《房地产法教程》:
二、建筑物区分所有权
(一)建筑物区分所有权的概念和特征
将一栋高层建筑物纵向或横向的划分为若干相对独立的部分,各由不同的主体取得所有权,这是现代社会普遍存在的法律现象,如某大厦第一层和第二层为某百货公司所有并用于开办商场,第三层至第九层则为五十六套住宅,由五十六户居民分别所有。对此现象,各国立法称谓不一,有“住宅分层所有权”“住宅所有权”“楼层所有权”“公寓所有权”“建筑物区分所有权”等。我国学者一般称之为“建筑物区分所有权”,《物权法》也定名为“业主的建筑物区分所有权”。
与通常意义的不动产所有权相比,建筑物区分所有权具有下列特征:
(1)复合性。建筑物区分所有权包含专有权和共有权两个方面;建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分,其中共有部分中既有建筑物,又有土地(对地基的共有)。
(2)专有权主导性。在建筑物区分所有权的两个方面中,专有权居于主导地位,这种主导地位体现在三个方面:①若无特别约定,区分所有人取得了专有权,就取得了对共有部分的共有权;反之,丧失了专有权,也就丧失了共有权。《物权法》第72条第2款规定:“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”②专有权标的物的大小或价值决定了区分所有人共有持份(应有份)的比例。③在不动产登记上,只需登记专有权即可,共有权无须单独登记。
(3)一体性。建筑物区分所有权是专有权和共有权的结合,在转让、抵押、继承时,应将专有权和共有权一同处分,不得保留专有权而处分共有权,也不得保留共有权而处分专有权。
1.专有权的含义
专有权,又称“专有所有权”或“特别所有权”,是指建筑物区分所有人对专属于自己的、在构造和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有权。《物权法》第71条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”就其实质而言,专有权即业主对其专有部分的所有权。
2.专有权的客体
专有权的客体称为专有部分,是指具有构造和使用上的独立性的建筑物部分。数个专有部分的存在是建筑物区分所有成立的基础,一栋建筑物必须区分为数个具有独立性的部分,才能够成立建筑物区分所有,否则,只能成立单独所有或共有。
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