邓宏乾，男，1964年生，湖北省松滋市人。华中师范大学经济学院院长，华中师范大学城市与不动产经济研究中心主任。1982—1989年就读于华中师范大学，获学士和硕士学位，2007年获博士学位。主要从事城市经济、房地产经济的教学科研工作。主持两项国家社会科学基金项目“中国城市主体财源问题研究”与“中国房地产税制研究”、国务院经济普查办公室项目“房地产投资规模、结构及效益研究”以及多项省部级科研项目；出版《房地产金融》、《住宅小区物业管理》、《中国房地产税制研究》等著作或教材6部；发表学术论文四十多篇。现兼任住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会专家、湖北省政府咨询委员、湖北省政府特邀土地监察员、湖北省工程建设专家委员会成员、房地产与建筑经济组组长、湖北省房地产经济学会副会长等职。

　　《中国城镇公共住房政策研究》为国家社会科学基金重大项目“我国住房保障问题与改革创新研究”（11&ZD039）、教育部人文社会科学研究一般项目“中国城镇公共住房政策研究”（项目批准号：10Y．1A790038）的研究成果。
　　第一章分析了中国住房制度改革后住房保障政策的演变及发展，主要包括经济适用住房租赁、公共租赁住房、集资合作建房、限价房、棚户区改造等政策的演变；剖析了中国住房保障制度所存在的主要问题。
　　第二章以经济适用住房供给为例，研究了政府选择性支持公共住房中的激励规制模型问题。在经济适用住房的供给中，政府通过土地划拨、价格规制等方式解决了中低收入人群的住房问题，拓展了拉丰（I affont，2005）的激励规制模型，构建了经济适用住房供给的选择性支持的激励规制模型，分析了完全信息以及存在信息偏在和规制俘获情况下的政府最佳规制问题；并给出了在最佳规制情况下，政府为弥合信息偏在所支付的信息租金、高成本企业效率损失租金，以及政府为维护社会公平所支付的公平租金。基于此，《中国城镇公共住房政策研究》探讨了中国住房保障供给政策未来的发展方向。
　　第三章以武汉市为例，研究了住房保障需求及影响因素，主要包括武汉市住房保障需求现状分析、武汉市住房保障层次分析、保障住房需求影响因素分析等问题。
　　第四主要分析了深圳市、武汉市、黄石市三个具有代表性城市的住房保障改革、发展及其创新，并总结了这三个典型城市的主要做法及其经验。
　　第五章研究了公共租赁住房问题，主要包括公共租赁住房建设方式及其标准、建设主体、土地供给、公共租赁住房房源筹集模式、公租房的补贴标准与保障边界、公共租赁房建设融资、公共租赁住房准入及退出机制等问题。
　　第六章研究了保障住房产权安排及产权政策。从资产建设的视角构建了保障住房资产的福利模型，结合中国当前的社会进程，提出住房保障福利可以通过保障住房产权安排及其政策得到供给与放大，并从基本原则和特征两方面设计了一种基于资产建设理论的“租赁一所有”公共保障住房。
　　第七章研究了中国住房保障体系改革的基本原则、基本目标与定位，构建以公共租赁住房为主体的保障体系、并轨改革及实施、住房保障体系构建的相关政策创新等问题。

前言
第一章 中国现行住房保障政策演变、发展及主要问题
一 中国住房保障政策的演变
（一）经济适用住房政策的演变
（二）廉租住房政策的演变
（三）公共租赁住房政策
（四）棚户区改造政策
（五）集资合作建房
（六）限价房政策
二 中国保障住房建设情况
三 住房保障制度存在的主要问题
（一）保障住房供给层次多，重产权式保障、轻租赁式保障
（二）现有的保障住房供给体系是一种问题导向的“补丁式”制度设计
（三）现行的保障住房供给层次划分标准不科学，造成保障住房分配极不公平
（四）保障性住房运作机制不完善
（五）保障住房投资占住宅投资的比重低
（六）现有的住房保障方式是相互割裂的
（七）现有的保障住房供给分类供应体系加大了住房保障管理的难度
（八）现有的保障住房供给分类供应体系加剧了保障对象的社会隔离

第二章 政府选择性支持公共住房中的激励规制模型——以经济适用住房供给为例
一 文献回顾与评述
（一）规制与激励规制
（二）经济适用住房的政府规制
二 经济适用住房制度与政府规制
（一）经济适用住房制度与制度补贴
（二）经济适用住房制度与规制方式
三 经济适用住房供给的政府规制模型
（一）最优规制模型
（二）经济适用住房供给规制的信息成本
四 规制俘获与政府规制成本
五 主要结论与政策建议

第三章 住房保障需求及影响因素——以武汉市为例
一 武汉市住房保障需求现状
（一）住房困难家庭的基本情况
（二）住房困难家庭的住房保障需求
（三）结论
二 武汉市的住房保障层次
（一）住房救助需求
（二）住房基本保障需求
（三）住房政策帮助对象需求
三 保障住房需求韵影响因素：以公租房为例
（一）研究假设
（二）实证研究
（三）模型回归结果与分析

第四章 典型城市住房保障发展与改革探索——深圳市、武汉市、黄石市案例
一 深圳市住房保障制度改革实践与创新-
（一）深圳市住房保障制度改革历程
（二）深圳市住房保障的成效
（三）深圳市住房保障改革创新的主要举措和经验
二 武汉市住房保障制度改革实践与创新
（一）武汉市住房保障的发展情况
（二）洪山模式创新：城中村改造与公租房建设融合
三 黄石模式：改革创新与经验
（一）黄石模式的主要做法
（二）黄石模式的启示
（三）以公共租赁住房为重点的新型住房保障制度的难点及政策改进

第五章 公共租赁住房问题
一 公共租赁住房建设问题
（一）公租房的空间布局问题
（二）公租房的建设标准问题
二 公租房的土地供给问题
（一）公租房土地供给方式改革的必要性
（二）公租房土地出让方式的改革
（三）集体建设用地用于公租房建设问题
三 公共租赁住房房源筹集模式
（一）新建公共租赁住房
（二）政府投资购买
（三）政府筹集社会性公共租赁住房
四 公租房的补贴标准与保障边界
（一）补贴模式评价与选择
（二）补贴比例与保障边界的确定
（三）结论与建议
五 公共租赁房建设融资政策
（一）发行企业中长期债券
（二）项目融资
（三）利用信托资金、社保基金、保险资金，为公共租赁住房建设融资
（四）房地产投资信托基金融资
（五）整合原有的保障住房建设资金，设立住房保障基金创新间接融资工具
六 公共租赁住房准入及退出政策
（一）分配对象及准入标准
（二）退出政策

第六章 中国保障住房产权安排及产权政策——基于资产建设理论视角
一 资产建设理论简介
二 保障住房资产：住房保障福利的放大器
（一）住房资产建设的福利产生
（二）住房资产建设的福利放大
三 中国保障住房资产建设问题
（一）中国保障住房资产建设的必要性
（二）中国的产权式住房保障与保障住房资产建设
四 资产建设视角下的保障住房产权安排
（一）“RO公共住房”设计应遵循的基本原则
（二）“RO公共住房”的设计方案

第七章 完善中国住房保障体系的政策建议
一 住房保障体系的基本原则、基本目标与定位
（一）住房保障体系的基本原则
（二）住房保障体系的基本目标与定位
二 创新供应机制，实施住房保障供应体系并轨改革
（一）保障住房并轨改革的目标
（二）保障住房供给体系并轨改革的内容
（三）保障住房并轨改革的实施
三 健全住房保障的土地供应、财政保障政策
四 创新保障性住房建设投融资机制
五 创新住房保障后期管理机制，建立住房保障可持续发展机制
（一）设立保障住房经营租赁机构，负责保障住房的后期营运管理
（二）创新物业管理模式，促进保障性住房物业管理的良性循环
六 健全住房保障法规，将住房保障纳入法制轨道

附录 住房保障与房地产市场满意度调查报告
参考文献
后记