拉尔夫 L. 布洛克，作为个人投资者、投资顾问、专业资金管理人、作者、出版商及咨询顾问，他在REITs行业活跃了近40年。布洛克先生如今是关键REITs出版公司的所有人。由于他对REITs行业的众多贡献，布洛克获得了NAREIT的2004年行业贡献奖。

　　REITs投资在房地产危机之后已经变得非常流行。投资REITs是一个参与房地产市场的流动性较好且有支付股息的方式，已经形成了一个优良投资回报的长期业绩纪录。他们的一致性以及与其他资产类别的低相关性，使得这些投资成为一个独特的机会。
　　对于个人，无论他是投资者、财务计划者还是投资顾问，以及对于通过REITs来投资商业不动产的机构，《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》仍然提供了关于REITs的信息和建议的关键。
　　房地产投资信托基金（REITs）是那些直接投资商业不动产的公司，其股份以股票的形式在主要交易所进行交易。随着对REITs兴趣的增长，对于理解这些投资的有深度、可靠和易于获得的信息也在增多。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》的第4版正是如此。
　　广泛考虑了关于房地产投资信托里的专门用于熟练投资者的经典著作后，这一新的版本及时更新了信息，并且讨论了行业的趋势。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》由REITs投资专家拉尔夫 L. 布洛克写作，考查了REITs在过去几年里几乎所有的关键进展和所采取的投资策略，为如何评估单个REITs、商业不动产的风险回报特性，以及如何找出蓝筹REITs和控制投资风险提供了有价值的信息和指引。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》还提供了由行业老法师Kenneth Campbell和Steven Burton写作的全新的一章，考查了非美国的REITs以及投资这些REITs的选择。

　　通货膨胀也是决定公寓持有人运气的重要因素。由于通胀使得所有事物包括维护费用、保险费用、债务利息等的支出增加，而这些支出增加并不能简单地转嫁给租客。但是，通货膨胀既是一个诅咒，也是一个恩惠。新建设公寓的持有人由于增长了的建设成本，需要收取更高的租金。现有公寓的持有人在新建筑出租完毕后，可以提高租金。最后，由于土地价格及通胀率进一步提高，新建项目可能无法盈利。如果在2005～2007年以较高的土地价格和建设成本造成的项目开发没有如期完工的话，由经济大衰退导致的公寓持有人的现金流压力将会极大恶化。
　　像所有REITs和商业房地产投资者一样，公寓型REITs的投资者也需要留意一些风险。即使是国家经济表现良好，地区经济或当地经济也可能进入衰退或更糟，使得出租率下降及租金上涨放缓或下行。这种情形对于那些将业务集中于狭小的地理区域的REITs更加重要。过度建设会出现，尤其是在那些土地价格低廉且可得，获得开发授权的过程比较简单的地区。差劲的物业管理，包括无法迅速对变化的市场力量作出反应，能够导致公寓资产的盈利能力或价值的贬损。【小知识】作为额外的安全措施，一个分散性良好的投资通常将持有多个不同的
　　公寓类REITs以使得投资风险能够分布到许多地理区域和管理团队。
　　和其他物业类型一样，持有公寓的利润也是周期性的。在20世纪80年代后期和20世纪90年代早期，通过持有公寓获得可观的回报非常困难。银行和储蓄信贷机构以及房地产有限合伙企业和其他辛迪加组织，对于贷款非常慷慨，加重了繁荣。不幸的投资者将大量资本投入新的建设，最终仅仅使得许多建筑到了重组信托公司（ResolutionTrustCorporation，RTC）之手。租金下滑，为吸引租客提供免费租赁。同时，出租率下滑而市场价值减少。
　　最后，在1993~1994年，供需失衡由于经济转强和较少的公寓建设而开始自行纠正。在1995年，租金开始再度上升。在随后的1996年年末，出租率达到90%。在随后的10年里，出租率一直很高而租金稳步上涨，但是在2001年，由于全国性的经济衰退而变得疲软。微弱的就业增长和单户住房的竞争，及抵押贷款利率的刺激，这些因素对公寓类REITs产生的负面影响，一直持续到2004年周期的最低点。
　　接下来的几年里，公寓持有人的处境非常有利。部分是由于公寓分户出售者试图满足对持有自有住房贪得无厌的胃口的刺激，2007年公寓的价格迅猛上涨，而同时公寓市场保持了良好的规模。但是，2007年的经济大衰退使得周期再度逆转，持有人经历了与2001~2003年衰退期间相似的租金收入和运营收入下滑。到2010年中期，公寓市场再次趋稳，这主要是由美国的自有住房率下降所驱动的。
　　由于商业房地产通常是由负担债务来融资的，因此抵押贷款的可获得性和成本是房地产价格的重要因素。对于公寓持有人而言幸运的是，即使在2008-2009年的信贷紧缩时期，购买公寓物业和与政府发起机构如房利美及房地美的相关交易仍然能够获得融资。这有助于在自2007年后期开始的主要商业房地产价格下滑期间，支撑公寓价格。由于此类融资持续可得，它将继续弱化该领域中的价格的周期特性。
　　在近些年里，新的建设没有超过需求，而且一直低于1980年的顶点。在本书出版期间，供需等式再次有利于公寓持有人。然而，在未来一年到两年里将会开始有更多的开发项目完工。而且，我们还将看到由住房负担能力增加和低融资成本驱动的对单户住房及公寓住房需求的复兴。这些因素将会吸走一些租客，因此将会影响公寓持有人的现金流量增长。然而，和一些其他类型的物业的持有人不同，公寓持有人相对而言受到利率上行的影响较为温和，这是因为利率上涨会减弱对单户住房的需求。
　　人口统计因素对于公寓持有人非常有利。2010年，一个由全美第三大公寓经纪商Marcus & Millichap对公寓行业的报告提到，在1982~1995年出生的婴儿大军超过7000万，这些人很多刚从大学毕业。这一大军的规模非常巨大，仅仅稍小于婴儿潮的8000万人。正如，艾夫隆公寓（Avalon Bay Communities）的首席执行官布赖斯·布莱尔（Bryce Blair）近期告诉REITs.com的那样，这些20来岁的人都是租房客而不是拥有房屋者。Marcus & Millichap报告的作者哈维·格林（Harvey E. Green）和赫沙姆·纳德吉（Hessam Nadji）总结道，扩张的经济将这些潜在有利的人口因素释放到租房客大军只是时间问题。
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丛书序
译者序
前言
致谢

第1章 房地产投资信托：它们是什么及如何运作
REITs的类型
REITs的投资特性
更高的当期回报
总结

第2章 REITs与其他有竞争性的投资的比较
债券
可转债
优先股
其他高收益的权益类资产
其他不动产投资工具
总结

第3章 今日之REITs
第一个REITs
1986年的税收改革法案
上REITs和下REITs
REITs现代化法案和RIDEA法案
借贷型REITs与持有型REITs
REITs持有物业类型的拓展
总结

第4章 物业类型和周期
上升与下降
物业类型
总结

第5章 神话与迷思
对REITs不断变化的态度
关于REITs的迷思
总结

第6章 REITs业绩的历史
20世纪60年代：婴儿期
20世纪70年代：青春期和骚乱期
20世纪80年代：过度建设
20世纪90年代：REITs的摩登年代——更多的成长烦恼
2000～2007年：可信度和市场接受度
2007～2010年：REITs从大衰退中幸存下来
近来的趋势
总结

第7章 REITs：增长和价值创造
FFO和AFFO的重要性
FFO/AFFO的增长机理
内部增长
如何在租约中构建内部增长
其他获取内部增长和创造股东价值的方式
外部增长
更多的外部增长途径
总结

第8章 寻找蓝筹
第9章 对投资价值的追求
第10章 构建一个REITs投资组合
第11章 投资于全球REITs和房产公司
第12章 什么地方可能出错
第13章 后记：对未来的一些思考