没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？
共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？
承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？
出租违法建筑，租赁合同是否有效？
出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之终止？
签订房屋租赁合同应注意约定哪些事项？
租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？
承租人擅自改建租赁房屋，出租人如何主张权利？
出租人将同一房屋租给数个承租人，承租人应如何主张权利？
房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？
承租人可否将承租的公房转租？
如何实现房屋优先购买权？
房屋租赁合同当事人可否要求法院变更违约金？
……
《生活必备法律丛书：房屋租赁不可不知的法律常识（案例应用版）》通过常见问题解答、经典案例分析、重点法条解读并附录全部房屋租赁相关法律法规的多种形式，对以上这些问题进行了全面透彻的解答，为当事人提供了全方位的法律纠纷解决方案与具体操作办法指南。
《生活必备法律丛书：房屋租赁不可不知的法律常识（案例应用版）》主要介绍房屋租赁的基本理论和在房屋租赁中遇到的较为常见的问题。理论与实践相结合，将房屋租赁中的难点用浅显易懂的语言表述出来，能较好的满足各个层次读者的需求。本书在简单易懂的讲述中不失专业性，案例叙述部分十分贴近生活，且本书内容丰富，语言简练，为当事人提供了全方位的法律纠纷解决方案与具体操作方法指南。
没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？
1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了《房屋租赁协议书》，约定，建设公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为1135万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。
协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金7945万元。建设公司向法院提起诉讼要求解除租赁合同并支付约定的违约金。
子木公司认为：建设公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由建设公司承担全部责任。建设公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“子木酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。建设公司的不作为已经构成违约和对子木公司权利的侵犯。子木公司没有交纳租金是在建设公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。
首先， 建设公司与子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响，建设公司应当承担相应的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。
其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。
依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。子木公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但子木公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。
因此，子木公司认为建设公司不能及时提供产权证和消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由建设公司承担全部责任的理由不能成立。子木公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序。本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，子木公司的过错是主要的，但建设公司作为出租方，也要承担一定的责任。
此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。
按照《城市房地产管理法》第52条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第52条：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”
《城市房屋权属登记管理办法》第5条:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条：“合同法第52条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》：“认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。”
……
序 言1
第一篇 房屋租赁基础知识
一、房屋租赁合同的概论 3
二、房屋租赁合同的内容 6
三、房屋租赁合同当事人的权利义务 7
四、房屋租赁合同效力的认定 12
五、房屋租赁合同的解除 16
六、房屋租赁合同的违约责任 18
七、房屋租赁合同的法定承受 19
八、房屋转租纠纷的处理 20
九、承租人优先购买权纠纷的处理 23
十、一房数租的处理 24
十一、房屋租赁装饰装修的处理 25
十二、买卖不破租赁原则 27
十三、房屋租赁与房屋抵押的处理 27
第二篇 房屋租赁案例分析
第一章 房屋租赁合同效力纠纷 31
1.没有产权证会影响租赁合同法律效力吗？31
2.侵犯承租人优先购买权的合同是否有效？34
3.共有权人擅自出租共有房屋，租赁合同效力如何？36
4.承租人擅自转租房屋，转租合同是否无效？39
5.出租违法建筑，租赁合同是否有效？41
6.临时建筑的租赁期限超过其批准使用期限，租赁合同
是否有效？43
7.房屋租赁合同登记备案与否，是否影响合同效力？45
8.限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同是否有效？47
9.房屋租赁合同无效，参照何标准确定占有使用费？50
第二章 房屋租赁合同权利义务 52
10.未经出租人许可装修房屋的，是否属于违约行为? 52
11.承租房屋用于合伙经营的承租人身亡，出租人要求收
回房屋，与承租人生前共同经营的其他合伙人应如何
主张权利？54
12.租赁房屋意外失窃，承租人可否以此为由拒付租金或
解除合同？55
13.承租人征得同意后装修房屋，合同期满，出租人须否
赔偿装修费用？57
14.出租人于租赁期间死亡，其合法继承人可否据此终止
履行租赁合同？60
15.承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返还
房屋？62
16.出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之
终止？63
17.出租人转让设有抵押权的租赁房屋，租赁合同须否继续
履行？65
18.当事人应以何种形式订立房屋租赁合同？67
19.签订房屋租赁合同应注意约定哪些事项？70
20.当事人应如何约定房屋租赁保证金？72
21.当事人应如何合理约定租赁免租期？73
22.租赁房屋的物业管理费应由谁缴纳？75
23.租赁期间，出租人须否承担维修租赁房屋的义务？77
24.承租人致使租赁房屋受损，出租人如何主张权利？79
25.次承租人致使房屋受损，出租人应该如何主张权利？80
26.承租人擅自改建租赁房屋，出租人如何主张权利？81
27.出租人将同一房屋租给数个承租人，承租人应如何主张
权利？83
28.租赁房屋被拆迁，当事人如何保护自己的合法权益？84
29.承租人利用租赁房屋的屋顶和外墙获得的收益应归谁
所有？87
30.原合同期限届满，承租人继续支付租金，但未续签书面
合同，存在哪些法律风险？88
31.出租人不得出租哪些房屋？90
第三章 房屋租赁合同转租纠纷 92
32.未经出租人同意擅自转租的，出租人能否解除租赁合同？92
33.转租房屋的，优先购买权是否一并转移？93
34.房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？94
35.转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限，是否有
效？96
36.承租人可否将承租的公房转租？97
37.次承租人取得租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行
与次承租人的转租合同应否支持？99
第四章 承租人优先购买权纠纷 101
38.何为承租人的房屋优先购买权？101
39.如何实现房屋优先购买权？103
40.租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购
买权？105
41.对于优先购买权的行使，共有人和承租人之间谁更优先？107
42.出租人转让租赁房屋，应于何时通知承租人行使优先购
买权?109
43.出租人转让房屋时故意抬高价格，是否侵犯承租人的优
先购买权？111
44.租赁期限届满，承租人能否主张房屋优先购买权？112
45.出租人将租赁房屋转让给其近亲属，承租人可否主张
优先购买权？承租人不得主张优先购买权的情形有哪些？113
46.房屋承租人能否以优先购买权为由主张撤销房屋转移登记？116
47.房屋承租人的优先购买权能否转让和继承？118
48.以拍卖、折价、变卖等方式处分租赁房屋时，承租人是
否享有优先购买权？抵押权的设立是否影响优先购买权
的行使？119
49.房屋转租后，次承租人是否享有优先购买权？121
50.“承租人优先购买权”中的同等条件如何认定？123
第三篇 经典判例
1.侵犯承租人优先购买权，出租人需承担赔偿责任 129
上海远大学习广场教育科技有限公司诉上海泰润房地产
开发有限公司房屋租赁合同纠纷案 129
2.租赁合同解除后可以具有溯及力 140
吕国龙诉湟佳投资顾问（北京）有限公司房屋租赁合同
纠纷案 140
3.房屋租赁合同当事人可以要求法院变更违约金 146
农工商超市（集团）有限公司诉上海伊塔纳旅游用品有
限公司房屋租赁合同纠纷案 146
4.业主在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租不构成预期违约 154
傅震鸣因业主在房屋租赁合同期限内另行挂牌招租诉辛
少鹏、李秀勉预期违约案 154
5.出租人应对地铁施工导致的房屋损坏承担瑕疵担保赔偿
责任 158
上海克梦妮贸易有限公司与上海中金典当有限公司房屋
租赁合同纠纷上诉案——出租人应对地铁施工导致的房屋损
坏承担瑕疵担保赔偿责任 158
6.破产管理人有权解除房屋租赁合同 165
桐柏县五交化公司破产清算组与吴刚等解除房屋租赁合
同纠纷案165
7.双方当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除 171
严某与李某等房屋租赁纠纷上诉案171
8.未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同无效 177
赵军辉与浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同
纠纷上诉案 177
9.转租合同终止后次承租人需支付房屋占有使用费 188
燕某与上海仙妮美容有限公司房屋租赁合同纠纷再审案 188
10.房屋实际使用人与承租人不一致时构成并存的债务承担 195
上海兆城精瑞房地产经纪有限公司与钱宝华等房屋租赁合
同纠纷上诉案195
11.优先租赁权是债权性质的优先缔约权 204
上海永基办公用品有限公司等与上海建森商务有限公司房
屋租赁合同纠纷上诉案 204
12.群租行为应该受到法律的规制 210
付麦侠与上海绿宇物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷上
诉案 210
13.出租人出卖房屋时对承租人负有通知义务 219
成水红诉启东市农村信用合作联社等房屋租赁合同纠纷案 219
14.房屋租赁合同解除条件应予完善 226
青岛博龙比奥生物科技有限公司与青岛恒立通实业有限公
司房屋租赁合同纠纷上诉案 226
15.承租人对租赁房屋未尽妥善保管义务导致租赁房屋受损要
负赔偿责任 235
韩永格诉李定芳房屋租赁合同案 235
第四篇 重点法条解读
一、《中华人民共和国合同法》节选 245
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应
用法律若干问题的解释》全文 283
附录
一、相关法律法规 303
最高人民法院民一庭负责任人就《关于审理城镇房屋租赁
合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问 303
《商品房屋租赁管理办法》全文 313
《城市房地产管理法》全文 318
《中华人民共和国合同法》节选 331
《中华人民共和国物权法》节选 343
《中华人民共和国担保法》节选 354
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若
干问题的解释》节选 355
《中华人民共和国城乡规划法》节选 356
《中华人民共和国消防法》节选 360
《城市房屋拆迁管理条例》节选 362
《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整
体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》363
《广东省城镇房屋租赁条例》全文 364
《深圳经济特区房屋租赁条例》全文 369
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷
案件若干问题的意见》全文 379
《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法
律适用问题的解答》 全文 386
二、租赁合同范本 404
