陈广华（1969～），男，江苏泰州人，博士，法学副教授，河海大学法学院副院长，硕士生导师，主要从事：民商法学和不动产法学研究。独立主持或参与国家级、省部级课题多项，在CSSCI刊物发表论文20多篇。担任中国物业管理协会“中国物业管理师”师资、江苏省民法学研究会理事、江苏省民事诉讼法学研究会理事和江苏省港澳台法律研究会常务理事等职。
    芮志文（1986~），男，江苏常州人，硕士，江苏省南京市钟山公证处助理公证员，主要从事：民商法学、公正法律事务研究。
    刘撰（1986～），男，江西上饶，硕士研究生，主要从事：民商法学研究。

    《物业管理疑难法律问题研究》一书是我在从事不动产法学研究以及房地产法实务过程中所遇到的一系列的疑难法律问题的一个法理上的梳理。在梳理这些疑难法律问题的过程中，我与芮志文、刘撰经常一起就相关问题进行交流、辩论，交流与辩论使我们对问题的认识更加清晰，逐步形成了我们的观点。本书正是我们对这些观点的阐释。
    《物业管理疑难法律问题研究》的顺利完成在一定程度上得益于本书中直接提到的以及没有直接提到的许多专家、学者的思想观点。本人阅读、参考和引用了你们的论著中的一些思想观点，若由于粗心疏忽未能够准确地一一加以注明的话，在此深表歉意。我分享着你们的学术成果，沐浴在你们的思想的光辉里，感谢你们给我以思想的启迪，真诚地谢谢你们为本书完成所作的贡献。感谢河海大学邢鸿飞教授、南京大学燕云教授给予的帮助与支持，感谢中国政法大学出版社丁春晖老师为本书出版付出的辛勤劳动，同时也感谢所有关心和帮助过我们的人。

    （3）就公摊面积决定说而言，其是以建筑物区分所有权理论为基础的。其认为车位、车库的面积若计入公摊面积即为共有，若未计入即为开发商所有。首先，根据我国质量技术监督局发布的《房产测量规范》的规定，夹层、插层、技术层或者地下室、半地下室层高不足2.2米的将不计人建筑面积。因而，公摊面积中不包含车位、车库面积并非只能归开发商所有，其还存在另外一种特殊的情形。因而该种学说的理论基础就存有一定的瑕疵。其次，从建筑物所有权理论角度，依据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其他不属于业主专有，同时不属于其他权利人所有的场所或者不属于市政共用部分的，也应当认定为共有部分。而并非根据是否计人分摊面积，因而分摊面积决定说难以自圆其说。
    （4）就投资受益说而言，其认为“谁投资，谁受益”，认为开发商是逐利群体，若权属不归开发商所有，会影响开发商投资修建车位、车库的积极性。然而仅仅由于会影响到开发商修建车位、车库的积极性就将车位、车库的权属让给开发商所有，是否会对于业主造成不公平？并且，由于开发商在销售房屋单元时，已经将车位、车库的价值包含在内，因而，实践中已有小区业主主张其才是该部分车位、车库的实际投资者，若按此理论，其才应当是该部分车位、车库的所有权人。可见，该种学说并没有理论基础，经不起仔细推敲。即使规定投资受益也会造成“谁是投资人”的争议，也不能从根本上解决问题。
    （5）就成本分摊决定说而言，我国商品房交易市场中，商品房买卖价格由开发商自主定价，政府只是在宏观上进行调控，对于价格的构成部分不做报备要求。因而开发商投资建设的成本只能由其本身提供，而将这一涉及车位、车库权属的关键性话语权交给开发商，势必会对地位本身就处于弱势的业主造成不公平。而且同一块地皮，若有不同的开发商进行投资建设商品房，其建设成本也可能相差甚远，效率较低的开发商可能花费的成本更大。因而对于售价相同的商品房来说，可能会出现效率低的开发商获得车位、车库权属；而效率高的反而不能取得车位、车库，因为相同价格中，效率低的开发商其成本不能尽数收回，其反而可以主张未收回成本而主张其所有该部分车位、车库。这样，反而是鼓励低效率，起到保护落后的效果。[1]
    （6）就公示登记说而言，其以车位、车库专有为前提进行分析本身就存在一种规避焦点问题的做法。当前我国不动产登记制度较为混乱，加之车位、车库种类繁多，例如由人防工程改造而成的车位、车库的权属归国家所有，其同样不登记，没有权属证书，仅有使用权证书。因而该种学说是先人为主地将车位、车库界定为专有部分，对于解决我国当前车位、车库是属专有还是共有的核心问题没有任何意义。
    ……

第一章 物业管理法概述
第一节 物业管理概述
一、物业的界定
二、物业管理的内涵
三、物业管理的类型及特征
四、物业管理的内容
五、物业管理与物业服务辨析
第二节 物业管理区域划分研究
一、问题的提出
二、物业管理及物业管理区域划分概述
三、“物业管理区域”与“建筑区划”的厘清
第三节 物业管理法概述
一、物业管理法的概念
二、物业管理立法的立法模式、现状分析
三、物业管理法调整的对象
四、物业管理法与相关法律部门的关系
五、物业管理法的基本原则

第二章 物业管理法律关系
第一节 物业管理法律关系概述
一、物业管理法律关系释义
二、物业管理法律关系的特征
三、物业管理法律关系的分类
第二节 物业管理法律关系的要素
一、物业管理法律关系的主体
二、物业管理法律关系的客体
三、物业管理法律关系的内容
第三节 业主、业主大会、业主委员会以及业主团体
一、业主
二、业主大会
三、业主委员会
四、业主团体

第三章 物业服务合同
第一节 物业服务合同概述
一、物业服务合同的概念
二、物业服务合同的性质
三、物业服务合同的分类
第二节 前期物业服务合同
一、前期物业服务合同与普通物业服务合同之比较
二、房地产开发企业、物业服务企业以及业主三方
关系之探讨
第三节 物业费收费主体研究
一、物业费请求权主体现状及比较法分析
二、物业费请求权主体的重构
三、物业费请求权二元主体结构的合理性分析
四、结语

第四章 物业服务质量保障制度研究
第一节 物业服务质量保障制度概述
物业服务质量保障的内涵

第五章 物业服务企业法律责任研究
第六章 住宅小区车位、车库权属研究
第七章 住宅小区业主共有财产信托法律制度研究
参考文献
附录
后记