和雄厚的经济条件，造园活动蔚为兴盛，苏州、杭州、扬州、南京等地文人园林尤为密集。当时评价苏、杭、扬三地，认为“杭州以湖山胜，苏州以市肆胜，扬州以名园胜”。
苏州是明清江南商贾云集之地，明王绮记录了成化以后苏州经济之繁盛景象：“阊阎辐辏，绰楔林丛，城隅濠股，亭馆布列，略无隙地。舆马丛盖，壶觞檫盒，交池于通衢永巷中，光采耀目，游山之舫，载妓之舟，鱼贯于绿波朱阁之间，丝竹讴歌与市声相杂。”苏州城内河道纵横，湖泊罗布，随处可得泉引水，兼以土地肥沃，花卉树木易于繁滋。附近的洞庭西山是著名的太湖石产地，尧峰山出产上品的黄石，叠石取材方便。经济的繁荣，优越的地理条件，为苏州地区造园业的昌盛提供了条件。苏州地区文风尤盛，人文荟萃，崇尚“颜、谢、徐、庾之风”，读书习文为苏州地区的社会风尚，书院林立，科举得中者居全国之首。而文人们受商业文化的浸染，已经不再象古代隐士那样隐居山林、田园，而是依附于城市，流连于市井，辗转城镇，交游唱和，萧歌玉宴，以“得从文酒之乐”为幸事，将“治园亭，杂莳花木”作为高雅的文化活动。苏州园林属文人士大夫修造者居多，基本上保持着正统的士流园林格调，且绝大部分是建在繁华的市内的“城市园林”。
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